Регистрационен документ проспект за първично публично предлагане на акции на софарма имоти адсиц
Ограничения върху използването на капиталови ресурси
Изтегляне 2.55 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- 10.5. Източници на средства, необходими за изпълнение на ангажиментите, посочени в точки 5.2.3. и 8.1.
- 11. НАУЧНОИЗСЛЕДОВАТЕЛСКА И РАЗВОЙНА ДЕЙНОСТ, ПАТЕНТИ И ЛИЦЕНЗИИ
- 12. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ТЕНДЕНЦИИТЕ
10.4. Ограничения върху използването на капиталови ресурсиДопустимите източници на външно финансиране на Дружеството са изчерпателно изброени в чл. 21, ал. 2 от ЗДСИЦ. Съгласно разпоредбите на ЗДСИЦ Дружеството може да финансира своята инвестиционна дейност, освен чрез увеличение на капитала, само чрез емитиране на дългови ценни книжа, регистрирани за търговия на регулиран пазар, банкови кредити за придобиване и въвеждане в експлоатация на активите за секюритизация и банкови кредити в размер до 20 на сто от балансовата стойност на активите, които могат се използват за изплащане на лихви, ако кредитът е за срок не повече от 12 месеца. „Софарма имоти” АДСИЦ има задължението да поддържа до периода на издължаване на инвестиционния кредит от „Банка ДСК” ЕАД коефициент Покритие на дълга (Debt Service Coverage Ratio), изчислен като съотношението между свободен паричен поток за обслужване на кредита (паричен поток от основна дейност + постъпления от увеличение на капитала – изплащане на дивиденти към собствениците) и плащанията по дългосрочни банкови заеми и платени лихви и такси по заеми с инвестиционно предназначение по-висок от 1.10 на база на предоставените годишни финансови отчети. На 25.08.2014 г. между „Софарма имоти” АДСИЦ и „Банка ДСК” ЕАД е подписан анекс към договора за кредит, съгласно който Банка ДСК ЕАД дава съгласие Покритието на дълга (Debt Service Coverage Ratio) да бъде не по-малко от 0,75 на база предоставените междинни финансови отчети към 30.06.2014 г. и не по-малко от 0,90 на база предоставените годишни финансови отчети към 31.12.2014 г. Съгласно междинния отчет за второ тримесечие на 2014 г. към 30.06.2014 г. коефициентът Покритие на дълга е 0.79. В случай на неизпълнение на задължението за поддържане на коефициент Покритие на дълга в договорения размер, „Банка ДСК” ЕАД има право да превърне кредита, заедно с лихвите, в предсрочно изискуем. 10.5. Източници на средства, необходими за изпълнение на ангажиментите, посочени в точки 5.2.3. и 8.1.„Софарма имоти” АДСИЦ няма поети ангажименти за извършване на големи бъдещи инвестиции. 11. НАУЧНОИЗСЛЕДОВАТЕЛСКА И РАЗВОЙНА ДЕЙНОСТ, ПАТЕНТИ И ЛИЦЕНЗИИ„Софарма имоти” АДСИЦ не е извършвало развойна и научноизследователска дейност за периода, обхванат от историческата финансова информация. „Софарма имоти” АДСИЦ не притежава патенти. „Софарма имоти” АДСИЦ притежава Лиценз № 25-ДСИЦ/29.05.2006 г. за извършване на сделки по чл. 4, ал. 1, т. 1 и т. 2 от ЗДСИЦ като дружество със специална инвестиционна цел за секюритизация на недвижими имоти. Лицензът е издаден от Комисията за финансов надзор. „Софарма имоти” АДСИЦ притежава свидетелство за марка рег. N 60199/09.07.2007 г., издадено на 10.07.2007 г. от Патентно ведомство на Република България със срок на действие – 30.01.2017 г.; тип на марката – комбинирана; класове на стоките/услугите – клас 35: реклама, управление на търговски сделки, търговска администрация, административна дейност; клас 36: застрахователна дейност, финансови сделки, парични сделки, сделки с недвижимо имущество; клас 37: строителство, ремонт, монтажни услуги; клас 39: транаспорт, опаковане и съхраняване на стоки, организиране на пътувания; клас 42: научни и технологически услуги и свързани с тях изследователски и проектантски услуги, промишлени анализи и проучвания, проектиране и разработване на компютърен софтуер и хардуер; клас 43: ресторантьорство, временно настаняване; клас 44: медицинско обслужване, ветеринарни услуги, грижи за хигиената и красотата на хора и животни, услуги в областта на селското стопанство, градинарството и лесовъдството; клас 45: юридически услуги. 12. ИНФОРМАЦИЯ ЗА ТЕНДЕНЦИИТЕ12.1. Значителни тенденции от края на последната финансова година до датата на Регистрационния документОт края на последната финансова година до датата на Регистрационния документ няма значителни промени нито в пазарите на „Софарма имоти” АДСИЦ, нито в тенденциите в продажбите на Дружеството. 12.2. Тенденции, несигурности, изисквания, ангажименти или събития, които могат да имат значителен ефект върху перспективите на емитента за текущата финансова година
Световната икономическа криза се отрази негативно върху пазарните субекти в България и бизнес перспективите пред тях. Множество сектори на икономиката бяха засегнати, като кризата имаше най-силно отражение върху пазара на недвижими имоти. В периода на ръст и подем на икономиката между 2003 г. и 2007 г. инвестициите в недвижими имоти и тези в сектора на услугите бяха движещите сили за регистрирания шестпроцентен среден ръст на БВП. С разгара на финансовата криза обаче неминуемо се стигна и до отлив на чуждите инвестиции от страната и в частност от спекулативния, до голяма степен, пазар на недвижими имоти. Повечето от пазарните участници в сектора се съсредоточиха върху оптимизиране на разходите си с цел оцеляването в една доста конкурентна кризисна среда. Много от фондовете, инвестиращи в недвижими имоти, бяха принудени да изоставят своите проекти поради трудния достъп до финансиране или наличието на ясни перспективи за изход от инвестицията. Експертните оценки на недвижимите имоти бяха силно понижени, в резултат на което дружествата със специална инвестиционна цел реализираха сериозни загуби от преоценка на активите си. В тази несигурна кризисна среда, „Софарма имоти” АДСИЦ успя да стартира, обезпечи финансово и завърши изпълнението на един от най- амбициозните си проекти – строежа на административно-търговски комплекс в София, район „Изгрев”, местността „Дианабад”. Проектът е за построяването на две еднотипни административни сгради с търговски помещения на партерен етаж и мецанин, както и подземни гаражи. Бавното възстановяване на европейската икономика от глобалната криза, все още високото ниво на безработицата, както и неубедителните данни за индустриалното производство и търговията на дребно са сигнал, че възстановяването от кризата няма да бъде лесно и ще отнеме повече от първоначално очакваното време. В този контекст може да се очаква, че интересът към пазара на недвижими имоти в България няма да се завърне бързо. В контекста на текущата пазарна ситуация „Софарма Имоти” АДСИЦ успешно завърши своя най-голям проект и привлече редица наематели на търговската и офис частта, благодарение на удобната локация на „Софарма Бизнес Тауърс“ и функционалните характеристики на проекта.
През 2013 г. международните модни и спортни брандове бяха движещата сила на пазара на търговски площи. Както в предходните периоди, големите, добре позиционирани проекти привлякоха нови наематели. По данни на агенция Forton общо наличните търговски площи в България са 735,000 кв.м.; проектите, които тепърва ще се влеят в пазара са с площ 139,000 кв.м., а средният месечен наем на кв.м. първокласна локация е 21,5 евро. От страна на предлагането пазарът очаква четири проекта да бъдат реализирани до края на 2014 г. По-голямата част от тях ще бъдат ситуирани в София, това са: Sofia Ring, Plaza West, Mega Mall. И трите търговски центъра вече са осигурили ключовите си наематели, а сега работят по привличането на по-малки търговци. Четвъртият подготвян проект е Panorama Mall в Плевен, който е осигурил присъствието на Carrefour, кино Арена, McDonalds и др. Свободните площи в работещите обекти постепенно намаляват, като в търговските центрове в София процентът незаети обекти е едноцифрен. През март 2013 г. отвори врати Парадайз Център с подписани договори за 80% от помещенията, а до края на годината заетостта се повиши до 95%. От друга страна търговците на дребно внимателно проучват новите възможности, като тенденцията, която се наблюдава, е брандовете с история на пазара да се ориентират към затваряне на недобре работещите локации и преместване на нови площи. Международните брандове, наскоро навлезли на българския пазар, показват интерес към увеличаване на присъствието си, отваряйки нови обекти – такъв е случаят с H&M, LC Waikiki, Decathlon. Както и в предишните периоди фактори като липса на ръст в потреблението и обема на проектите, които предстои да бъдат завършени, оказват влияние върху наемните нива. По данни на агенция Forton в столицата наемните нива на първокласни локации отбелязват 10% спад в последното тримесечие до 21.5 евро на кв.м. Собствениците на търговски центрове изпитват трудности поради стремежа да постигнат висока заетост на обектите си, а в същото време тъй като на българския пазар все още не са представени множество международни брандове, евентуалното решение на някой от тях да намали присъствието си, би имало голямо отражение върху общата картина на пазара. Очакванията на агенция Forton са експанзията на пазара да се дължи основно на нови ритейл участници, докато старите брандове с присъствие на пазара да се фокусират върху вече успешно разработените локации. Интересът към главните улици в столицата се очаква да остане силен, резултат от което са стабилните наемни нива.
Пазарът на офис площи регистрира подобрение през 2013 г., като към края на годината общият обем на пазара в София е 1,652,500 кв.м., а проектите, които предстои да бъдат завършени, са 163,000 кв.м. по данни на агенция Forton. Малкото завършени нови проекти, заедно с намаляването на свободните площи в изградените вече офис сгради, спомогнаха за стабилизиране на наемните нива. Наемателите са изправени пред все по-малък избор, като през 2013 г. бяха завършени малък брой клас Б сгради. Общо клас А и Б сградите, завършени през 2013 г. бяха с площ 34,000 кв.м., което е рекордно ниско ниво. Годишният спад (40%) в проектите, които предстои да излязат на пазара, се дължи основно на забавяне в сроковете на завършване на редица големи проекти. Capital Fort и Bulgaria Mall офис сградите са най-важните проекти, чиято реализация се очаква през 2014 г., като двете сгради зедно ще предложат 60,000 кв.м. офис пространство. Търсенето отбеляза ръст през 2013 г., като това се дължи и на редица подновявания на договори и премествания през годината. Новозаетите площи през 2013 г. са 108,300 кв.м. или 12.2% годишен ръст. Отново IT индустрията е в основата на търсенето на офиси, като тя, заедно с аутсорсинг сегмента, са отговорни за 52% от новозаетите офис площи. Финансовият сектор, заедно с технологичния и медийния, са извършили най-големите релокации през изминалата година. Като най-значима сделка може да се посочи наематето на 5,000 кв.м. площ в Alfa Business Center, близо до Бизнес парк София от страна на Coca-Cola Hellenic Bottling Company. Втората съществена сделка е преместването на Call Point New Europe в Bulgaria Mall, оповестена през 2013 г. Процентът на незаетите площи намалява, като в Топ 10 проектите той е 10,9%, намалявайки с 1,7% през годината. Общият процент на незаетите площи остава близо до 30%. Наемните нива остават стабилни в тази обстановка, като за клас А сгради са от порядъка на 10-12 евро на кв.м. месечно. Доходността на офис проектите е на ниво 9,5%. Инвеститорите имат предимство от малкия брой проекти, които предстои да бъдат завършени, както и от замразяването на редица по-големи проекти. Очакванията на агенция Forton са завършените проекти да бъдат на най-ниско ниво през 2014 г.; наемните нива за най-търсените локации ще започнат да се покачват в резултат от високата заетост. Очаква се също и завръщане на чужди инвеститори на пазара, привлечени от доходността и прогнозите за ръст.
Не са известни други тенденции, несигурности, изисквания, ангажименти или събития, които се очаква да имат значителен ефект върху перспективите на Емитента, поне за текущата финансова година. Каталог: images images -> 3 Настоящ адрес: 4 Височина/тегло images -> 1 среща: 2 среща: 3 images -> Дата Място Изтегляне 2.55 Mb. Сподели с приятели:
|