24 юни 2008 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура

Междувременно министърът на икономиката Петър Димитров обяви, че е възможно вече да са подадени оферти в икономическото ведомството на кандидатите за строителство на 7-и и 8-и блок в АЕЦ „Козлодуй”. Преди дни Димитров обяви, че трябва да се построят нови мощности в Козлодуй като компенсация за спрените 3-ти и 4-ти блок.

По думите на транспортния министър Петър Мутафчиев KPMG ще направи още един одит на пътния фонд. Вчера той се срещна с вицепремиера Меглена Плугчиева и министрите на финансите и регионалното развитие и благоустройството Пламен Орешарски и Асен Гагаузов, като обсъдиха доклада на одитната компания. Една от критиките в документа е, че Пътният фонд не гарантира прозрачно изпълнение на Закона за обществените поръчки, по който се кандидатства с проекти за средства от ЕС

Бум на строителството. Много сгради, много апартаменти, собственици и наематели. Да не говорим за майсторите, които оставят мръсни следи по асансьорите и входа. Едва ли на някого, който е вложил над 100 000 евро за покупката на нов дом и още половината от тази сума, за да го обзаведе красиво и уютно, му е приятно, като се прибира, да завари мръсен вход, неподдържани стълбища, отключено мазе, хвърлени фасове и пластмасови кофички. Или да види следите от раздавачите на рекламни брошури, които са нахвърляли хартия в пощите или пък са разлепили съобщения по стъклата.

Не е приятно вечер да няма ток и прибирайки се от работа, да търсиш ключалката половин час, понеже токът е спрял и няма кой да отстрани аварията. Или пък асансьорът не работи с дни, а съседите ви не считат за нужно да си губят времето да звънят на техник. В крайна сметка проблемът, че живеете на най-горния етаж, е ваш.

Понякога фирмите, които наемат апартаменти под наем в кооперациите, ги превръщат в офиси, но не се грижат за реда и поддръжката на входа. След множеството техни клиенти остават боклуци и блокирани асансьори. Как да се справим с подобни проблеми обаче, след като всички са заети по цял ден, пък и дори да имаш време събирането на пари за входа, плащането на сметки и търсенето на чистачка може да се превърне в истински кошмар. Навремето домоуправителите се избираха между съседите и те се грижеха безвъзмездно за поддръжката. Сега обаче никой няма време и желание да упражнява подобна дейност.

В последните години някои фирми откриха една много интересна и печеливша ниша - изпращат домоуправители под наем. Тези хора се грижат за всичко във вашия вход срещу определено месечно възнаграждение. Домоуправителите са на повикване, те имат грижата да свикват общо събрание на собствениците, да организират и контролират цялостната дейност по поддръжката на общите части. Таксата за фирмата се формира на базата на извършваните услуги, площта и броя на апартаментите. В зависимост от финансовите възможности на клиентите се предлагат няколко варианта. Обикновено се наемат хора, които да поддържат чистотата на блока, плащат месечната сметка за вода, ток, отопление и асансьора на общите части на сградата. Допълнително улеснение е, че фирмата почиства снега през зимните месеци. В зависимост от желанията на клиентите те изграждат детски площадки, правят ремонти. Дори може да ги наемете като правни консултанти за решаване на междусъседски спорове. Освен това домоуправителят ще се погрижи да наеме портиер или охрана на входа, в случай че собствениците държат на сигурността си. Не са малко и фирмите, които предлагат допълнителни услуги като почистване на дома. Някои компании дотолкова са се усъвършенствали в предлаганите от тях услуги, че предлагат детегледачки и дори поемат разходката на домашния любимец.

Собствениците, които са решили да наемат такъв помощник, трябва да знаят, че сравнително малко са фирмите, които се наемат да плащат сметките и да организират общите събрания. Водещата услуга в повечето случаи е почистването на входа и около апартаментите. Домоуправителите под наем разказват, че най-многобройните им клиенти са собствениците и наематели на комплекси от затворен тип. Те си плащат за поддръжка на общите части, портиер, озеленител. Собствениците на апартаментите плащат по около 50 лв. до 70 лв. на месец. Разбира се, сумата може и да се удвои в зависимост от това дали компанията работи с подизпълнители, т.е. наема други фирми за почистване, озеленяване и други услуги.

Преди да си наемат фирма за поддръжка, обаче хората във входа трябва внимателно да обмислят дали всички те имат възможност да плащат редовно месечната такса. Иначе може да се изпадне в неудобната ситуация фирмата да изисква от управителя на блока пълномощно, с което да си изискват дължимото. Допълнителен проблем пък може да възникне в новите сгради, където половината апартаменти стоят необитавани, а собствениците не могат да бъдат открити. Според наредба за етажната собственост на тези, които отказват да се издължат, въпреки че са се съгласили в началото да плащат, им се налагат глоби. Санкцията може да скочи до 60 лв.
Снимка на три колони - Поддръжката на такава нова сграда не е лесна и изисква време и много усилия.


24.06.2008 г., с. 12
Ипотеката при покупко-продажба на недвижим имот
Елена Иванова

Адвокат Бисерка Маринова - автор на книгата "Как да печелим от сделки с недвижими имоти". Правни консултации от нея или брокерски услуги чрез агенцията й "ЛЕГА РЕАЛ": 02/852-66-70; 0887/422-714; legareal@abv.bg; www.legareal.com

Ипотеката обезпечава събирането както на основното задължение /главницата/, така и на лихвите и разноските, свързани с него. Правото на ипотекарния кредитор е не да получи имота срещу ипотеката, а да предизвика по определения за това процесуален ред принудително изпълнение върху имота и получаване с привилегия, т.е. преди други кредитори с необезпечени вземания, на посочения в ипотеката дълг. По своето естество ипотеката е неделимо право и дори само част от дълга да не е върнат, тя не може да бъде частично заличена. Мотивът за такова нормативно решение е в предназначението на ипотеката да обезпечи събирането на вземането. Безспорно е, че публичната продан на някакви части от един недвижим имот е твърде хипотетично, което поставя реални съмнения върху получаването на плащане при нея.

Познати са два вида ипотеки според основанието за тяхното възникване: законна и договорна ипотека. Първата възниква независимо от волята на страните – ипотекарен кредитор и ипотекарен длъжник, но само в изрично предвидени нормативно случаи. Такива са неплащането на цената или част от нея при покупко-продажба на имот и определянето на сума за уравняването на дял на съсобственик при съдебната делба. И в двата случая заинтересованият кредитор може да поиска в негова полза да бъде вписана ипотека.

Втората категория ипотеки обхващат договарянето на ипотека като форма на обезпечаване събирането на парично вземане. Тя се учредява единствено под формата на нотариален акт.

Задължително условие за валидност на ипотеката, независимо от вида й, е вписването в специален регистър. Без него тя няма действие както спрямо длъжника, така и спрямо третите лица. Това означава, че ипотеката върху един имот няма да има сила и тя няма да може да се противопостави на правата на новия собственик, ако неговият документ за собственост е вписан преди акта на ипотеката. Ипотеката обаче е право, което „следва вещта” – независимо от последвала след вписването й промяна на собствеността на имота, тя остава валидна и спрямо новия преобретател и затова се нарича вещна тежест.

Не са редки случаите, когато при подготовка на сделка с даден имот се установи, че върху него има ипотека. Обикновено това става или чрез получаване на удостоверение за тежести върху имота, или с компютърна справка в съдебните райони, където тази услуга се предоставя от съответната служба към Агенцията за вписванията.

Много често, особено когато собственикът на имота го е придобил чрез ипотечен кредит от банка, задължението към нея отдавна е изплатено, но въпреки това няма заличаване на ипотеката. Това е така, защото не съществува служебно задължение на съдията по вписванията да извършва това правно действие. Законът определя, че ипотеката може да бъде заличена единствено в две хипотези:

- по искане на ипотекарния кредитор, което се прави писмено с нотариална заверка на подписа, съответно на лицето, което е негов законен представител

- по искане на заинтересованото лице, когато от вписването на ипотеката са изминали повече от десет години и тя не е била подновена, което става с ново вписване по молба на ипотекарния кредитор.

От казаното е ясно, че сделките с ипотекиран имот не са недействителни само защото върху него има ипотека, но купувачът носи рисковете от съществуването й. Възможни обаче са и по-гъвкави решения, които обслужват пазара на недвижими имоти. Едно от тях е особено актуално, когато самият купувач планира да финансира сделката чрез кредит. Ако той бъде одобрен от банката, в чиято полза е учредена вписаната върху купувания имот ипотека, предишният длъжник – сега продавач – може да бъде заместен от новия купувач, който да продължи изплащането на вноските по кредита.

Друг вариант е с част от продажната цена да бъде погасено задължението и продавачът да получи само остатъка. Небоходимо е да се държи сметка за лихвите и за неустойката, предвидена от повечето банки в случай на предсрочно погасяване на кредита.

В практиката по-често преди сделката е останала за издължаване само част от отпуснатата сума по кредита. Обичайно е при сключването на предварителен договор за продажба на имота купувачът да дава на продавача капаро. В повечето случаи размерът му е десет процента, но страните могат да уговорят и друго, тъй като няма нормативно определен режим за това. Продавачът в предварителния договор се задължава да изплати оставащата част от дълга и към определената дата за сключване на покупко-продажбата по нотариален ред да предостави на новия собственик имота без ипотека.