30 май 2009 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Имате малък бизнес, но банките ви отказват парите, които са ви нужни, за да продължите да го развивате? Спокойно, колкото и трудно е да си го представите понякога, държавата мисли за вас, дори и в трудни времена като сегашните.

Така след близо три години преговори управляващите най-накрая дадоха старт на изпълнението на европейската инициатива JEREMIE (Joint European Resources for Micro to Medium Enterprises), по линия на която ще бъдат разпределени 200 млн. евро от средствата, предвидени за България от европейските фондове за периода 2007-2013 г. Споразумението между българското правителство и Европейския инвестиционен фонд (ЕИФ) беше подписано в средата на май, а ратифицирането му веднага влезе в дневния ред на парламента, като целта е то да стане факт в рамките на няколко дни преди разпускането на депутатите.

"Това е една от най-важните антикризисни мерки заедно с предоставения от правителството чрез Българската банка за развитие (ББР) ресурс в размер на 500 млн. лв. за малкия и средния бизнес", коментира министърът на икономиката и енергетиката Петър Димитров при подписването на споразумението. Министърът определи тази мярка като особено важна не само защото отдавна е съгласувана между България и Европейската комисия, но и защото е насочена към една от най-уязвимите части на бизнеса – малките и средните предприятия (МСП), чийто достъп до финансиране, особено в условията на криза, е затруднен. "Това е един финансов инструмент, който досега в България е като цяло непознат и малко използван", допълни той.

Средствата, които ще се разпределят по линия на JEREMIE, представляват около 17% от общия ресурс, предвиден за финансиране на МСП по Оперативна програма "Развитие на конкурентоспособността на българската икономика". По-конкретно парите ще бъдат насочени по Приоритетна ос3 "Финансови ресурси за развитие на предприятията". За целта ще бъде създаден Холдингов фонд, в който до 2015 г. акционери ще бъдат ЕИФ, който ще притежава мажоритарен дял, и ББР. "През 2015 г. българското правителство ще трябва да реши дали да запази тази акционерна структура", поясни главният изпълнителен директор на ЕИФ Ричард Пели. "До 2015 г. ЕИФ ще управлява фонда, докато ББР ще трупа опит", посочи и изпълнителният директор на банката Димитър Димитров.

Тепърва предстои да се изработят конкретните правила и процедури, по които Холдинговият фонд ще предоставя средствата. Ясно е обаче, че те ще се използват на револвиращ принцип по няколко основни направления – за кредитиране на МСП, за гаранции за банкови заеми, за рискови инвестиции и за експортно кредитиране. Част от тези дейности ще се осъществяват през търговските банки и други финансиращи институции, като Холдинговият фонд ще им отпуска кредитни линии след организиране на търгове. Останалите пари ще стигат до бизнеса чрез съществуващи или специално създадени за целта гаранционни фондове, фондове за рисков капитал и фондове за микрофинансиране. Идеята е по този начин да се подпомага достъпът до финансов ресурс на малки и средни предприятия, особено когато те трудно биха могли да получат банков кредит поради една или друга причина.

"Целта ни е да мобилизираме тези 200 млн. евро за постигането на три ефекта – да засилим кредитните портфейли на финансовите институции, да предоставяме микрофинансиране и да осигурим подкрепа за фондовете за рискови инвестиции", обяви Ричард Пели. По думите му засега не е окончателно решено процентното разпределение на средствата по различните направления, но към момента идеята е около 50% от тях да се използват за гаранции на кредитни портфейли и по 25% да се насочат за микрофинансиране и за дялови инвестиции основно във фондове за рисков капитал.

Цената, при която крайните бенефициенти – малки и средни предприятия, ще получават заеми, също не е фиксирана. "Фокусът е по-скоро върху създаването на достъп до финансиране, отколкото върху стойността му, но все пак тя ще е пазарна, като ще се стремим и да е достатъчно атрактивна", обясни Пели.

Такава накратко е картината на бизнеса с дялови инвестиции, очертана на четвъртата конференция "Дяловото инвестиране в България и региона", организирана от "Капитал" в партньорство с DLA Piper, Global Finance, EmporikiBank и MMC (новото име на "ММ Консулт").

Все пак интересът към региона не е изчезнал и по експертни оценки на участници в конференцията в следващите три години за трите държави е предвиден капитал от около 1.5 млрд. евро. В сектора очакват в близките шест месеца сделките да се раздвижат. Притиснати от трудностите, все повече предприемачи ще се принудят да приземят космическите си очаквания за цена, а успокояването на пазарите ще направи фондовете по-смели.

Близо десет фонда се интересуват от региона на Централна и Източна Европа и имат средства, с които да придобиват компании, сочат наблюдения на представители от бранша. В това число влизат GED, Global Finance, Balkan Accession Fund, Bancroft, ARX (новото име на DBG), Mid Europa Partners, както и специализираните в технологични фирми фондове 3TS Cisco и NEVEQ. Бившият собственик на БТК - Advent - също е активен, но търси по-големи проекти. Напоследък хит са и държавните фондове на петролните страни, като в България вече влезе такъв инвеститор от Оман.

"Всеки внимава в какво и за какво влага пари", обясни Петър Недялков, главен технически консултант в NEVEQ. Той прогнозира, че заради изключително предпазливото си поведение най-големите и най-малките фондове ще оцелеят. NEVEQ вече управлява седем проекта. Фондът започна дейност преди две години, а набраният капитал е 30 млн. евро, от които половината вече са инвестирани. "Разглеждаме нови предложения, но няма нищо обвързващо. Заради кризата сме по-внимателни при подбора", казва Недялков.

Бистра Кирова, съдружник в BAF, обясни, че фондът се е фокусирал върху управлението на своите проекти в България (BМ Leasing и сладоледите "Дарко") и в Румъния. Капиталът на BAF за региона e 110 млн. евро, от които около половината са инвестирани. Възможно е да направят сделка и през тази година, като размерът на една инвестиция обикновено е между 5 и 15 млн. евро.

Global Finance в момента управлява осем проекта в страната и възнамерява да направи поне още една инвестиция за над 10 млн. евро до края на годината, обясни Ивайло Симов, директор на компанията за България. Последният фонд на Global Finance е 350 млн. евро, от които в България са вложени около 100 млн. евро за три години.

Някои други дялови инвеститори обаче открито заявяват, че засега се фокусират единствено върху управлението на настоящите си проекти. Такъв е случаят със SEAF, който притежава миноритарни дялове в четири компании. Капиталът от 7 милиона долара е изцяло вложен. Миналата година фондът направи опит за изход от инвестицията си в "Меркуриус" (търговия с канцеларски материали) и дори получи разрешение от Комисията за защита на конкуренцията. "Заради кризата стратегическият инвеститор се отказа от покупката", каза Данаил Данаилов, главен инвестиционен експерт в SEAF, и добави, че според него не е реалистично да се смята, че в тази ситуация фондът може да набере нов капитал.

Сделката за "Меркуриус" не е единствената не случила се през последните месеци. Не се състоя продажбата на доставчика на сателитна телевизия ITV Partner, който преговаряше с Mid Europa. Аналогична ситуация имаше и с фонда, собствeник на "Евроком кабел", който се отказа да купи местния конкурент "Кейбълтел". После обаче друг фонд - EQT V се договори да придобие оператора. Сделката за "Кейбълтел" е една от малкото, приключили в България през 2009 г. Другата е за "Инвестор.БГ", в който фонд на 3TS Cisco купи миноритарен дял.

Дяловите инвеститори припомниха интересите си към телекомуникациите и кабелните телевизии. Дилян Димитров, вицепрезидент на Bedminster Capital Management, добави акцент върху здравеопазването и фармацията. Според него здравните услуги не са развити по отношение на качеството, което прави сектора много актуален, с очаквания за чувствителен растеж. Енергетиката и възобновяемите източници също представляват интерес, макар че инвестицията в тези сектори е доста трудна и свързана с много финансови ресурси.

Засега фондовете не се плашат от фирми с парични проблеми и дори смятат, че при тях може да се постигнат най-добри сделки. Има инвеститори, които даже са специализирани в придобиването на проблемни дружества. "Ако компанията има финансови затруднения, можем да инвестираме, стига да не фалира, преди да е готов анализът за сделката. Но ако има проблеми на оперативно равнище заради лош мениджмънт, много трудно ще се решим на сделка, защото тогава е трудно да обърнеш развитието на фирмата на 180 градуса", казва Робърт Люк, управляващ директор на GED.
Претенции без край
Колкото и да са притиснати от липсата на свободни средства, засега българските собственици не са много склонни да смъкнат оценките на компаниите си, за разлика например от тези в съседна Турция. В бранша обясняват това с краткия предприемачески опит, по време на който бизнесмените не са преживявали криза, която напълно да помете стойността на дружествата им. Затова и малцина са склонни да се разделят със собствеността си. Винаром Вилайхонгс, партньор в SGAM, дори признава, че фондовете се опитват да открият компании, в които продавачът наистина иска да продава. "Фирмите търсят дялов инвеститор само ако им липсват оборотни средства и не могат да се разплатят", обобщава Вилайхонгс.

Засега обаче няма много предприятия в тази ситуация. През седмицата стана ясно, че основният акционер в бутилиращата компания "Девин" - австрийският фонд Soravia, търси купувач за дела си от 75%. По данни на DealWatch има поне три кандидата, а Soravia е притиснат да продава в рамките на два месеца, тъй като се нуждае от пари в брой. От "Девин" обаче отричат сделката да става под натиск. Според официалното съобщение до Българска фондова борса Soravia наистина обмисля продажба, но с цел да се фокусира в основния си бизнес.

Според Брайън Уордроп, един от управляващите партньори на ARX, настъпват интересни времена за селективно инвестиране, но това може да се случи само ако консултантите и посредниците възпитават реалистични очаквания у предприемачите.
Няма банка, няма сделка
Няма сериозен инвеститор, който би направил решаваща крачка, без да разчита на банков кредит, припомни Станислав Кнафлевски, партньор в Enterprise Investors. Банките обаче никак не са щедри и финансират все по-оскъдно.

"Преди кризата те бяха тези, които преследваха фондовете, за да им дават заеми. Сега ситуацията е променена - поради липса на финансиране в последните две тримесечия няма никакви сделки", обобщи Хенри Овайнати, директор по дяловите инвестиции в Bank Gutman Group.

Фирмите също се задъхват от липсата на оборотни средства. За да предложат решение, фондовете, които вече притежават част от компанията, са готови да увеличат дела си, но тъй като банките имат все по-малко участие в този процес, намеренията на инвеститорите са силно затруднени, казва Анна Ризова, управляващ партньор в DLA Piper – Rizova&Partners Law firm.

Ситуацията в резултат на кризата е доста променена. Обичайното финансиране в съотношение 90 от банката и 10 от фонда вече е 50 на 50. В много редки случаи банковото финансиране достига до 60%, заяви Борислав Иванов, директор на клона на Дойче банк в България.

Джордж Кацурис, директор инвестиционно банкиране в "Емпорики банк", дори смята, че съотношение 50-50 е агресивно. "Банката иска да види вложен много повече собствен капитал", признава той. Според него оценки на активи, които преди 3-6 месеца са се смятали за консервативни, сега изглеждат астрономически раздути. "Усеща се безпокойство и у банките, които трябва да полагат много повече усилия за набиране на средства. Финансирането е много по-скъпо от септември миналата година. Затова банките не искат да предоставят заеми на стойност, надхвърляща 2-3 пъти стойността на собствения капитал", уточни Кацурис.
Смяна на модела
Колкото и да продължи застоят при дяловото инвеститорите, ясно е, че рано или късно пазарът ще се съвземе и отново ще дойде време за сделки. Всички обаче са сигурни, че моделът от последните години няма да се върне. "През септември 2008 г. с краха на Lehman Brothrs всичко безвъзвратно се промени. Преди година имаше много свободни средства, които доведоха до нереалистични очаквания. Сега обаче ще се купуват активи почти на реална стойност", обобщава Андрю Харис, партньор в DLA Piper, Лондон.

Изпълнителният директор на "Агрополихим" Филип Ромбаут е още по-категоричен. "Ако имате пари кеш и нямате фирма, отидете на почивка. Следващата година ще можете да си купите още повече с парите, които имате", казва той.

Пазарите ще се върнат, но към формулите, по които работеха през 90-те години, когато банковото финансиране беше под 50%, а доходността на фондовете - около 25%, прогнозира Борислав Иванов от Дойче банк. Според него това обаче няма да е лошо, тъй като ще доведе до "една нормална икономика, а не истерично бумтяща, както в последните 3-4 години".
По-големите сделки в България през 2008-09 г.
- NEVEQ инвестира в онлайн "библиотеката" за събиране и споделяне на информация Favit и купи част от "Онтотекст" - изследователско звено към "Сирма Груп". Фондът инвестира и в медийната платформа MaYoMo и компанията за технологични решения SpinetiX.

- Global Finance инвестира 26 милиона евро за придобиване на миноритарен дял от капитала на Euroins Insurance Group (EIG) и придоби миноритарно участие в CallPoint New Europe - дружество за аутсорсинг на бизнес процеси, и в застрахователния бизнес на "Еврохолд".

- Интернет доставчикът "БОЛ.бг" продаде и останалите дялове от компанията на люксембургския инвестиционен фонд CEE Growth Luxembourg SICAR S.C.A

- Базираният в Лондон NBGI Private Equity купи дял от "Бовис" - производителя на сокове са марката ВВВ.

- "Екуест Болкан пропъртийз" продаде мола си "Сити център София" на американския инвеститорски фонд Heitman European Property Partners III, част от компанията "Хайтман", за 101.5 млн. евро.

- Притежаваната от британския милиардер Джо Люис компания Windsorville Investments придоби контролен дял във фондa за инвестиции в български недвижими имоти Bulgarian Property Developments.

- Инвестиционният фонд EQT V придоби 100% от кабелния оператор "Кейбълтел"

- Фондът за рискови инвестиции 3TS Cisco Growth Fund купи 16.77% от публичната интернет компания "Инвестор.БГ" за 2.5 млн. лв.


30.05.2009-05.06.2009 г., с. 52-53
Представителят на фонда, собственик на "Мол Варна", Miller Development
Марк Хюит: Правим компромис за 2 млн. лева
От Яна Бодурова
Марк Хюит отговаря за развитието на европейските търговски центрове, в които Miller Developments инвестира, от средата на 2005 г. Преди това в продължение на осем години работи за международната консултантска компания в сферата на недвижимите имоти Colliers CRE, където също оглавява отдела за търговски площи. Целият му стаж в този сегмент на бизнес имотите е 23 години.

В началото на 2007 г. британецът Марк Хюит, който е директор "Търговски площи" в инвестиционния фонд Miller Development, каца за първи път на летище Варна. Поводът за посещението му е стартирането на преговорите с варненския предприемач Красимир Узунов за покупката на все още строящия се тогава първи търговски център в града - "Мол Варна". Разговорите за смяната на собствеността се проточват повече от няколко месеца, като през последната седмица преговорите се водят почти денонощно. В началото на май двете страни най-накрая успяват да се споразумеят. Продажбата е рекордна за времето си и като обем - 120 млн. евро, и като ниво на доходност* - 7.5%.

От друга страна, бизнес планът на компанията, която представлява Хюит, логично е базиран именно на приходите, които британците са си гарантирали с тези договори. Хюит обаче добре осъзнава, че от фалирали наематели няма никаква полза и приходи, а намирането на нови, и то при задаващата се конкуренция на още един търговски център в града, няма да е никак лесна задача.

Затова и през последните няколко месеца една от хотелските стаи във варненския хотел "Мусала" се е превърнала във втория му дом. Преговорите са на път да бъдат завършени, а резултатът от тях несъмнено ще повлияе върху развоя на аналогичните казуси, пред които са изправени собствениците и на няколко други търговски центъра в страната. Ефект ще има и върху бъдещите сделки за продажба на търговски центрове, като нивата на доходност от 7.5% дълго време ще са трудно достижими. Защото влияние ще оказва не само кризата и трудно достъпният банков ресурс, а и фактът, че дори при наличието на подписани дългосрочни наемни договори вече няма да е прецедент те да бъдат нарушавани. Така рискът при този тип сделки ще се увеличи, което автоматично води до намаляване на цената на активите.
Стачки до подпис
От средата на март до края на април Марк Хюит е успял да се срещне с почти 100 от наемателите (от общо 120), като целта на разговорите е била да разбере конкретните затруднения, които изпитва всеки един отделен търговец. В резултат на тези срещи са предложени различни отстъпки от наемите, като общата им стoйност е над 2 милиона лева на годишна база.

В средата на май всички наематели са получили предложение от Miller Development за анекси към договорите, които уреждат това намаление. Част от търговците обаче не са съгласни с размера на предложените отстъпки и някои от останалите клаузи в него. Една от тези клаузи е например бъдещото им задължение да плащат част от дължимите данък сгради и такса смет. Така няколко дни след получаването на предложението 58 от общо 120-те наемателя в "Мол Варна" затварят своите обекти от 18 до 20 май. Това не е всичко - недоволните наематели заплашват, че няма да отварят магазините си през първите три дни на всяка седмица, докато не се стигне до удовлетворяващо ги предложение.

"Реалисти сме и разбираме, че трябва да предоставим краткосрочна подкрепа на наемателите си, които имат проблеми при сегашните пазарни условия. Ние обаче не можем да печатаме пари, не сме нито банка, нито благотворителна организация и също трябва да се съобразяваме със задълженията си към кредиторите и акционери си. Търговците може да "настояват" наемите да бъдат намалени, но за това трябва да се преговаря и да има взаимни компромиси", обяснява доводите си Хюит. Освен това всеки един от търговците доброволно е подписал договора си, като в момента, когато го е правил, Miller Development не е била страна и според британеца е абсурдно фондът да бъде обвиняван за условията в тях.

Въпреки категоричната си позиция Хюит все пак преразглежда спорните клаузи, като очакванията му са до края на първата седмица на юни да са сключени договори със всички търговци. Намаляването на наемите обаче ще важи само за настоящата година, като ще влезе в сила със задна дата.

"В настоящия момент никой не може да предвиди какво ни очаква през 2010 г. Въпреки това ние ще преразгледаме условията в края на тази година и след това ще решим какви действия е необходимо да се предприемат", уточнява той.

Освен отстъпките в наемите компанията ще предложи също облекчения при кешовите плащания на някои търговци, чийто бизнес има силно изразен сезонен характер. В тези случаи размерът на наема за целия период остава непроменен, но в по-силните месеци наемателят плаща повече, а в по-слабите - по-малко. Според Хюит допълнително облекчение за търговците е фактът, че за разлика от практиката, наложена в други търговски центрове в България, където наемът се плаща авансово за 3 месеца, техните наематели плащат месец за месец. Това от своя страна дава гъвкавост на търговците, защото им осигурява повече оборотните средства и ликвидност.

Хюит разказва, че компанията му вече работи по привличане на повече потенциални клиенти на магазините в търговския център. Първата стъпка била увеличаването на маркетинговия бюджет с 50% в сравнение с предходната година. Създаден е и "Съвет на наемателите", който дава на търговците право на глас в решението как да бъде харчен бюджетът за реклама.

За да са сигурни в ефекта от усилията си, от Miller Development са инсталирали нова система за отчитане на броя посетители. Мениджърът се надява предстоящият туристически сезон също да се отрази ползотворно върху търговските резултати. Според него всички усилия са безсмислени, ако има търговци, които смятат, че стачките са единственият път към оздравяване на бизнеса им. Хюит е убеден, че подобни действия са в ущърб на техните потенциални клиенти, на колегите им наематели и на търговския център като цяло. Но все пак вярва, че след края на последните преговори повече стачни действия няма да има.

Британският мениджър разчита, че както неговата компания е направила компромиси и е изпълнила повечето искания, така и наемателите ще направят същото. Например тези от тях, които имат стари задължения, ще ги покрият максимално бързо и ще започнат да превеждат наемите си в договорения срок.

За да придобият представа колко всъщност "страда" бизнесът на наемателите, от Miller Development са поискали да им бъдат предоставяни месечните финансови отчети на магазините в мола. Така британците се надяват да получат по-ясна картина за всеки наемател, преди да започнат преговорите за наемните нива след изтичане на тазгодишната отстъпка.