Характеристика на договора за наем

Договора е комутативен и има само облигационно действие.

Предмет на договора е ползването на вещта – вещта, която наемаме и съответно наемната цена от гледна точка на правото на наемодателя срещу задължението на наемателя. Тази вещ може да е всякаква – движима или недвижима, включително родово определена. Понеже договора се сключва с постигането на съгласие, а предаването на вещта е въпрос на изпълнението на договора (както е при договора за продажба), той би могъл да бъде сключен и върху родово определени вещи и това, на практика в много случаи става. Например, наемам автомобил от “Херц”. Искам да наема “Мерцедес”. “Херц” има няколко “Мерцедес”-а, не само на летището, но и на много други места. И ако се окаже, че “Мерцедес”-а, с който фирмата е искала да престира, че е нещо дефектен, тази липса не води до невъзможност, защото “Херц” има и други “Мерцедес”-и и аз не съм наел този “Мерцедес”, който е на летището, а съм наел един “Мерцедес”.

Нормално е тази вещ да не е потребима, защото вие трябва да я ползвате без тя да се изхаби от това – няма как да наемете една бутилка уиски. Но бихте могли да наемете и потребими вещи в екзотичната хипотеза, когато те ви трябват за нещо друго.

Наемодателят не е необходимо да бъде собственик на вещта. Както може да се продава чужда вещ, така още повече може да се наема чужда вещ, от което не страда действителността на договора. Друг е въпроса дали той ще може да бъде изпълнен.

Отграничения. От договора за продажба, отграничението ще дойде от това, че не се прехвърлят права върху вещта (вещни права), а отграничението от заема за послужване – от това, че наема е възмезден. Заема за послужване е безвъзмезден и реален.

При сключването на договора за наем се наблюдават следните особености: договора за наем може да бъде два вида – срочен и безсрочен. Безсрочния договор за наем е този, по който не е уговорен срок на ползването и може да бъде прекратен с предизвестие от която и да е от страните.

Срочният договор за наем не може да бъде прекратяван с предизвестие от страните. Той дава сигурността, че наемателя ще ползва имота през уговорения срок, а дава и обратната сигурност на наемодателя – че ще получава наема през този срок.

Договора за наем може да бъде сключен, според ЗЗД, за най-много 10г. От това не следва, че един наем не може да продължи вечно – той може да продължи вечно като безсрочен договор. Съгласно чл.229 ал.2: “Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години”. И така, с оглед времето, за което се сключва договора за наем, получаваме две групи, едната разделена на още две: безсрочен договор за наем, който може да се прекрати с предизвестие и срочен договор за наем, който може да бъде най-много за 10г, но ако лицето, което сключва договора като наемодател може да извършва само действия на обикновено управление, то договора може да бъде сключен само за 3г. Чл.229 ал.3 казва: “Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години”. Друг е въпроса кои са тези лица, които имат право само на обикновено управление.

Първото нещо, което трябва да кажем е че изискването не отразява връзката между наемодателя и имота, който той отдава под наем. Не можем да кажем, че само собственика може да сключва договор за наем за 10г. Напротив, измамника и той може да сключи договор за наем за 10г, обаче няма да може да го изпълни. Ограничението лицата, които имат управителни (само) правомощия се отнася за случаите, когато договора за наем се сключва чрез представител има ограничена власт, било със закон, било от волята на упълномощителя, както и за хипотезите, когато самия собственик не може да се разпорежда свободно с вещта си. Значи, в хипотезите на лица, които могат да сключат договор за наем само за 3г ще се окаже, че всички представители, лишени от разпоредителна власт, например представителя на отсъстващ, наследника във връзка с обявеното продължително отсъствие, разните управители, назначени на открито наследство и т.н. Както и самия непълнолетен, който както е известно, сключва сделки на разпореждане само с разрешение на РС. Значи, представителите на непълнолетния не могат да сключват договор за наем за повече от 3г, без разрешението на РС. Самия непълнолетен също трябва да има разрешение от РС да сключи договор за наем за повече от 3г по отношение на собствения си имот.

В тази категория обаче, не би следвало да включим т.нар. органни представители на юридическите лица. От една страна не можем да кажем, че договора за наем над 10г е сделка на разпореждане – закона не е казал, че договора за наем за над 10г е сделка на разпореждане. Той е казал само, че който не може да се разпорежда, не може да сключва договор за наем за повече от 10г, от което не следва, че наема е разпоредителна сделка. Той си остава управителна сделка, но ограничена в първите 3г, без да става разпоредителна сделка. Управителите, представителите на юридическите лица - те не са ограничени относно сделките с разпореждане. Така, че дори и да гледаме на договора за наем като на сделка на разпореждане, управителя на ООД ще може да сключва такъв договор, доколкото той е ограничен в друго – в прехвърляне, ипотекиране и т.н на недвижими имоти. Казано иначе, когато търсим лица с управителна власт, трябва да видим до какво се отнасят ограниченията на представителната им власт – дали до разпореждане въобще или до отчуждаване на недвижими имоти, респ. обременяването им с вещни права и т.н. и ако са ограничени за отчуждаване, не бихме могли да кажем (според мен), че те не биха могли да сключат договор за наем за повече от три години.

С оглед уговарянето на срока, обикновено се случва вече в срочни договори изрично да се казва, че договора може да бъде прекратен с предизвестие. Ако препишем текста на чл.238 (“Ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано. Но ако наемът е уговорен на ден - достатъчно е предупреждение от един ден”), ще получим едно много странно смешение. Защото прекратяването на договора по чл.238 е възможно само при безсрочен договор. Като впишем, че отдаваме един имот под наем за 5г, но всяка от страните може да го прекрати с предизвестие, ние всъщност смесваме две несмесяеми неща и при тълкуването на договора въобще няма да е ясно той срочен ли е или не. Защото смисъла на срочния договор е точно да изключи възможността за неговото предсрочно прекратяване чрез предизвестие.

За да се избегне това, ако държите да има някаква възможност за прекратяване на договора преди срока, не бива да преписвате правилата на чл.238. Би бил валиден като срочен един договор за наем, в който е сключена клауза, че в първата една година, наемателя би могъл да се откаже от договора с предизвестие, в който случай дължи някакво обезщетение и обратно. В този случай, ние отчитаме един специален интерес на страните, който не е свързан с произволното прекратяване на срочния договор за наем.

Връзката между двамата е чисто облигационна – наемателя няма никакви вещни права върху наетата вещ. Той дори не е владелец, той е държател за наемодателя. При това положение, наемателя има претенция единствено срещу наемодателя. Той от него може да иска изпълнение на задължението и осигуряване на спокойното ползване. По отношение на третите лица, наемателя не може да има такава претенция, поради което посегателствата от трети лица ще бъдат парирани от наемодателя и за това наемателя трябва да съобщи веднага за посегателствата на трети лица, на наемодателя. Разбира се, той може би, би могъл да се брани с този владелчески иск, който дава право и на държателя. В този смисъл наема създава лично право, личен иск, личен в смисъл не на претенция по отношение на други лица.

Наемодателя трябва да предаде наетата вещ, съгласно чл.230, в състоянието, което отговаря на ползването и (продадената вещ се предава в състоянието, в което е била към момента на продажбата, докато наетата вещ се предава в максимално годно състояние). Ако днес съм наел вашата кола, която утре трябва да ми предадете, тя днес може да е със спукани гуми, но утре трябва да я получа във функциониращо положение, ако не сме се уговорили друго.

“Наемодателят не отговаря за недостатъците на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае при сключването на договора, освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство” (чл.230 ал.3). Тази алинея създава едно положение на деление на недостатъците на явни и на скрити, като казва, че наемодателят не отговаря за онези недостатъци на наетата вещ, които наемателят е знаел или при обикновено внимание е могъл да узнае.

От това нещо има едно изключение, което е замислено единствено за жилищния наем: “…освен ако недостатъците са опасни за неговото здраве или за здравето на лицата от неговото домакинство”. Има се предвид следната ситуация: наемате едно мазе. То по дефиниция е негодно за живеене, обаче вие го наемате за да се настаните там с многочленното си семейство. Виждате, че не става, но няма къде да живеете. Наемодателят, обаче казва: “сега ще сключим срочен договор за наем, най-малко за една година и ще предплатите за 6м.”. Тази разпоредба ви дава възможността вие, макар да сте премълчали недостатъците, понеже ще е опасно за вашето здраве, вие ще можете да развалите договора, поради несъответствието на вещта, макар да сте я премълчали. Защо? – За да се спасите от това да плащате наем още една година или даже да можете да поискате връщане отчасти на аванса.

Наемателят е длъжен да поддържа вещта във функционално състояние, което значи че ще трябва да поеме основните поправки. Закона стига до този извод a contrario. Чл.231 ал.1 казва: “Дребните поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление, като замърсяване на стени в помещенията, разяждане на кранове, на брави, запушване на комини и други такива, са за сметка на наемателя”. Това правило, както и правилото за разпределение на разноските следва да се разглежда като диспозитивно. Ако нищо не е уговорено, ще важи това, но заедно с това и от естеството на конкретния договор за наем може да следва нещо различно. Когато вие наемате едно жилище за 1-2г, очевидно е че вие ще боядисвате стените.

Когато обаче, сте наели една вила за 20 дни, очевидно е че не е във ваша тежест боядисването на стените.

Така, че съотношението на поемането на разноските ще е различно при различните случаи на договор за наем.

В днешно време се сключват договори за наем, при които вещта се предава в очевидно негодно състояние и задължение на наемателя е да я поправи. Обикновено в договора се казва, че тези подобрения са за сметка на наемателя и те ще останат такива. Когато договора се прекрати, остатъчната стойност на подобренията ще премине безвъзмездно у наемодателя, без наемателя да има претенция за тези подобрения и без дори да имаме неоснователно обогатяване, защото тези хипотези са уредени в договора. Това ще бъде така при хипотеза, че договора е изпълнен по отношение на срока, защото инвестирайки в това да превърнете съборетината в банков клон, вие имате предвид, че вашата инвестиция ще бъде амортизирана в продължение на тези 10г, за които сте сключили договора за наем. И ако никой не ви е пречил да ползвате имота през тези 10г, аз не виждам откъде ще дойде неоснователното обогатяване и претенцията за тези подобрения.

Ако обаче, договора бъде прекратен по вина на наемодателите преди изтичането на срока, тогава можем да мислим за частично компенсиране на тези инвестиции, защото тя не е амортизирана от наемателя.

Основното задължение на наемателя е да плаща наемната цена. Деликатен е момента със срочния договор за наем и напускането на наемателя. Наемателя е длъжен да плаща по срочния договор цената до края на срока и ако за наемателя интереса от срочния договор е той да е сигурен, че ще ползва имота през целия срок и няма да бъде прекратен той с предизвестие, същата сигурност на наемодателя, при получаването на договорната цена, дава срочния договор за наем. Следователно, ако сте сключили един срочен договор за наем и не плащате наемната цена, възможността на кредитора да развали договора поради неизпълнение и да ви изгони, е само една негова възможност – той ще прибегне до нея, когато така му е по-удобно. В повечето случаи тъкмо така му е по-удобно, защото ще ви изгони вас като неплащащ наемател, ще прекрати договора и ще си намери друг наемател.

Но има случаи, в които наемодателя не иска да развали договора. Например, банката, която е наела имота е обещала една фамозна сума като наемна цена и е сключила договор за 10г. Сега, обаче се оказва, че банката не може да остане повече в имота, защото това за нея е загуба. Следователно, банката е склонна да не плаща наема и да чака да я изгонят или даже казва, че тя си тръгва и няма да плаща повече наем. Обаче, договора е сключен за определен срок и наемателя не може едностранно да се спаси от задължението да плаща наема до края на срока, независимо от това дали ползва или не имота. Договора може да бъде прекратен, поради разваляне, може да бъде прекратен, поради погиване на вещта, но не може да бъде прекратен произволно от наемателя. Той формално е длъжен да плаща наема до края на срока и това формално задължение в редица случаи ще бъде всъщност реалната претенция на наемодателя, защото наемодателя няма интерес да развали договора, поради неплащане на наемната цена, тъй като, ако го развали, няма да може да даде имота срещу такъв наем. Поради тази причина, той ще съди наемателя да му плаща.

Наемателя отговаря за всички повреди, включително и тези, които не са направени лично от него.

“Чл. 232. Наемателят е длъжен да си служи с вещта за определеното в договора ползуване, а при липса на такова - съгласно предназначението й.

Той е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползуването на вещта.

Наемателят е длъжен да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ.

Първото е изтичането на срока, при срочен договор за наем. Въпроса е уреден в чл.236. Договора за наем, по принцип, се прекратява с изтичането на срока, което означава, че вещта трябва да бъде върната (наемателя има договорното задължение да върне вещта след прекратяването на договора. Това е облигационно задължение и наемодателя има облигационен иск да му се върне вещта. С оглед връщането на имота, както и с оглед плащането на цената има едно бързо производство по ГПК – чл.126а ал.1 б.а, б. Договора за наем , ако бъде сключен с нотариална заверка на подписа, би бил, съгласно последното изменение на ГПК извънсъдебно изпълнително основание за предаването на вещта и за плащането на цената. Спорно е дали този, сключен в нотариална форма, договор за наем може да бъде извънсъдебно изпълнително основание за претенцията за връщане на имота, респ. на вещта. И това е така, защото претенцията за плащане на цената, респ. за предаването на имота, произтича пряко от договора. Задължението на наемателя да върне наетата вещ, произтича от прекратяването на договора, независимо на какво основание. А този факт, разваляне, е допълнителен и той няма как да бъде съобразен в договора с нотариална заверка на подписа).

Ако след изтичането на наемния срок, използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договора за наем са счита продължен за неопределен срок. Това е т.нар. мълчаливо продължаване на договора. неговата предпоставка е желанието на наемателя да ползва вещта, знанието и въпреки знанието, непротивопоставянето от страна на наемодателя.

Ал.2 урежда обратната хипотеза: “Ако наемателят продължи ползуването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълнява всички задължения, произтичащи от прекратения наемен договор”. Противопоставянето е достатъчно да се изразява в заявление, че не се желае мълчаливото продължаване. Ако наемателя продължи да ползва наетата вещ, въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение и трябва да изпълни задълженията, произтичащи от прекратения наемен договор. Значи, дължи се обезщетение, но заедно с това наемателят трябва да изпълнява всички задължения по прекратения договор за наем, а задължение по прекратения договор за наем е и да плаща цената, да плаща наемната цена. Следователно, обезщетението, за което става дума се дължи свръх наемната цена и ако го претендира, кредитора ще трябва да докаже в какво се състоят вредите, които той е претърпял. Практиката се е ориентирала към следното: дължи се обезщетение в размер на текущия пазарен наем.

Тук трябва да бъде споменат и чл.235: “Наемателят на помещение в етажна собственост е длъжен да изпълнява наредбите по реда и управлението на етажната собственост. В противен случай той може да бъде изваден от наетото помещение и по искане на управата на етажната собственост”. Кожухаров разглежда тази хипотеза като основание за прекратяване на договора за наем. Според мен обаче, ваденето на наемателя от етажната собственост няма нищо общо с прекратяването на договора за наем, а има общо единствено с възможността наемателя да ползва наетия имот. Ако бъде изваден собственика - той не губи собствеността си. За това по-коректно е да приемем следното нещо: наемателя си е изваден, поради неспазване правилата на етажната собственост, но договора за наем си е в сила и ако този договор е срочен, ще бъдем в онова положение, в което наемателя може да настоява за плащане на цената в края на срока, въпреки че наемателя не ползва имота лично.

Прехвърлянето на имота, когато той е недвижим, би лишило наемателя от ползването му, защото се прехвърля имота на частно основание, а не на универсално. Ако наследодателя умре, наследника ще наследи и имота и задълженията по договора за наем като негов универсален правоприемник. Но, когато се прехвърля имота, частния правоприемник не е универсален правоприемник и спрямо него не преминава задължението по договора за наем. Следователно, той би могъл да изгони наемателя е ревандикационен иск. Наемателя не може да му каже, че има противопоставимо спрямо него право, защото той има противопоставимо облигационно право срещу наемодателя, а наемодателя вече не е собственик и също така не може да се закрепи в този процес. За да се спаси наемателя от тези рискове, чл.237 урежда противопоставянето на наемния договор на частния правоприемник. Принципа е че, ако договора е вписан, важи за целия срок, ако има достоверна дата, важи за една година, а ако е само във владение на имота – важи като безсрочен.

Във всички случаи обаче, ако наемателя бъде изгонен в резултат на прехвърляне, наемодателя ще отговаря за неизпълнение на своя договор. Защото прехвърляйки имота той всъщност влиза в неизпълнение на договора.

Тази хипотеза съществува и при лизинговия договор.

Легалната уредба е дадена в чл.234: “Ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от наетата вещ без съгласието на наемодателя. Но и в този случай той не се освобождава от задълженията си по договора за наем.

Относно ползуването от имота пренаемателят не може да има повече права от наемателя.

Пренаемателят е задължен спрямо наемодателя само за наема, който той дължи при завеждане на иска, без да може да противопостави плащанията, които е направил преждевременно”. Значи, допустимо е само частично пренаемане, т.е пускането на съквартирант. За всяко по-голямо пренаемане, т.е някой да ползва цялата вещ без вас, е необходимо съгласието на наемодателя.

Проф. Кожухаров казва следното нещо: безспорно е че той може да преотдаде отчасти имота без съгласието на наемодателя. Обаче, какво значи отчасти? Той е наел една стая. Като е наел една стая, значи да я отдаде отчасти е да живеят в стаята двама души, които не са женени. Това е недопустимо. Той се опира и на още две архаични наредби и казва, че текста е безсмислен.

Какво става, когато не е уговорено нищо в наемния договор?

Законът казва: може да пренаема отчасти, Кожухаров казва, че има там една наредба и след като може отчасти, значи може и изцяло и се създава объркването.

Ако трябва да бъдем стриктни в тълкуването и исторически и сравнителноправно, би следвало да решим, че наистина би следвало да може да отдаде само отчасти под наем.