Татяна Емилова, мениджър „Жилищни имоти” в Colliers International: Много купувачи вече се спират на жилище в комплекс

- В сегмента, в който Colliers оперира - проекти от средновисокия и високия клас, търсенето на жилищни имоти достигна определена зрялост. Тук искам да уточня, че по дефиниция на Colliers проектите от средновисокия и високия клас включват важни характеристики, като привлекателно местоположение, добро качество на строителството, удобен достъп, зелени площи, функционално разпределение на помещенията, достатъчно паркоместа, професионална поддръжка на имота, наличие на добра инфраструктура и удобства в района. Очакванията и изискванията на купувачите, които търсят подобен имот, са високи. Те търсят важни характеристики - сигурност, качество на строителството, просторни зелени площи, наличие на паркинг и професионална поддръжка на имота.

Нормално е сделките при този тип жилища да нарастват с по-слаби темпове, тъй като, от една страна, те не са масови. Голяма част от тези проекти са вече усвоени, а същевременно през последната година-две не са започвани нови. От друга страна, хората с по-високи доходи доскоро бяха предпазливи, но с постепенното подобряване на икономическите показатели, гъвкавите възможности, които предлагат инвеститорите, и по-активното банково финансиране търсенето и сключването на реални сделки се активизира.

Хората, които купуват тези имоти, често пъти са по-малко зависими от ипотечно финансиране, тъй като голяма част от сделките се извършват със собствени средства или с висок процент самоучастие, ако има банково финансиране. От близо година–година и половина, ние отчитаме активизиране на сделките на този пазар. В момента купувачите избират дом за собствени нужди; закупуването на жилища с цел инвестиция е доста по-рядко явление на пазара, макар че от време на време се регистрират и такива сделки.

- Затегнатите условия за кредитиране или страхът за доходите в средносрочен план се явяват спирачка за покупката на жилище? В същото време според доклад на една от българските банки жилищата през второто тримесечие са станали най-достъпни от 6 години насам. Вашият коментар...

- ...В момента по наши наблюдения купувачите вече са много по-внимателни, взискателни и добре информирани за различните възможности, които се предлагат на пазара. Дори и да имат осигурено финансиране, те ще прекарат повече време в това да изберат най-доброто за себе си. Всяко домакинство има различни съображения, които да провокират закупуването на жилище, но истината е, че ако купувачът реално има нужда от ново и качествено жилище, в момента разполага с много добри оферти и възможности.

Що се касае до финансирането, в момента има добро предлагане на жилищно кредитиране от банките, условията се подобриха от началото на 2010 г. Разбира се, общите икономически условия влияят на решението за покупка. Затова сделките, които наблюдаваме на пазара, се сключват след прецизен избор, но пък наистина при добри финансови условия за клиентите.

- Какви са и какви ще бъдат тенденциите в този сегмент до края на 2011 г. и за следващата година? Големият въпрос обаче си остават цените... Какъв ръст можем да очакваме до края на тази година?

- Сегментът, в който Colliers работи – жилищата в комплекси от средновисок и висок клас, също бе засегнат от кризата, но не по толкова драстичен начин като масовия пазар. В момента цените на жилища в такива комплекси варират в широк диапазон от 850 до 1,600 евро, като цената зависи от вида комплекс, местоположението му, изградената вътрешна инфраструктура и паркови пространства, гледката, наличието на достатъчно паркоместа, предлагането на допълнителни услуги и др. Най-вероятно този тип жилища ще задържат ценовите нива в близко бъдеще. Строителите ще продължат да предлагат гъвкави решения, като привлекателни схеми на плащане, допълнителни „бонуси” към жилището, като безплатни довършителни работи, паркоместа и др.

Много купувачи вече се спират на жилище в комплекс - те вече имат по-високи изисквания и са наясно, че покупката на жилище от този клас е дългосрочна инвестиция, тъй като стойността на този тип имоти се запазва и дори повишава с времето.

Най-активно се търгуваха позициите на компаниите във фармацевтичния сектор. Именно „Софарма“ и „Унифарм“ бяха и с най-висок оборот - 236 хил. лв. и 158 хил. лв. съответно. По позицията на „Софарма“ цените на акциите паднаха с 1.34%, а спадът за „Унифарм“ бе 1.67%. С 35 хил. лв. оборот остана „Монбат“. При банките Централна кооперативна банка поскъпна с 2.61%. Големият печеливш на официален пазар бе „Проучване и добив на нефт и газ“, чиито акции бяха нагоре с 11.5%. С ръст се увенча и Холдинг „Пътища“ - бяха прехвърлени 18 547 лота с повишение на цената от 0.21%.

Министерството на отбраната планира да ремонтира почивните си бази и военните клубове за 2 млн. лева. За реиновирането е обявена обществена поръчка от изпълнителна агенция „Военни клубове и почивно дело”, поместена в регистъра на Агенцията за обществени поръчки.

Сред обектите, които се планира да бъдат ремонтирани, са Централният военен клуб в София, резиденция “Лозенец”. В списъка са и новата сграда, в която се намира Военният телевизионен канал на ул. “Раковски” 106, и хотел "Шипка" срещу болница "Пирогов".

Също така ще бъдат реиновирани и 30 военни клубове в страната. На ремонт подлежат и 20 хотела в планинските и морските курорти. Дейностите по обновяването им трябва да приключи до края на 2012 година. Най-много от сградите, които ще се ремонтират, се намират в Югоизточна България.

Военните си запазват правото по своя преценка да възлагат ремонтите на обектите в зависимост от нуждите си и наличието на бюджетни кредити.


23.08.2011 г., с. 3
Сайтове предупреждават англичаните за имотите в България
Пазарът на имоти в България е минно поле, пълно с ужасно построени жилища. Това гласи част от информация, излязла в английския сайт "Шелтър офшор", относно състоянието на български пазар за недвижими имоти.

Според анализаторите от TheMoveChannel отново се отбелязва значителен интерес към имотите у нас въпреки многобройните проблеми, които родните фирми са правили на британските клиенти. Независимо от това страната ни се нарежда на седмо място по интерес за закупуване на жилища. По този показател изпреварваме дори екзотична дестинация като Барбадос.

От „Хоумсгоуфас” заявяват, че са „шастливи”, че строителството у нас е намаляло с 26 процента, понеже това е предотвратило изграждането на некачествени сгради. Миналата зима избухна скандал, след като британски инвеститори, похарчили милиони лири за апартаменти в Банско, обвиниха местна фирма за недвижимо имущество в незаконно присвояване на сградата.


23.08.2011 г., с. 17
ОТВАРЯТ ОФЕРТИТЕ ЗА КОНСУЛТАНТ НА ЛОТ 4 ОТ „СТРУМА”
Офертите на кандидатите за консултант за лот 4 на автомагистрала „Струма” (участък Сандански – Кулата от км 423+500 до км 438+500) ще бъдат отворени днес в Агенция „Пътна инфраструктура“ (АПИ), съобщиха от ведомството. Откритата процедура за възлагане на обществена поръчка е с предмет „Определяне на изпълнител на консултантска услуга във връзка с изпълнението на допълнително проектиране и строителството на обект автомагистрала „Струма”. Изграждането на АМ „Струма“ ще бъде изпълнено с финансовата подкрепа на ОП „Транспорт“, съфинансирана от Кохезионния фонд на ЕС. За строител на отсечката кандидатстват 15 фирми.


23.08.2011 г., с. 17
1,86 млн. лева вложени в пътищата в Добрич
Почти 1,886 млн. лв. са вложени за ремонт на пътищата в Добрич от началото на годината, съобщи Галя Миткова от Областното пътно управление (ОПУ), цитирана от Фокус.

Около 785 хил. лева са инвестирани в зимната поддръжка на републиканската пътна мрежа в областта до края на март. За текущ ремонт са похарчени останалите над 1,100 млн. лв. В резултат на солидните инвестиции са асфалтирани над 26,5 хил. кв. метра дупки по 280 км републикански пътища в областта. Три моста и един водосток също са били ремонтирани. Също така близо 26,4 хил. лева са отишли за поставянето на нова 460 метра стоманена предпазна ограда. За почистването на окопи и отводнителни съоръжения са отделени 30 хил. лева.

По пътищата в Добрич се работи и по два лота по проект „Транзитни пътища V”. По лот 20 се извършва рехабилитация на път II-71 Силистра – Добрич, а лот 21 включва модернизирането на пътя по отсечките Шабла – Тюленово – Каварна.


23.08.2011 г., с. 18
Жилищата в престижните столични квартали поевтиняват
Понижението достига 9% от началото на годината
Собствениците на жилища в София, които искат да ги продадат, все още свалят цените. Поевтиняването не подминава дори имотите в престижните квартали на столицата. Това става ясно от данни на Imot.bg за офертните цени, на които се предлагат най-търсените двустайни жилища. В някои квартали в централните части на града понижението достига 9% от началото на годината досега.

Такава е ситуацията с двустайните жилища, които се намират в района на Докторски паметник. През този месец средната цена, на която са се продавали, е 1473 евро на квадрат. В началото на годината нивата, на които са вървели имоти в същия район, са били от порядъка на 1603 евро на кв. м. Това е намаление от 9%.

През август двустайните апартаменти в близост до улица „Оборище” също струват по-малко в сравнение с началото на годината. Сега апартаментите там се продават за средно 993 евро на кв. м. В началото на годината цената им беше 1043 евро за квадрат, т. е. има поевтиняване от 5%.

Апартаментите от същия тип в престижния столичен квартал „Иван Вазов” пък поевтиняват с 8% от началото на годината. Този месец средната офертна цена на жилищата там е 996 евро за квадрат, а през януари е била 1082 евро за кв. м. В района на Медицинска академия цените на имотите са паднали със 7%, става ясно още от данните на Imot.bg. През август собствениците на двустайните жилища там ги предлагат средно за 931 евро на кв.м, в началото на годината обаче са вървели за по 993 евро на кв. м. Близо със 7 на сто са поевтинели апартаментите и в квартал „Гео Милев”. Така от 934 евро на квадрат през януари, в момента средната офертна цена е от порядъка на 875 евро на квадрат. В „Лозенец” пък двустайните жилищата са поевтинели с 5% от началото на годината досега и в момента собствениците им ги предлагат за 962 евро на кв. м.

Данните показват още, че цените на апартаментите поевтиняват в различна степен в почти всички квартали на София. Кризата на имотния пазар се развихри в края на 2007 г., като оттогава цените паднаха с 40-50%. От данните на Imot.bg става ясно, че поевтиняването продължава и сега. Поскъпване има едва в няколко района на столицата и то предимно при имотите, които се намират в близост до метростанциите.

Наскоро данни на Агенцията по вписванията пък показаха, че заради по-ниските цени вече има раздвижване на пазара на имоти. Например през второто тримесечие на 2011 г. са били вписани 67 254 сделки, а през същия период на миналата година – 46 000 сделки. Т. е. има ръст от 20 на сто.

Най-търсени през август са били двустайните жилищата в „Лозенец”. Голям интерес е имало и към апартаментите в кварталите „Борово” и „Изток”. В челната десетка на най-предпочитаните квартали попадат още „Стрелбище”, „Гоце Делчев”, „Гео Милев”, „Дианабад” и „Младост 1”.
Двустайните по морето без спад
При офертните цени на двустайните жилища във Варна и Бургас от началото на годината досега няма съществена промяна. За целия период апартаментите в района на Морската градина се продават за около 1550 евро на квадрат. Жилищата в „Гръцката махала“, която също е близо до морето, пък вървят по 1091 евро на кв. м. през август. В началото на годината цената им е била 1061 евро на кв. м.

Ситуацията в Бургас е подобна. От началото на годината досега жилищата в центъра на града се продават на нива от около 730-739 евро на квадрат.

.

Цени на двустайните жилища в кварталите с най-силно търсене

(Данните са за август, в евро на кв. м.)

Например луксозно жилище в комплекса Златни пясъци се отдава под наеми за рекордните 900 евро на месец. Апартаментът има изглед към морския бряг. Той е с площ от 86 квадрата, има две стаи и е напълно оборудван. От офертата става ясно, че желаещите ще могат да се нанесат в жилището най-рано от 1 септември. Наемодателите уточняват още, че посочената цена е само за едномесечен престой, а ако хората възнамеряват да останат повече, наемът ще бъде определен по договаряне.

В София също не липсват солени оферти за наеми на жилища висок клас. Тристаен апартамент в Драгалевци се дава под наем за 1050 евро на месец. Жилището е ново строителство и е с площ от 92 кв. м. В наемната цена е включено подземно място за паркиране. Дизайнерски апартамент в столичния квартал Хладилника пък се предлага за 600 евро месечно. Апартаментът е ново строителство, 85 квадрата и е разположено непосредствено до Южния парк.

Според Luximoti.bg обаче могат да бъдат намерени луксозни жилища под наем и на по-ниски цени. Например в столицата висок клас апартаменти се предлагат и за по 300-500 евро на месец. Брокери припомнят, че въпреки кризата има интерес към луксозните жилища. Раздвижване в този сегмент на пазара се забелязва особено при продажбите, където вече се наблюдава увеличение на сделките спрямо същия период на миналата година.

- Диаметърът е разделен на подучастъци - в някои изпълнението е около 70%, докато в други дори е повече и леко изпреварват темпото. Като цяло строителството е в график и няма изоставане. Според плановете през лятото на 2012 г. трябва да започнем изпитанията на трасето, за да можем през август да пуснем този лъч. Участъкът “Младост” - бул. “Цариградско шосе” трябва да бъде готов до април, за да го пуснем през май. Това са сроковете и повече не може да бъдат намалявани. Нямаме притеснения за закъснение, освен ако не стане нещо непредвидено, но засега няма такива индикации.

- Уточнен ли е вече маршрутът, по който ще преминава третият метродиаметър?

- В момента върви процедурата и се разглеждат 5 варианта. На 19 юли т. г. беше експертният съвет, който разгледа различните идеи, и се очаква до септември внасянето на нови становища и предложения. Тогава ще има нов експертен съвет и след това ще се вземе окончателно решение. И от есента да започнем да работим по проекта.

-Откъде смятате, че е по-добре да минава метрото - по бул. “Ботевградско шосе” или бул. “Владимир Вазов”?

- Решил съм, че няма да казвам на експертния съвет откъде трябва да минава, но мога да посоча параметрите на двете трасета. По “Ботевградско шосе” пътникопотокът е по-малък от “Владимир Вазов”, където има много блокове. Второ, по “Ботевградско шосе” има трамвай, който работи сравнително добре. Така че има леко предимство към трасето по “Владимир Вазов”. В центъра също има два варианта - през Паметника на Левски или по бул. “Христо и Евлоги Георгиеви”, но със сигурност ще има връзка с първия диаметър при станцията на Софийския университет. С втория лъч ще се засича на кръстовището на бул. “Патриарх Евтимий” и “Витоша”. Първоначално идеята беше трасето да продължи по бул. “Цар Борис” подземно и открито, но при проучване на натоварването се появи алтернатива, която е натоварена с повече пътници. Идеята е от Петте кьошета да се продължи по бул. “Георги Софийски”, Медицинска академия, бул. “България”, кв. “Белите брези”, ул. “Житница” и към жк “Овча купел”. Този вариант запазва трамвая по бул. “Цар БорисІІ”, който е хубав, защото е на обособено трасе. Обемът на превозваните хора дневно по трасето “Ботевградско шосе” през бул. “Цар Борис” е 125 000 души, докато при варианта с бул. “Владимир Вазов” и кв. “Белите брези” техният брой е 137 000 души. Тоест разликата е 12 хил. души, което е сериозно натоварване.

- Каква част от третия лъч ще бъде т. нар. леко метро и ще се движи на повърхността?

- Лекото метро е условно понятие. В света има няколко вида. На места му казват скоростен трамвай - това е железница, която има подземни участъци, но няма автоматика, която да гарантира безпроблемно преминаване на дълги подземни участъци. Тоест един влак да не застигне друг. Лекото метро може да бъде частично открито, но то притежава параметри на класическото метро - скорост на движение, безопасност, управление и т. н. Около 50% оттрасето на третия лъч е открито и в двата варианта.

- А къде ще бъдат тези открити участъци?

- По бул. “Владимир Вазов” и от ул. “Житница” до жп линията за Перник в жк “Овча купел”. При другия вариант - по “Ботевградско шосе” и “Цар Борис”.

- Във фейсбук има групи, в които се настоява метрото да бъде в класическия си подземен вариант и да не се движи над земята. Как ще коментирате тези искания?

- Да намерят още 1 милиард лева и ще стане. Няма проблем. Задавам въпроса: “По “Владимир Вазов”, където има 50 м улица, защо ще караме под земята?” Защото сме много богати ли?!

Намерили сме много елегантно решение, което не пречи на трафика. За да получиш пари от европейските програми, трябва да защитиш проектите си. А там има консултанти и специалисти, които гледат всеки един детайл. Ако има технически и икономически по-целесъобразен вариант, защо трябва да отиваме под земята на 3 пъти по-скъпо трасе? От “Житница” към “Овча купел” метрото минава през ливади - от какъв зор да е подземно. Централната част - от ул. “Черковна” през целия център до “Житница”, е подземна. Или другия вариант - от гара Подуяне до Руски паметник пак е под земята. Участъците над земята ще бъдат открити и ще има шумопоглъщане отстрани.

Трамваят по “Ботевградско шосе” шуми 5 пъти повече от метрото. Много хубаво нещо е фейсбук, но трябва да намери пари. Всеки иска да кара “Мерцедес”, но като няма пари, кара нещо по-евтино. Сега се правят обсъждания и всеки, който иска, може да си даде предложенията. Ето, наскоро получихме предложение, което ще разгледаме - метрото от “Белите брези” да продължи до бул. “Тодор Каблешков” и да влезе в “Овча купел” през бул. “Монтевидео”. Това удължава трасето с 1 км, но натоварването с пътници е по-голямо.

- Кога може да започне строителството на третия метродиаметър?

- Когато намерим пари! Идеята е да подготвим следваща година проекта и 2013 г., когато правят оперативните програми, ние да сме готови с плана.

- За колко време може да бъде завършено строителството?

- Реално за 4-4,5 години, ако се финансира цялостно с европейски пари. Много е голям участъкът (16-18 км по различните варианти) и затова едва ли наведнъж ще се намери финансиране, защото са необходими от 800 млн. евро. Сегашната мрежа е дълга 18 км, а догодина ще стане 31 км.

- Колко хора всеки ден ползват метрото?

- Към 200 000 души, като през лятото намаляват.

- Предвиждате ли да закупите нови влакчета?

- В момента се произвеждат 18 влака - руско-японски. Цялата електроника и двигателите са на “Хитачи”, а купето е руско. Първите машини трябва да дойдат догодина през лятото - те са за втория диаметър. Сега имаме 24 влака.

- Наскоро отново имаше авария в метрото. Как се борите да не се стига до такива случаи?

- Каква авария? Късо съединение. Вкъщи също се случва да има късо съединение. Много малко от тези неща стават публично достояние, защото аварийните екипи отстраняват проблемите през нощта. Всяка вечер се работи по 4-5 часа и се прави профилактика. Половината от нашия персонал работи на нощни смени - чистене на метростанциите, проверка на всичките съоръжения. В Лондон по новата линия всяка седмица има по 1-2 извънредни и непредвидени спирания. Навсякъде по света се случва. Сега се сещам, че преди време във фейсбук имаше друга инициатива - да направим метрото денонощно. Добре, но в такъв случай кога ще го ремонтираме. Няма метро, което да не се троши никога. Защото човек, като не познава спецификата, говори наизуст.

- Вярна ли е информацията, че получавате заплата като директор на общинско дружество “Метрополитен” в размер на 2870 лева?

- Реална е заплатата, но е много малко. Да дойде някой за 5000 лв. да работи да види какво представлява тази работа. За това чудо, което се казва метро, заедно с това мащабно строителство това не е заплата, а подигравка. Ако някой има смелост и може да управлява такъв голям обект за 2870 лв., да заповяда. Шефът на метрото във Виена получава 16 000 евро.

- Защо не се направи така, че трите лъча на метрото да се пресичат в една метростанция?

- В Генералната схема на столичното метро беше решено трите лъча да се пресичат в триъгълник - НДК, пл. “Св. Неделя” и СУ. По този начин се обхваща по-голяма територия и по-голям брой пътници, отколкото ако е на едно място. Независимо от мястото смяната на една с друга линия става еднократно. Подобна схема има в Рим.