16 август 2011 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

- Надяваме се компании от Близкия изток и Азия да проявят интерес към летище София

- Проектираме разширение на аерогарата и повече търговски площи

- Конкуренцията и по-ниските цени на наземното обслужване намаляват приходите

Поехте поста със задачата да оптимизирате работата и да постигнете по-добри финансови резултати. Как смятате да го направите и какви са финансовите резултати на "Летище София" до средата на годината?

- Приех поста поради няколко причини. Първата е поставеното условие летище София да продължи да се развива като инфраструктура, терминали, подобряване на обслужването и след това увеличаване на приходите. Двете неща са взаимно свързани. Подобряването на инфраструктурата, обслужването на пътниците, разширяването на терминалите ще доведе до увеличаване на пътникопотока и повишаване на приходите.

Постъпленията на "Летище София" се формират по две основни направления – от авиационни дейности и от неавиационни дейности. В първата сфера влизат приходите от наземното обслужване на авиокомпаниите (обслужване на самолетите и пътниците като чекиране, товарене на багаж и др. - бел. ред.). Постъпленията от неавиационна дейност идват от паркингите, от реклама, от отдаване на площи под наем и всякаква друга дейност, която е позволена от закона и може да бъде развивана на летището.

Финансовите показатели за първото полугодие са над заложените в бизнес плана за 2011 г. Приходите са около 47 млн. лв., а разходите – 41 млн. лв. Печалбата преди данъчно облагане е 5.8 млн. лв., а печалбата след данъци е около 5.3 млн. лв.

По-добри или по-лоши са резултатите спрямо миналата година? През 2010 г. приходите на "Летище София" започнаха да намаляват заради навлизането на още един наземен оператор, както и директното зареждане на самолетите с гориво от "Лукойл авиейшън".

- Приходите са по-ниски от миналата година и това е свързано именно с посочените процеси. Работим в нова среда, в която реално имаме 4 наземни оператора - "Суиспорт", "Голдеър хендлинг", "България ер", които се самообслужват, и "Летище София". Реално пазарният дял на държавната компания е около 50%, но поради факта, че конкуренцията е много голяма, вече и цените са различни, което води до намаляване на приходите.

"Лукойл авиейшън" също взеха една немалка част от пазара за зареждане на гориво. Реално там приходите ни са намалели, но все още според мен са добри. Ръководството на летището обсъжда тези въпроси и се стараем да намерим решение как да запазим пазарния си дял дори и в тази сфера, за да може приходите да бъдат запазени на това ниво и дори увеличени.

Какви конкретни мерки ще предприемете?

- В момента ги обсъждаме, защото нещата не са прости. "Лукойл" e голяма компания, която си е затворила цикъла - от производството на керосин до зареждането. Тази тема е много щекотлива, особено сега, когато има проверка в Комисията за защита на конкуренцията (за злоупотреба с монопол на пазара на авиогориво – бел. ред.). Реално ситуацията, в която сме поставени, и в тази конкурентна среда е много трудно да се борим с този партньор.

Казахте, че летището трябва да продължи да се развива като инфраструктура. В каква посока ще става това?

- Едната посока на развитие е разширение на площите в летателното поле – проектиране на нови пътеки за рулиране, които да свързват магистралната пътека за рулиране с пистата за излитане и кацане. Целта е да се увеличи капацитетът на пистата и пропускателната й способност. Другото ни желание е да разширяваме перона източно от терминал 2.

Така самолетите ще бъдат паркирани по-близко, транспортирането на багаж и пътници ще става по-лесно и обслужването на самолетите ще стане по-добро. Другото, което обмисляме, е как да разширим терминалите, защото новият терминал е проектиран за 2.5 млн. пътници в година, а старият терминал 1 може да обслужва около 1.5 млн. души на година, което означава общо 4 млн. пътници.

Нашите планове са тази година пътникопотокът да достигне 3.5 млн., тъй като за миналата година имахме 3.3 млн. пътници. Това ни кара да мислим как да разширяваме терминалите. За това работим усилено с нашите архитекти.

Разработваме и концепция за увеличаване на търговските площи в новия терминал. Надявам се скоро това предложение да мине през борда на директорите и да се започне проектирането на площите. След това ще обявим конкурси за отдаването им под наем.

Как ще финансирате плановете за разширение? Може ли това да стане със собствени средства?

- Ще се инвестира на етапи. "Летище София" разполага със средства и ние можем да финансираме разширенията. Още повече че те бързо ще бъдат изплатени.

Кога предвиждате да обявите конкурсите за търговските площи?

- Първо трябва да приключим с проектирането и да получим разрешение за строеж. Надявам се, че до края на годината проектите ще са готови и одобрени и веднага след това да започнат процедурите по отдаването на площите под наем. Това трябва да бъде съгласувано с министерството на транспорта, тъй като министърът дава разрешение за отдаването им под наем.

За другите проекти за разширение също се надявам да са готови до Нова година и след това да се обявят поръчките за строителство, които да приключат до средата на следващата година. Летището трябва да има агресивна политика в тази област, за да може да увеличава приходите, тъй като от тях зависят и заплатите на хората.

Колко средства ще са нужни за осъществяването на плановете за разширение на терминалите?

- Сумата е много относителна. Не искам да коментирам точно колко би струвало, защото в момента икономическата среда е такава, че цените на строителните работи в сравнение с 2008 г. са значително по-ниски. Затова ми е трудно да коментирам, а и компаниите следят подобни публикации и ще си направят сметка колко пари сме отделили.

Тази информация така или иначе ще стане ясна, когато обявите обществените поръчки.

- Когато ги обявим, ще има конкуренция между фирмите. За нас е важно да получим най-доброто предложение от финансова и техническа гледна точка.

Как се развива авиопазарът от началото на годината? Има ли авиокомпании, които проявяват интерес за навлизане в България?

- Маркетинговата ни дирекция провежда агресивна политика и се опитва по всякакъв начин да привлича превозвачи. От септември започват полетите на "Катар еъруейс". В последните седмици се срещнах с почти всички авиокомпании, които летят до и от летище София. Голяма част от тях декларират, че ще увеличат честотата на полетите си, с което ще нарасне и броят на пътниците.

Никоя авиокомпания не започва да лети до някъде просто ей така. Проучват внимателно пазара, защото не искат да трупат загуби. Надявам се, че компании от Близкия изток или Азия ще проявяват интерес към летище София, след като започнат полетите на "Катар еъруейс". Обслужените самолети до момента са с 3.8% повече отколкото за шестте месеца на миналата година. Пътниците са се увеличили с 8.4%, а товарите със 7.5 на сто.

Увеличение на пътниците се наблюдава и на другите европейски летища, което показва, че донякъде излизаме от стагнацията.

В Народното събрание бяха внесени промени в Закона за гражданското въздухоплаване, с които се въвеждат две нови летищни такси, а летище София като най-голямото в страната ще може да определя само размера на тези вземания. Може ли това да се използва за привличане на повече авиокомпании или пък за увеличаване на приходите?

- Реално до момента таксите се определяха от министъра на транспорта и от министъра на финансите и се гласуваха от Министерския съвет. С въвеждането на европейската директива, която налага и промяна на закона, тази методика ще остане за другите летища, а за летищата с над 5 млн. пътници или най-големите за дадената държава таксите ще се определят по друг начин.

Сформира се група, която да работи по наредбата за прилагане на новия ред за определяне на таксите. Те трябва да са разходоориентирани, а след формирането им трябва да бъдат съгласувани с авиокомпаниите. Имаме някои предложения, които искаме да обсъдим, но не желая да ги коментирам в момента, тъй като са част от политиката ни за привличане на превозвачи. Таксите обаче ще зависят от разходите за услугата.

Заради наличието на много работни места и университети Варна привлича все повече млади хора. Въпреки че много от жителите й са емигрирали в чужбина, градът е един от четирите в България, които през последните десет години са увеличили населението си.

Към 1 февруари 2011 г. в т.нар. морска столица живеят 334 870 души, което нарежда града на трето място в страната. През изминалото десетилетие общо 379 хил. българи са сменили адреса си. Близо 11% от тях са избрали да живеят във Варненско.

Друга положителна новина е, че морската столица е сред градовете, в които броят на работещите и на активно търсещите работа е най-голям. Икономически активни са 67% от всички жители. Варна се нарежда и в челната тройка на областите с най-нисък дял на пенсионерите и най-много деца под 15 години.

Жителите на града са сред най-образованите в България. Почти една четвърт от тях са завършили университет. Любопитен факт е, че от всички българи варненци използват най-често ток за отопление. Над една пет от живеещите в областта са отказали да отговорят на въпроса какво е вероизповеданието им, което е голям процент в сравнение със страната.


16.08.2011 г., с. 10
Благоевград, население в града 70 881: Идва бодра смяна
Благоевград е сред областите с най-благоприятно съотношение между възрастни и млади. Всеки 100 души, които следващите години ще се пенсионират, ще бъдат заместени от 94-ма на възраст между 15 и 19 години. Средното съотношение за България далеч не е толкова благоприятно. За сравнение, в съседната Кюстендилска област младежите са два пъти по-малко.

Заради Американския и Югозападния университет Благоевград привлича много млади хора. Благодарение на това градът почти е запазил броя на жителите си през последните 10 години. Към 1 февруари тази година в него живеят 70 881 души. В Благоевград са и половината от македонците в България.

Интересен факт е, че жилищата в областта са най-населени в сравнение със страната. В тях живеят средно по 2.3 души. Най-много благоевградчани обитават апартаменти между 60 и 74 квадрата. Впечатление прави, че 11% от над 111 хил. жилища нямат баня, което е над средния процент за България. Половината от домакинствата в областта имат автомобили, но само 6.5% - вила.


16.08.2011 г., с. III
Летище София ще се разширява
Проектират се нови изходи за пътници, пътека за рулиране, още магазини
Разширяване на съществуващите терминали на летище София, на стоянките за автобуси на терминал 2, изграждане на нови пътеки за рулиране. Така ръководството на държавната компания "Летище София" ще се опита да увеличи капацитета и пропускателната способност на управляваната от нея аерогарата. Целта е увеличаване на пътниците, а оттам и на приходите на дружеството.

Постъпленията трябва да нараснат и след изграждане на още магазини на летището, които да се отдават под наем. "В момента архитектите ни проектират разширенията. Трудно ми е да кажа каква ще е инвестицията в тях, но смятам, че бързо ще се изплати", каза изпълнителният директор на "Летище София" Веселин Пейков, който пое поста през юли. Той добави, че вложенията ще са от собствените средства на компанията.

Капацитетът на двата терминала на летището е общо 4 млн. пътници на година - 1.5 млн. на терминал 1 и 2.5 млн. на терминал 2. От миналата година броят на хората, които минават през летището, се увеличава, като прогнозите са тази година да достигне 3.5 млн. души. "Това ни кара да мислим как да разширяваме терминалите", обясни Пейков. За увеличаване на капацитета на пистата се предвижда изграждането на нова пътека за рулиране.

По-конкретни са плановете за увеличаване на капацитета на втория терминал. Там се предвижда разширение на перона, което ще позволи по-близко паркиране на самолетите и по-лесно транспортиране на пътници и багаж до тях. Проектира се и разширение на автобусната стоянка с около 1 дка, което ще позволи отварянето на още четири изхода за извеждане на пътници на втория терминал на аерогарата. Площта за пристигащи пътници на терминал 2 също ще бъде увеличена.

Пейков се надява проектите за разширенията да са готови до края на годината, след което ще бъдат обявени обществени поръчки за строители. По същото време трябва да приключи подготовката за обявяването на конкурси за нови магазини на съществуващата площ от терминал 2. Планира се увеличаване на възможностите за изграждане на търговски обекти.

Идеята е летище София да разработи проектите за магазините, а бъдещите наематели, които ще бъдат избрани с конкурси, да инвестират в изграждането им. "Това ще даде възможност да нараснат приходите от неавиационна дейност на компанията", каза Пейков. В тази област дружеството има монопол, тъй като управлява инфраструктурата самостоятелно за разлика от наземното обслужване, при което се конкурира с частни компании.

Пейков разчита и на приходите от паркингите за нарастване на общите постъпления. Той обясни, че в сравнение с миналата година те са се увеличили с 300%. Скоро и двата паркинга към терминалите щели да бъдат оборудвани с автоматична система за плащане, за да се "избегне човешкият фактор". В края на миналата година проверка на Националната агенция за приходите установи, че не се издават касови бележки при плащане за паркиране.


16.08.2011 г., с. VI
Веселин Данев, изпълнителен директор на "Агроменидж": Цената на земята е справедлива при тези трудности с комасацията
Преди около месец "Агроменидж" - обслужващото дружество на "Еларг фонд за земеделска земя", купи 49.5% от капитала му, продавач беше хедж фондът QVT. "Еларг" беше учредено през 2005 г. като "Елана фонд за земеделска земя" с основен акционер "Елана холдинг", който впоследствие излезе от инвестицията. С излизането му възникна и спор между контролираното от него старо обслужващо дружество "Елана пропърти мениджмънт" и "Еларг", като първото искаше 10.45 млн. лв. неустойка. Спорът беше решен преди дни със споразумение. За развитието на "Еларг" разговаряме с Веселин Данев, изпълнителен директор на "Агроменидж".

- Не виждам конфликт обслужващото дружество да е акционер във фонда

- Държавата ни отказва информация кой обработва незаконно наши ниви и взема субсидии за тях

Как планирате да развивате "Еларг фонд за земеделска земя"? Ще продължите ли да купувате земеделски земи, ще се насочвате ли и към други имоти?

- Още от самото начало сме казали, че профилът на дружеството е земеделската земя и така трябва да остане. Грешка е било, че в миналото предишното обслужващо дружество е решавало да купува имоти с цел да променя статута им за жилищни, защото рискът при тях е съвсем различен от този на земите. Така че ще се концентрираме, както сме го правили и досега, върху земеделски имоти.

Какви са плюсовете и минусите обслужващото дружества да е акционер във фонда за земя и няма ли конфликт на интереси?

- Не виждам конфликт, такъв ще има, ако се сбъднат прогнозите на някои журналисти и блогъри, които пишат, че ние ще повишим таксите. Но реално ние сме тези, които ги свалиха първи, всички други обслужващи дружества си свалиха таксите след нас. За 2009 г. предишното дружество взе 3.3 млн. лв., а за миналата ние - 1.5 млн. лв. Когато влязохме, променихме схемата за оценяване на имотите и така намалихме таксите.

А планирате ли да продавате по-активно земи?

- Инвестицията предполага, когато ти дадат хубава цена за един актив, да го продадеш, да търсиш оптимизация. Когато започнах да работя с "Еларг", фондът имаше 1595 землища в цялата страна, вече доста сме намалили броя им.

Тоест окрупнили сте ги?

- Окрупнени са, от някои землища сме излезли. Съветът на директорите на "Еларг" ни постави задача да намалим задълженията на дружеството, което обявихме още в началото на годината. Задачата беше поставена по настояване на хедж фонда QVT, който наскоро продаде дела си.

Успяхме да договорим преструктуриране на облигационната емисия. Освен това взехме 1.48 млн. лв. като предплата от продадени земи, така че и това е показателно какво сме продали от портфейла си.

Каква е средната цена, на която продавате?

- Сега не мога да ви кажа, това ще бъде казано в момента, в който е публична информация. Във всички случаи се опитваме печалбата ни да бъде по-голяма. В същото време ние не сме спрели да купуваме земя. Цената на покупките е различна в зависимост от региона и дали говорим за голям парцел или за няколко дребни.

В кой район на България в момента най-много поскъпва земеделската земя?

- Не мога да ви кажа. Мои колеги говорят много за пазара на земя като цяло, аз мисля, че той е локален. Земята поскъпва там, където може да се използва по предназначение. На много места това не може да се случи – например ние имаме четири землища във Видинско, които никога не сме отдавали под аренда.

Тя е на парцели, обявихме началото на проект за комасация, взехме от държавния поземлен фонд, от земеделски стопани, след което продадохме на цена далеч над средната, на която купихме. При всички положения сделките ни за покупка са на цени под 300 лв., а продажбите ни са близо до 500 лв. на декар.

Дружеството имаше парцел до местността Камбаните в София, какво става с него?

- Имаме го и за съжаление ще го имаме още дълго време. Това е един от проблемите ни и в момента го обсъждаме с акционерите си. Имаме два такива имота, единият е този до кв. "Младост" в София, другият е предвиден за вятърен парк.

По терена в София вече свършихме доста работа, той вече е вкаран в общия устройствен план на София и е предвиден за жилищно застрояване. Но той предполага една огромна инвестиция, която според мен в момента е невъзможна на пазара на жилищните имоти.

Облигациите на "Еларг" са издадени точно заради този имот и ние вече четвърта година плащаме лихва по тях, без да получаваме никакви приходи от тази земя. Около 15 млн. лв. е останало да се плаща по заема, падежът му е след три години, след като го преструктурирахме, и в момента това е единият ни дълг.

Имате ли прогноза кога цената на този парцел ще е достатъчна, за да си възвърнете инвестицията?

- Този имот е нечия огромна грешка – дадени са ти пари за управление, за да ги инвестираш в земеделска земя, а ти купуваш друго. Защо не си купил примерно верига магазини за кафе? И това сигурно е много обещаващ бизнес. Когато хората ти доверяват едни пари, ти трябва да ги управляваш по начина, по който си им обещал, дори да има други инвестиции, които изглеждат суперпечеливши.

Добре, приемаме, че имотът вече е купен, заварено положение, оттук нататък каква е стратегията – да се отървете от него на всяка цена или да чакате?

- Досега сме чакали, реално никой не се е появил. Аз бих се съгласил и на сделка за 35 евро на квадратен метър. През 2006-2007 г. той е купуван на 55 евро. Той е хубав, но това просто не е нашият бизнес. Всеки, който дойде да гледа фонда, казва: "Много хубаво сте подредили, тук сте оправили оперативните показатели, но това какво е? Аз искам да вложа пари в земеделска земя, не искам да вложа пари в земеделска земя и нещо различно."

Имаме две възможности – или да изчакаме и да държим терена в дружеството, или да го продадем на ниска цена. Но дори и тогава кандидати няма, защото те трябва да инвестират в него. Третият вариант е да го изкараме в отделно дружество. За това водим в момента разговори с основните си акционери. Но ако го изкараме от "Еларг", може да ни обвинят, че искаме да вземем скъп актив от фонда, макар той да спира развитието ни.

Ако го изкарате в ново дружество, то ще трябва да поеме и дълговете, при условие че не носи никакви доходи?

- Това е разговор, който ще водим. Но дългът му не е някакъв огромен.

Според вас земеделската земя ще продължи ли да поскъпва?

- Не знам, моята работа досега е била оптимизация на оперативната дейност на дружеството. Според мен цената на земята в България е честна в момента за това, което имаме като раздробеност и трудности при комасацията. Би могла да да бъде по-скъпа, ако държавата си влезе в ролята и започне активно да участва в процеса на комасацията.

Имате ли проблеми във вашите земи с неправомерно ползване?

- Разбира се, всички имаме. Аз имам още по-голям проблем, защото държавата не ни дава информация кой се е настанил в някои от земите ни.

Как така не ви дава?

- Казват ни, че са лични данни. Някой ни обработва земите, нещо повече – очертава ги и взема субсидии за тях. И от фонд "Земеделие" отказват да ни дадат информация, докато той забогатява на наш гръб. За мен това са някакви специални интереси на някои арендатори.

Не може ли да искате по съдебен ред или да подадете сигнал до Брюксел?

- Разглеждаме всички възможности. Истината е, че сме успели да повишим отдаването под аренда, миналата година сме събрали със 77% повече спрямо 2009 г.

За 2009/2010 г. несъбраните ви вземания са доста повече, отколкото на други фондове за земя?

- Да, възможно е.

Каква е причината?

- Ние имаме много наследени договори от времето на предишното обслужващо дружество и пак казвам – земя със земя няма особена прилика. Може би са различни имотите, които имаме. Но според мен е по-правилно да се гледа колко пари реално е получил един фонд, не колко е събираемостта.

При предишното обслужващо дружество имаше много висока събираемост просто защото чак когато им платят, тогава отчитат. Ние отчитаме всички договори, които подписваме, застраховаме голяма част от тях и показваме какво не сме събрали. Не мога да кажа какво правят колегите.

Означава ли това, че имате проблем с арендатори, чиито договори са подписвани още от старото обслужващо дружество?

- Имаме много такива, но ги решаваме постепенно. Това е битка по места. Понеже арендаторите са силни на местно ниво, има случаи, когато се мъчим да отпишем вземания, несъбрани от три години, а съдията ни отказва.

Средната рента, която взема "Еларг", е малко по-ниска от тази на другите фондове, защо?

- Защото по-голяма част от земите ни са в Южна България, където исторически рентите са малко по-ниски. Имаме доста наследени договори на доста безумни нива, които искаме да прекратим, но това не е така лесно. Това са въпроси към предишното ръководство, иначе средната ни цена за 2011-12 г. ще бъде 26 лв. за декар, вече 86% от договорите са подписани.

Бяхте казали преди време, че АДСИЦ не е добра структура. Защо?

- Не е добра. Когато инвестираш в определен актив, примерно в земеделска земя, можеш да инвестираш в различни проявления. Ако най-евтиният начин да си получиш земеделската земя е с компенсаторни бонове, трябва да имаш право да ги купиш. АДСИЦ нямат такова право. За земи във Видин, които трябваше да се разчистят и обработят, защото никой не иска да влезе така в тях, аз трябваше да се регистрирам като земеделски производител, за да мога да вляза вътре.

Региони като Видин, Свищов, Русе скоро ще бъдат едно заедно с румънските, тъй като субсидиите от 2016 г. ще са единни, а защо ние да не можем да инвестираме в румънска земя? И основният проблем – всички фондове губят, тъй като голяма част от земеделските производители не искат да плащат рентата с ДДС, ние трябва да го плащаме. Всеки от нас губи от порядъка на 500 - 600 хил. лв. годишно от ДДС.

Тоест облекченията за АДСИЦ не могат да компенсират трудностите и ограниченията?

- Аз мисля, че един АДСИЦ е много неефективна структура. Трябва да се обсъди как точно може да се оправи, но сега има много минуси. Още нещо - ако изведнъж ми се струва, че са много евтини акциите на друг фонд, който инвестира в земеделска земя, не трябва ли аз да имам право да инвестирам в тези акции? Теоретично то е същата структура на инвестициите.

Говорили ли сте с Комисията за финансов надзор да се направят промени в закона?

- По-скоро не.