8 април 2009 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Във височината на сградата не се включва височината на подподкривното пространство, ако остава зад равнината, проведена под 45 градуса спрямо хоризонта от линията на пресичане на фасадната плоскост с горната повърхност на корниза или стрехата, а при сгради без корнизи и без стрехи - от най-високата точка на ограждащите стени. При ползването на тази възможност котата на билото не може да превишава с повече от 4,5 м котата на корниза, съответно на стрехата или на най-високата точка на ограждащите стени.

Именно защото във височината на сградата не се включва подпокривното пространство, у нас могат да се видят 3-4-етажни сгради с още 2-3 етажа над корниза и се получава нещо като торта.
Снимка на две колони – Точната гледка за новото строителство – 3-4 етажа и най – малко 2 над корниза


08.04.2009 г., с. 20
БАНСКО С 4 ПЪТИ ПОВЕЧЕ ОФЕРТИ ОТ ПАМПОРОВО
Банско остава един от лидерите по предлагане на ваканционни имоти у нас.

Предлагането на ваканционни апартаменти в най-големия ни зимен курорт Банско е близо 4 пъти по-голямо, отколкото в Пампорово. Това сочи статистиката на сайта за недвижими имоти imot.bg. В родопския зимен център сега се оферират около 70 жилища, като само десетина от тях са в строеж. В най-големия ни ски курорт Банско предложенията са над 250.

В Пампорово в момента се оферират двайсетина гарсониери. За най-евтината, която е в строеж, се искат 27 000 евро, 574 евро/кв. м. Най-много пари - 72 000 евро, се искат за готово луксозно обзаведено жилище на първи етаж в голям апартаментен комплекс.

В родопския курорт най-много са офертите - 40, за двустайните, сочи статистиката. Те се предлагат в широки граници от 450 до 1200 евро за единица площ. За най-евтиното жилище се искат 27 450 евро, а за най-скъпото - 81 600 евро. При тристайните цените варират от 76 100 до 130 000 евро.

В Банско офертите за терени в регулация с виза за застрояване са около 15, а в Пампорово - 9, сочи статистиката. В най-големия ни ски център средната цена в сегмента е 220 евро за квадрат, а в родопския курорт - 120 евро за единица площ.


08.04.2009 г., с. 20
България най-предпочитана дестинация от руснаците
България продължава да бъде най-популярната дестинация сред руските купувачи на имоти в чужбина и през март, като 18,8% от всички заявки за търсене в базата на портала Prian.ru през месеца са за имоти у нас. Наблюдава се известно намаление спрямо януари, когато този дял е бил 19,84%. На второ място са САЩ с дял от 7,85%, а на трето - Испания със 7,31%.

Намалява интересът към имоти във Финландия, както и към Египет, посочват от сайта. Извън топ 10 значително се увеличава интересът към Латвия, която напредва от 15-о на 11-о място.

Класацията е изготвена на базата на над 800 хил. заявки за търсене в базата на портала, направени от посетителите му през март.

Според наши брокери братушките предпочитат да инвестират в готови апартаменти или къщи в българските морски и планински курорти. Руснаците много рядко търсят ваканционни имоти в строеж. В много от случаите те влагат парите си в жилища, които да ползват и по-рядко със спекулативна цел.

България 18,87%

САЩ 7,85%

Испания 7,31%

Германия 7,03%

Финландия 5,57%

Италия 5,03%

Франция 3,85%

Чехия 3,77%

Черна гора 3,00%

Египет 2,45%.


08.04.2009 г., с. 21
Пазарът също се влияе от времето
Предприемачите у нас бяха на мнение, че пазарът ще расте още 10 години, и не се подсигуриха срещу логични рискове, се казва в анализ на ipo.bg, цитиран от imoti.net. В годините на икономически растеж много предприемачи на имотния пазар у нас допускаха няколко основни грешки при финансиране на проектите си. Така рискуваха не само печалбата, но и финансовото си здраве. Какви са най-честите грешки?

1. За дългосрочни проекти в областта на имотите се вземаше краткосрочно финансиране. Например за инвестиция на зелено, която изисква по-дълъг хоризонт от време, доскоро се теглеше само 3-годишен заем. При жилищните проекти спасението бе, че имотите се продаваха още на зелено. Но при офис сграда, логистичен или търговски център по-работеща е схемата да се отдават дългосрочно под наем, а не да се продават на парче по време на строежа.

2. Разчиташе се изключително на стабилността на нашия пазар и изоставането му от богатите страни. “Наваксването” масово се използваше като аргумент, че поне още 10-15 години ще вървим нагоре.

3. Имотите имат много важна характеристика, която обикновено се подценява - фактора време. В повечето индустрии пазарни анализи се правят за обозрим период - например няколко месеца, защото цикълът на производство е кратък. Строителната продукция обаче е готова в най-добрия случай след 12-18 месеца. Това означава, че анализът трябва да е фокусиран не върху пазара сега, а върху състоянието му след 12-18 месеца. Например, ако сега има глад за офиси, дали след този период ситуацията ще е същата? Повечето предприемачи подцениха времевия фактор и се изправиха пред свръхпредлагане. Ярък пример е жилищният сегмент в София.

4. Илюзията, че кризата ще отшуми след няколко месеца. В България много хора смятат, че кризата ще отмине от само себе си, като дойде лятото. Промяна на тренда на пазара на имоти можем да очакваме най-рано през 2010 г. Тази година ще сме свидетели на задълбочаваща се криза. Грешка на повечето строителни предприемачи е, че се надяват цените бързо да се върнат на старите си нива, и изразходват цялата си ликвидна позиция към настоящия момент, за да обслужват кредитите си към банките, вместо да ги предоговорят навреме.

5. Голямата задлъжнялост към банките. Страхът на предприемачите, че ще останат без проекти, ги подтикваше да вкарват печалбите си плюс допълнителен заемен капитал в нови строителни начинания. Някои дори работеха едновременно по 2 и повече проекта и в същото време държаха по 10 парцела, купени на високи цени, които в момента са абсолютно неоправдани. Именно бързото разрастване и опитите на предприемачите да осигурят растежа си за следващите 10-15 години им замразиха значителни средства. Така в момента значителен капитал е блокиран в имоти, които не носят доход, и в проекти, които няма да бъдат реализирани заради липсата на финансиране.

Анализът на пазара трябва да е фокусиран върху пазара след 12-18 месеца.

Промяна на тренда на пазара на имоти можем да очакваме най-рано през 2010 г.

В момента значителен капитал е блокиран в имоти, които не носят доход.
Снимка на една колона - Свръхпредлагането ще остави немалко строежи на жилища незавършени.


08.04.2009 г., с. 22
От началото на 2014 г. ще глобяват за липса на паспорт на сградите
Над 4 млрд. лв. трябват за саниране на старите жилища
Обновяването стига до 40% от стойността на имота
ВАСИЛ НАНЧЕВ

Над 4 млрд. лв. ще са нужни за саниране на старите жилища в България. Това съобщи вчера зам.-министърът на МРРБ Калин Рогачев по време на кръгла маса, организирана от Асоциацията за реновиране на етажната собственост (АРЕС) по време на дискусия за ползите и вредите от частичното саниране на сградите.

По данни на регионалното министерство панелните жилищни сгради, които най-силно се нуждаят от обновяване в страната са около 18 900, разположени в 120 комплекса. Те са строени между 60-те и 80-те години на XX век, като 96,5 на сто от тях са частна собственост.

На много места състоянието на сградния фонд е толкова лошо, че цената на санирането може да стигне до 40 процента от стойността на жилищата, каза Стефан Кинарев, председател на Камарата на инженерите в инвестиционното проектиране. Някои сгради трябва да бъдат опразнени, за да могат да бъдат ремонтирани. Те в голямата си част са населени с бедни хора, които не могат да си покрият сметките, камо ли пък да си позволят да живеят под наем, докато тече ремонтът, каза още Кинарев. Според специалиста поставянето само на външна изолация на сградите не дава възможност след това за преглед на конструкцията. Случва се под изолацията да попада влага, от което корозира арматурата на железобетонните елементи, уточни той.

Наложителни са промени в Закона за устройство на територията, за да може да се премахнат негативните последици от нерегламентираното частично саниране на сградите. Това предложи Ангел Минев, изпълнителен директор на АРЕС. От асоциацията предлагат в Закона за устройството на територията да се вкара нова точка в член 147, алинея 1 със следното съдържание - "обновяване на сгради и жилища". В допълнителните разпоредби на ЗУТ, според предложението, трябва да се запише, че "обновяване" на строеж е комплекс от строително-монтажни работи, свързани със съществените изисквания към сградите по Закона за енергийна ефективност (ЗЕЕ), и предписани в доклада от извършено енергийно обследване по реда на ЗЕЕ, които се извършват по време на експлоатация и не засягат конструктивни елементи на строежа.

Почти 15 процента от жилищата у нас са необитаеми и с неясни собственици, които трудно могат да бъдат открити и включени в процедурата по саниране, каза Ангел Минев. Законът за етажната собственост задължава собствениците на апартаменти да ги обследват и да им бъде направен т.нар. "паспорт". Последният срок това да бъде направено е краят на 2013 година. Това трудно ще стане, смятат експерти от МРРБ. Санкции за неизпълнение на предписанията не са предвидени, освен минимални за домоуправителите, посочиха експертите.

Според Здравко Мишев от фондация "Български недвижими имоти", преди да се предприема саниране е важно да се провери конструкцията на сградата и да се установи дали има смисъл от обновяването или е по-удачно да се строи наново.

През 2007 и 2008 г. по проект "Демонстрационно обновяване на многофамилни сгради" на МРРБ и ПРООН са обновени 47 130 кв. м жилища. Те са разпределени в 30 сгради в няколко общини в страната. Най-много - 6, са в Благоевград. Във втората фаза на проекта са кандидатствали 47 сгради в 14 общини, а са били одобрени 36. В момента се обновяват 23 сгради в 10 общини. От 3500 до 7500 лв. са платили собственици на санирани жилища. Сумата зависи от разположението на имота. Средната инвестиция за обновяването е 4830 лв. Повече плащат притежателите на външни апартаменти.

Планираната продължителност на проект "Демонстрационно обновяване на многофамилни жилищни сгради" е до края на 2009 г. Той се реализира със съдействието на Програмата за развитие към ООН. След санирането на сградите по проекта до момента става ясно, че са нужни по 140-160 лв. за квадрат от РЗП за изолация, ремонта на покрива, водоотвеждащата система, мълниезащитата, стълбищната клетка и подмяна на вертикални клонове вътрешни инсталации.

В сравнение с другите бивши соцстрани България е изостанала с повече от 10 години в решаването на проблемите за обновяването на жилищния фонд. В Литва, където имат програма за саниране от средата на 90-те години, държавата връща половината от парите, инвестирани за пълно обновяване на жилището. В Словакия този дял е 30 процента, а в съседна Румъния за тази цел се отпускат безвъзмездно по 2000 евро на апартамент. 1,3 млрд. евро са нужни за изпълнение на програмите за обновяването на жилищния фонд в България..


08.04.2009 г., с. 26
Емисиите на 9 дружества бяха въведени за търговия
SOFIX се понижи с над 15% от началото на годината
Най-оборотната компания беше Корпоративна търговска банка
РАЛИЦА РУСЕВА

Индексите на родната борса отчетоха спад от началото на година. SOFIX се понижи с 15,56%, а BG 40 изгуби от стойността си 17,18%. BG TR30 и BG REIT се стопиха съответно със 17,80% и с 16,26%. Въпреки това април започна оптимистично. Измерителят на сините чипове регистрира най-високото си ниво от края на януари, повишавайки се на 6 април с 5,83% до 312,83 пункта.

Най-оборотни от началото на януари до момента бяха "Корпоративна търговска банка" АД и "Сибанк" АД. Голям интерес от началото на годината имаше още към книжата на "Химимпорт" АД и "Индустриален Холдинг България" АД.

"Оловно-цинков комплекс" АД се нареди сред печелившите, след като от предприятието обявиха 19,9 млн. лв. приходи от продажби за първите два месеца на годината. С 34,38% се повишиха дяловете на производителя на химически продукти от началото на 2009 г. Книжата на "Девин" АД също поскъпнаха - с 9,91%. От компанията предвиждат печалбата от оперативна дейност (EBITDA) да достигне 11,5 млн. лв. за настоящата година, а приходите от продажби да се увеличат с 14% спрямо 2008 г.

"Болкан енд Сий Пропъртис" АДСИЦ оглави класацията на губещите за посочения период. Дяловете на фирмата се обезцениха със 70,00%. В редиците на дружествата със специална инвестиционна цел, чиито акции поевтиняват, бяха още "БенчМарк фонд имоти" АДСИЦ и "Булленд инвестмънтс" АДСИЦ. Книжата им се понижиха съответно с 34,58% и с 32,86%. На противоположния полюс остана "Агро финанс" АДСИЦ. Компанията повиши пазарната си капитализация с 20,38%.

От началото на годината бяха въведени за търговия емисиите облигации на "Б. Л. Лизинг" АД, "Ти Би Ай Кредит" ЕАД, "Пълдин Лайън Гуп" АДСИЦ, "ФеърПлей Аграрен Фонд" АД, "Алианц Лизинг България" АД, "Еврокредит" ЕАД. Три компании дебютираха на Българската фондова борса с емисии акции - производителят на фармацевтични продукти "Септона България" АД, авиационният оператор "Интерскай" АД и "Адвертайзинг Продиджи" АД. Последното дружество извършва рекламна дейност, а последната сделка с акциите му е сключена на 1 април за 5,99 лв. за лот.

1. Купувачът, харесал ипотекиран имот, внася в банката документите си за доход и експертна оценка на избрания имот, за да получи одобрение за отпускане на кредит.

2. Ако сумата, която може да му отпусне банката, е достатъчна за закупуване на избрания имот, той подготвя пълния комплект документи за кандидатстване за кредита - нотариален акт, данъчна оценка, скица, удостоверение за тежести, предварителен договор и др. Допълнително предоставя и документ (удостоверение) от банката, в която е ипотекирано жилището, в който се посочва сумата, която е необходимо да бъде внесена за покриване на кредита на продавача на жилището и заличаване на ипотеката.

3. Кредитиращата банка разглежда всички документи и излиза с крайно становище за отпускане на кредита на купувача. Изготвя се договор за кредит, който клиентът подписва.

4. Сделката се изповядва пред нотариус, т. е. продавачът прехвърля на купувача правото си на собственост, като финансиращата банка учредява втора по ред ипотека върху имота.

5. След вписването на сделката в службата по вписванията финансиращата банка превежда на банката на продавача, която има първа по ред ипотека, сумата, която е посочена в документа (удостоверението), необходима за погасяване на кредита на продавача.

6. След получаването на средствата банката с първа по ред ипотека погасява кредита на своя клиент и заличава ипотеката си върху имота.

Когато извърви процедурата стъпка по стъпка, клиентът обикновено се сдобива с имот на добра цена, а първоначалният собственик се освобождава от тежащото му задължение, без да изпада в неплатежоспособност и да трябва да понесе всички последствия на превръщането си в „лош платец".

Въпреки отчетеното раздвижване на пазара през последния месец общите обеми остават ниски спрямо миналогодишните. Средният размер на изтеглените кредити се е повишил, като е достигнал 38 147 евро. Това са нивата, характерни за края на 2007 г., където според анализаторите се намират и цените на недвижимите имоти в момента. Спадащите цени на квадратен метър правят възможно купуването на малко по-големи жилища, което качва и общата сума, платена по една сделка. Съотношението лева - евро е било 87/13.

Въпреки че нивата на безработица нарастват по-бързо в по-малките населени места, по-голяма част от клиентите със затруднения са в големите градове на страната поради по-високия дял на ипотеките като цяло и по-високия размер на кредитите, които ползват. Затова и раздвижването, предизвикано от появата на атрактивни оферти, се забелязва най-вече в София, Варна и Бургас.

Лек оптимизъм се забелязва и сред младите хора, които се връщат на сцената на ипотечното кредитиране у нас. Най-сериозната тежест обаче отново е в средната възрастова граница - 26-45 години. Тези хора и най-лесно получават кредитиране, тъй като имат финансова и професионална история, а и достатъчно добра перспектива за дългосрочен кредит.

Кредитите от 500 хиляди евро, за които се говореше допреди 6 месеца, вече са в миналото. На пазара почти липсва финансиране на големи сделки. Изключения има, но само при идеалната комбинация от изключителен имот и кредитоискател. Най-сериозната тежест обаче отново е в средната възрастова граница - 26-45 години. Тези хора и най-лесно получават кредитиране, сочат данните.

.

Таблица на една колони – 3 бр.

Три от индексите на Българската фондова борса се оцветиха в "червено" вчера. SOFIX, BG 40 и BG TR30 се понижиха съответно с 3,18% до 302,87 пункта, с 2,15% до 89,29 пункта и с 2,01% до 224,27 пункта. Единствено BG REIT затвори с ръст. Имотният индекс се изстреля нагоре с 1,20% до 40,64 пункта. Общият оборот възлезе на малко над 2,9 млн. лв., без сделките извън регулиран пазар.

"Софарма" АД и "Корпоративна търговска банка" АД бяха с най-голям оборот. Начело на печелившите се нареди "Агро финанс" АДСИЦ. Акциите на дружеството със специална инвестиционна цел поскъпнаха с 29,53% и се котираха на средна цена от 0,93 лв. за брой.

Класацията на губещите оглавиха "Симат" АД и "Феърплей пропъртис" АДСИЦ. Дяловете на компаниите поевтиняха съответно с 50,00% до 1,00 лв. средно за лот и с 23,27% до 0,40 лв. Книжата на производителя на ветеринарни активни субстанции "Биовет" АД също се понижиха. Те изгубиха 8,40% до 2,85 лв. средна цена за брой.

Висш държавен служител, който наскоро е напуснал поста, е сред 8-те, заподозрени за незаконно богатство, съобщи информиран източник от МВР.

Зам.-градският прокурор Роман Василев категорично отказа да посочи имената, които са на прицел след проверките на заможните у нас на прокуратура, митници и полиция.

Най-вероятно става дума за Т. И., който доскоро е бил член на важен държавен орган. Неговото име се е появило и в списък на Сметната палата с още 194 от властта, пропуснали или подали грешни данни за своето имотно състояние за 2007 г.

Роман Василев не е много доволен от първите данни. Списъкът с необяснимо богатите обаче тепърва ще се удължава, след като данъчните са набелязали по 25 имота в Драгалевци, Симеоново, Банкя, Малинова долина, Бистрица и Княжево.

"Ако се извадят списъците, могат да излязат 15-20 хил. имота. Ресурсът на НАП не позволява подобна проверка. Все пак отнякъде трябва да се тръгне. Почваме не избирателно по имена, а по такива данни", обясни Василев.

Чиновникът Т. И., който е в “пилотния” списък от 8 души, е забравил да декларира продажба на дворно място, сграда, фурна в София и доходи.

Вчера "24 часа" се свърза с човека, чието име неофициално "изтече".

Запазваме анонимността, тъй като нито прокуратурата, нито Сметната палата, нито данъчните пожелаха официално да потвърдят.

"Моля да не чернят името ми - аз съм давал обяснения и в Сметната палата, и пред данъчните. Купувал съм имот с кредит и съм го препродал", заяви Т.И.

"24 часа" ще публикува цялото интервю, ако разследващ орган потвърди, че става дума точно за този висш служител.

Самият Роман Василев бе видимо разочарован от факта, че предварителните данни, предоставени на НАП, били " доста скромни.

Само за тези 8 души е констатирано по документи, че са платили като физически лица такса над 10 хил. лв. Това са двата процента, които се дължат за прехвърляемост на сделка от 500 хил. лв.", обясни прокурорът.

"Оперативен контрол" на НАП е обиколил скъпите квартали и по визуални признаци е определил кои от имотите да бъдат проверявани.

"Имахме среща с кмета Бойко Борисов, ще ни бъде даден пълен картбланш от общините за собствениците на тези имоти", допълни Василев.

Така НАП до седмица ще установи какви са били доходите на собствениците на баровски къщи, за да има яснота какво ще се предприеме по-натам.

"Ще ви дам прост пример. На улица "Кокиче 25" в кв. Драгалевци има къща, която визуално струва еди-колко си. Проверява се кое е това лице, то се дава на НАП, за да видим дали то е имало съответните доходи, за да си купи такава къща", посочи зам. градският прокурор.

32 автомобила са проверени при акцията за скъпи коли с чужди номера в страната, част от тях са оставени на отговорно пазене на паркинга на митниците, която администрира акцизите.

Тепърва ще се проверява как е осъществен техния внос и как те се намират в страната.

В София са спипани три коли с неплатен акциз - "Ауди А8", мерцедес S-класа и "Форд Мустанг".

Проверката бе инициирана от Върховна касационна прокуратура, като за минимум на проверяваните сделки бе определена сумата от 500 хил. лв., сключени през периода 2004 - 2008 г. Проверяват се и скъпите автомобили с американска и друга чужда регистрация.