10 февруари 2009 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

"Наемът се договаря индивидуално с всеки магазин. Някои търгов­ци се радват на високи обороти", коментираха от управата на МОЛ -Варна.

Операцията по застроя­ването на Западния парк започна тихомълком с из­менение на Общия устрой-ствен план на София на 3 февруари. Целият югозападен район на парка от зо­на за спорт и атракции се обръща в "жилищно-устройствена зона за малкоетажно застрояване с далечна перспектива".

Шокира лекотата, с коя­то близо 1/4 от парка се от­цепва за строежи. По Зако­на за устройство на'' Столична община зелени­те площи не могат да се трансформират в строеж, но тук явно може, защото било землище на Суходол, каза арх. Николай Весели­нов от сдружение Граждани за зелена София. И местните си реституират t старите ниви. Но вече с право на строеж!

Заради хаоса с боклука на София явно ще си изпати невинният Западен парк, чието залесяване е още в мандата на кмета Димитър Петков (1888-1893 г.)

Опасното е, че тези отха­пани близо 30 хектара (официално се спрягат ед­ва 32 дка - б. а.) може да не отидат за суходолчани, а да са "заплюти" като ре­зерв за бъдещ строителен бизнес... на ключови общинари. Изграждането на улици и канализация в бив­шия парк е фиксирано чак за 2020 г.

Максим КАРАДЖОВ
Снимка на три колони - Сателитна снимка на Западния парк, която за последно показва зеленина в югозападната муаст. С 1 е обозначен жк Люлин, 2 - жк Западен парк и Красна поляна, 3 е Овча купел, 4 - кв. Суходол, 5 - Околовръстното шосе.

На картата вляво с жълто са очертани вече влезлите в регулация земеделски ниви на суходолчани. Само една от тях е 18 дка, друга е 6 дка, трета - 5 дка. Те ще имат право на строеж.

- Арх. Диков, в т. нар. лесопаркове част на Западния парк ще се строи. Как е възможно да се случи това?

- Лесопаркът не се пи­па. Нито едно дърво ня­ма да бъде отсечено, за­щото тази зона не е залесена. Тя е за спорт­ни цели и атракции, а ще стане за най-ниско за­строяване. И то само върху земеделски зе­ми.

- Толкова ли няма празни полета, че точ­но в парка. Каква е всъщност идеята на цялата работа?

- Целта е да комасираме (уедряване чрез гру­пиране на отделни имо­ти - б. а.) земите на Суходол. И жителите му да си ги ползват.

- Сиреч Суходол поле­ка да се премести от­сам Околовръстното шосе и да се отдалечи

от сметището.

- Няма идея да се пре­селва Суходол. Кой ще си напусне къщите?Въобще обвързването на това изменение в плана със сметището не е ак­туално. Завод за прера­ботка на сметта ще се строи, има технически процедури само. Имаме търгове...

- Но в крайна сметка Западният парк се сви­ва.

- Вижте, в днешно време има предоста­тъчно възможности да се спъне всяка идея, всеки проект. Толкова е лесно да си против. Съ­щото се случи с жп спирката Вардар.

София, бул. Ал. Стамболийски, 00.25 ч. Ентусиазирани бачкатори разкопаха трамвайната линия по булеварда. Багери и друга тежка техника започнаха реконструкцията на платната прелейте. Данданията трябва да завърши до полунощ на 28 февруари. "Ако трябва, ще бачкаме и по цяла нощ", обещаха работниците.

Маркетингов трик или реално облекчение ще се окаже обявената от някои агенции отмяна на комисионите за купувачите на имоти? Този въпрос излезе на дневен ред, след като Адрес недвижими имоти издигна мотото: Купувачите са ни скъпи. Агенцията обяви, че от началото на седмицата няма да ги натоварва с комисиона за сделките с имоти, но цялата сума - 6% от цената, ще се поема от продавача.

Собственикът на Адрес - AG Capital, обяви натоварването на продавача с посредническите разходи за международна практика. За пример изпълнителният директор на холдинга Георги Павлов даде застраховането и финансовите услуги, където комисионите на брокерите се поемат от офериращата страна - банка, застрахователна компания и др. На пазара на имоти обаче тази практика още не се посреща добре. Повечето големи агенции в София я определят като маркетингов трик и опит за завоюване на пазарни позиции. Засега не смятам да натоварвам продавачите с цялата комисиона. Бих приел подобна стратегия само ако се наложи като масова практика на пазара у нас, коментира управляващият директор на Бългериан пропертис Никола Стоянов. Управителят на Явлена Страхил Иванов също я определи като псевдостимул за купувачите. На тяхно място аз бих се усъмнил в подобна оферта. Това е като прекалено ниската цена на един имот - кара те да се замислиш дали няма някаква уловка, коментира той. Преразпределянето на комисионите срещна подкрепа само в лицето на управителя на RE/MAX България Илиян Николов. Според него обаче приказките, че това е международна практика, са несъстоятелни. Истината е, че в момента не можеш да намериш купувач, който да ти плати комисиона, откровен беше Николов.

Комисионата от 6% беше въведена на пазара на имоти у нас от големите агенции в края на 90-те години. Оттогава се наложи практиката купувач и продавач да си поделят поравно тези разходи. Брокерите на имоти обаче признават, че всъщност те винаги се поемат от купувача. В крайна сметка той плаща цената на сделката, а от нея продавачът се издължава на брокера, обясни Страхил Иванов. Малка подробност е, че самите продавачи често не желаят да поемат брокерските комисиони и се договарят с посредниците да качат техните 3% върху цената на имота. Така в крайната офертна цена вече е заложена и комисионата на брокера. Единствената разлика е, че сега вместо 3% в нея ще се калкулират 6%, обясни Никола Стоянов.

В. Пари се снабди с извадки от договор за посреднически услуги, разработен от юристи на голяма столична агенция за имоти. В него изрично е отбелязано какво може да изисква клиентът (възложител) от посредника (изпълнител). Според договора брокерът е длъжен да изготви оценка на настоящата пазарна цена на имота и да консултира клиента относно продажната му стойност. Също така е длъжен да го уведоми, в случай че поради настъпили промени на пазара се налага актуализация на цената. Посредническата агенция също така се задължава да изготви маркетингов план за продажба на имота и да го рекламира. Сред предлаганите от нея услуги са също да провежда огледи при запитвания от купувачи, да търси максимално добра цена за клиента си и да му предостави юридическа консултация при сделката.

В случай на ексклузивитет - правото имотът да се предлага само от една агенция за определен период от време, агенциите поемат и допълнителни услуги. Това ги натоварва с повече разходи, но им гарантира почти 100% сигурност, че сделката ще мине през тях.

До 4-4.5% достигат комисионите при продажба на бизнес имот - офис, индустриална или търговска площ, съобщиха брокери на имоти. Толкова плаща продавачът, ако предостави на една агенция ексклузивитет при сделката. Комисионата може да падне и до 3%, ако той си подели разходите с купувача. Това обаче рядко се прави, за да се избегне конфликтът на интереси, коментира Красимир Димитров, управляващ съдружник в Source Real Estate Advisers.

При стандартен договор за посредничество при сделките с бизнес имоти обикновено комисионата на агента е около 2.5%. Срещу нея посредникът консултира продавача за състоянието и цените на пазара, изготвя площообразуване по българските стандарти, изготвя договори и води преговори с потенциални купувачи и наематели. В случай на ексклузивно представителство той често поема и разходите за маркетинг и реклама, а нерядко участва и финансово в организирането на събития, свързани с имота, обобщи Красимир Димитров.

Наем

При договорите за наем комисионата зависи от продължителността на договора. Като цяло практиката е наемодателят да плаща еднократно между 7 и 15% от договорения годишен наем. От наемателите се изискват еднократно 50% от наемната цена, без значение каква е продължителността на договора.

Една от водещите международни консултантски агенции за имоти King Sturge открива представителен офис в София. Той ще е изцяло собственост на фирмата и ще концентрира дейността си в подпомагането на голям брой проекти, съобщиха от компанията.

Сред клиентите на King Sturge у нас са Денси, ZBS, Bulgarian Property Developments, както и Plaza Centers.

Екипът в България е воден от Андрю Пиърсън, който през последните 3.5 години е оглавявал агентската дейност на Кing Sturge в Чехия. Преди това е работил четири години за King Sturge във Великобритания. Офисът в България ще работи в близост с екипите в Румъния, Хърватия, Унгария и Сърбия.

Спадът на борсата изяде 80 млн. лв. от балансите на дружествата в Sofix, реализирани от успешни сделки с финансови инструменти. Това показва анализ на в. Пари на база неконсолидираните отчети за 2008 г. От изчисленията са изключени финансовите компании. През 2007 г. производствените компании от Sofix напомпаха приходната си част с близо 118 млн. лв. от сделки с финансови инструменти. Година по-късно те са едва 38 млн. лв. Въпреки че не са от съществено значение при анализа на една компания, този тип сделки влияят пряко върху финансовия й резултат.

Положението може да стане още по-критично, след като излязат и консолидираните отчети, твърдят брокери. Този род печалби често са следствие на преструктуриране в холдингите, обяснява Даниел Димитров от Реал Финанс Асет Мениджмънт. При това положение неконсолидираните приходи се повишават, но в консолидираните отчети те отпадат.

В антигерои се превръщат именно холдингови структури - Химимпорт и Холдинг Пътища. През 2007 г. в неконсолидирания си отчет Химимпорт посочи приходи от положителни разлики при операции с финансови активи и инструменти за 78 млн. лв. Година по-късно те са едва 36 млн. лв.

При пътностроителната компания спадът е 100% - от 31.7 млн. лв. през 2007 г. до липса на подобно перо през 2008 г. В Топ 3 на губещите попада и Каолин. Добивната компания понижава неконсолидираните си приходи по това перо от 2.6 млн. лв. на едва 4 хил. лв.

Освен че намаляват приходите си, дружествата в Sofix вдигат и разходите си от отрицателни разлики с финансови инструменти. Увеличението за 2008 г. спрямо предходната година е 58% до 4.9 млн. лв. Тук отново лидер е Холдинг Пътища. Компанията отчита загуби през 2008 г. за 1.8 млн. лв. спрямо 39 хил. лв. година по-рано. Със загуба от 545 хил. лв. енергийната компания Енемона се нарежда уверено на второ място. От друга страна, Софарма успява да занижи загубите си от 353 хил. лв. на едва 9 хил.

Според анализатори на пазара е рисковано да се използва показателят приходи/разходи от сделки с финансови инструменти като основна точка при проучването на една компания заради възможността от манипулиране. Възможно е дружествата да манипулират финансовите си отчети чрез вътрешнофирмени сделки, твърди Явор Батов от Варчев Финанс.
Материалът не е препоръка за покупка или продажба на книжа.




10.02.2009 г., с. 23
Строителство: Авангардно
Топли панели пестят енергия
Николстрой работи предимно с пари на инвеститора
Емилия Гугова, egugova@pari.bg

Строителният предприемач Бончо Бонев ще предложи на пазара нови материали - тухли и панели, които запазват топлоенергията и спестяват допълнителната изолация на сградите. В Полски Тръмбеш той започва изграждането на фабрика за производството на тези екоматериали. За целта е закупил ноу-хау от германската фирма Лиапор.

48-годишният собственик на фирма Николстрой ЕООД винаги е бил привличан от обикновените, но ефективни неща. Този афинитет му помага бързо да се ориентира в наситения и висококонкурентен строителен пазар.

Когато мнозинството от бранша се втурва към бързи печалби от жилищното и строителството в хотели, Бончев избира да прави промишлени обекти. Може би за това му помага и предишната му работа - като заместник-управител на друга строителна фирма. Там обаче се чувствах като боксова круша, между изискванията на собственика и работниците, разказва сега Бонев. Затова избира свободата и през 2005 г. основава своя компания.
Надеждата

Регистрира я Николстрой - на името на току-що родилия му се внук, който е надеждата на младия дядо, че когато порасне, ще поеме неговия бизнес.

Двадесет и двама са постоянно заетите във фирмата му. Но това са висококвалифицирани специалисти - заварчици, монтажници. Занимават се главно с промишлено строителство. Изграждат производствени и търговски халета. Строили са и къщи за селски туризъм в Троянско. Сега работят на новия шоурум на представителството на германските фирми Унипул и Караван-България, който скоро ще отвори врати в новата промишлена зона на Велико Търново. Спечелили са поръчката с конкурс.

При германците личните познанства нямат значение. По-важни са качеството и коректността. Надявам се и при нас това да се наложи. Тогава ще се повиши наистина качеството на строителството, казва предприемачът.

Като малка фирма Николстрой ЕООД работи предимно с пари на инвеститора. Мнозина от контрагентите им пък са спечелили тези средства от еврофондовете. Затова сега Бонев не се чувства толкова засегнат от кризата. Това му дава основание да открие нови хоризонти за развитие. Решава да затвори цикъла на производство, като построи фабрика за екотухли и екопанели.

За осъществяване на идеята му помагат високото качество на изпълняваните обекти, коректността и спазването на сроковете, което се оценява от германските партньори.

Първоначално идеята е заводът да се строи със 70% инвестиции на двете германски фирми, които държат ноу-хау и искат да разширят бизнеса си в Източна Европа.

Почти месец се водят преговорите. Германските ми партньори ми дадоха кураж. Купих рецептите заедно с оборудването. Около 5 млн. EUR е стойността на цялата инвестиция, допълва Бонев.
Ефективност

Новата технология е енергоспестяваща и по-евтина

Когато всичко бъде готово, на покрива на двете халета върху 3.4 дка площ ще бъде монтирана фотоволтаична инсталация, електроенергията от която ще се продава на НЕК. Така производството ще поевтинее.

Новите строителни материали са с много голяма инертност. Те акумулират енергия от слънцето и са шумоизолиращи. Това ги прави енергоспестяващи и изолацията на такива сгради може да се прави само като екстра.

Технологията дава възможност още при направата на панелите в тях да се вгражда и дограмата.

Екотухлите и екопанелите заместват бетоновите смеси 1:1. Те позволяват различни архитектурни решения. С тях се работи по-бързо и по-евтино. Затова като продукт са 5.5 пъти по-ефективни.

Линиите са високотехнологични и напълно автоматизирани. При пълен капацитет в завода ще се открият 50 нови работни места, като само половината от тях ще бъдат за пряко заети в производството.
Снимка на четири колони – Строителната фирма на предприемача Бончо Бонев от Велико Търново внедрява нова технология, която запазва топлоенергията и спестява санирането на сградата



10.02.2009 г., с. 4
По Цар Борис ІІІ
Вляво кратер, вдясно пропаст
ДЕЯН ДЯНКОВ

Едната половина на столичния бул. "Цар Борис III" е на път да се разпадне, дока­то другата се ремонтира. Най-дясната лента по по­сока София е затворена за подмяна на настилката. Направени са изкопи, а ма­шини вчера уплътняваха чакълената основа, върху която ще легне новото тра­се. В същото време най-дясната лента по посока Перник е почти разрушена. Голяма част от паветата са потънали, а на други места настилката е издигната. По така образувалите се вълни автомобили и тирове се движат едва-едва, като колоните от тях непрекъс­нато блокират кръстови­щето с Околовръстния път.

На места паветата липс­ват, а образувалите се яз­ви са с дълбочина до 30 см. "Започнали сме изкопни­те работи и уплътняването. Всеки момент очакваме зам.-кметът по транспорта на София да съгласува проекта за ремонта, за да разберем и с каква настил­ка ще завършим участъка", обясни Радослав Димит­ров, технически директор във фирмата изпълнител "ГБС-Инфраструктурно строителство"АД. "Най-ве­роятно обаче паветата ня­ма да бъдат пренареждани, а участъкът ще бъде ас­фалтиран", добави той. Изпълнителите засега не се ангажират и със срок за завършване на участъка, тъй като един проливен дъжд би напълнил изкопи­те, а отводняването би от­нело допълнително време. При благоприятно време обаче нормалното движе­ние в участъка ще бъде

възстановено до три сед­мици.

Ремонтът на 1100-метровия участък от булеварда започна след като Нацио­нална агенция "Пътна инф­раструктура" и Столична община дълго времебор си прехвърляха топката в чия юрисдикция е той. В край­на сметка се установи, че в споразумителен протокол двете институции са се разбрали булевардът да се поддържа от общината.
Снимка на три колони - Движението в участъка се извършва в две ленти, едната от които е разрушена (малката снимка).


10.02.2009 г., с. 10
Три голф игрища никнат в Шабла
Три са засега сигур­ните проекти за голф игрища, които ще се реализират в Шабленско. Направени са вече проучванията и подготовката за те­рен в Тюленово, готви се създаването на ак­ционерни дружества с 35% участие на общи­ната, които ще строят в Езерец и Ваклино. Община Шабла обе­ща да следи зорко за съблюдаване на еко­логичните норми. Много от зоните в ра­йона ще влязат в "На­тура 2000" и затова няма повече да се до­пуска тежко и мощно строителство на пред­на линия до морето.


10.02.2009 г., с. 10