ОТЧИТАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИМОТИ

9.ОТЧИТАНЕ НА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИМОТИ

Имайки предвид това определение могат да бъдат откроени няколко основни момента:

1. 
   Имотът е земя или сграда (или двете взети заедно)
   

3.Целта, с която се държи имота, е по-скоро получаване на наем или увеличаване стойността на капитала, отколкото използването му в обичайната дейност на предприятието.

Следователно инвестиционният имот се притежава за получаване на приход от наем или за увеличаване стойността на капитала или и за двете. Оттук може да се направи извода, че един инвестиционен имот генерира парични потоци в голяма степен независимо от другите активи, притежавани от предприятието. Това отличава инвестиционния имот от ползвания от собственика имот.


ПОЛЗВАН ОТ СОБСТВЕНИКА ИМОТ е този, който се използва при производството или доставката на стоки или услуги или за административни цели.

ПРИМЕРИ ЗА ИНВЕСТИЦИОННИ ИМОТИ:
- земя, притежавана с намерение за дългосрочно увеличаване на капитала, а не за краткосрочна продажба в хода на обичайната дейност;
- сграда, притежавана от отчитащото се предприятие и отдадена по един или повече оперативни лизинга;
- сграда, която не се ползва, но се притежава, за да бъде отдадена по един или повече оперативни лизинга.

При разработване на счетоводната си политика предприятието следва да класифицира своите имоти според предполагаемото им предназначение.Това може да стане в три групи:

1. Имоти използвани в дейността на предприятието.Те се отчитат като дълготрайни материални активи (ДМА).съгласно изискванията на стандарт 16, независимо дали са в процес на изграждане или се разработват.

2. Имоти за продажба. Те се отчитат като материални запаси и е възможно същите да се обособят в няколко групи:

2.1. Стоки, които са закупени с цел продажба без да се нуждаят от допълнително разработване. Редът за тяхното отчитане е посочен в стандарт 2 Стоково-материални запаси.

2.2. доставка на стоки с последващо разработване с цел бъдеща продажба. Редът за отчитане е посочен в стандарт 2

2.3. Продукция, която е получена в резултат на изграждане с цел последваща продажба. Редът за отчитане е посочен в стандарт 2

2.4. Незавършено производство, когато имотите се изграждат. с цел последваща продажба или се разработват от името на трети лица. В този случай отчитането става по реда посочен в стандарт 11 Договори за строителство.

3. Инвестиционни имоти Както вече посочихме това са имоти, които се държат от собственика или наемателя по финансов лизинг за получаване на приходи от наем или за увеличаване стойността на капитала.

Като инвестиционни имоти могат да се разглеждат и :

- земя, която се притежава с цел дългосрочно увеличаване на капитала, чрез генериране на доходи, а не за извършване на краткосрочна продажба в хода на извършване на обичайната стопанска дейност на предприятието.

- земя, която се притежава за неопределено понастоящем бъдещо използване. В този случай се приема, че земята се притежава за нарастване на стойността на капитал, ако предприятието все още не е определило как ще използва същата земя - или ще продължи да се използва от собствениците или за осъществяване на краткосрочна продажба в хода на обичайната стопанска дейност.

- сграда, която е отдадена на оперативен лизинг,

- сграда която не се използва, но в политиката на предприятието се предвижда тя да бъде отдадена на оперативен лизинг.

.Следователно два са основните критерии, които трябва да са налице за признаването на инвестиционен имот от предприятието

1. Да е налице вероятност предприятието да получава икономически изгоди от него. Това означава, че е необходимо предварително да се оцени степента на сигурност, свързана с потока от бъдещи изгоди в момента на първоначалното му признаване.

2. Цената на придобиване на инвестиционния имот да може да бъде достоверно измерима.

Имайки предвид всичко това може да се обобщи, че като инвестиционни имоти не следва да се разглеждат

При комплексно използване на даден имот за получаване на приходи от наем и за производството на стоки и услуги, или за административни цели, ако отделните части могат да бъдат продадени поотделно, предприятието ги отчита поотделно. В случая става въпрос за т.нар.многофункционални имоти. Това са имоти, една част от които се използва за отдаване под наем, а друга за производствени или административни цели Ако частите не могат да се продадат поотделно, имотът е инвестиционен само ако незначителна част от него се използва за производство или за административни цели. Следователно ако имаме една 18 етажна сграда , част от която се използва за нуждите на предприятието, а останалата част се отдава под наем, това означава, че онези части от сградата, които се използват в дейността на предприятието следва да се отчитат по Смисъла на МСС, респ. СС16 Имоти машини, съоръжения и оборудване, а тези, отдадени под наем по смисъла на МСС, респ. СС 40 Инвестиционни имоти. В случай, че отделните части не могат да бъдат продадени поотделно (или отдадени на финансов лизинг поотделно), имотът следва да се третира като инвестиционен само ако частта, която се използва за производствени или административни цели е незначителна.

Интересен случай представлява предоставянето на спомагателни услуги на наемателите от страна на собственика на сградата. Такъв имот се третира като инвестиционен само ако услугите са незначителен компонент на споразумението като цяло. Типичен пример е предоставянето на наемателите на услуги по охрана от собственика на сградата. Следователно и тук разграничителният критерии за класифицирането на имота като инвестиционен е значителността или съществеността на предоставяните услуги. Както вече беше посочено пример за незначителни услуги е предоставянето на охрана и поддръжка на сградата. Услугите следва да се разглеждат като съществени в случаите когато са свързани с основната дейност на собственика. Например когато в един хотел освен предоставянето на стаи за нощуване се предлага и пакет от допълнителни услуги тези услуги следва да се третират като услуги, свързани с основната дейност, а именно хотелиерският бизнес. Следователно в този случай сградата се използва във връзка с основната дейност на собственика и не следва да се отчита и представя във финансовите отчети като инвестиционен имот.
Оттук може да се направи извода, че класифицирането на един имот, който се отдава по силата на оперативен лизинг зависи предимно от начина по който се черпи икономическата изгода от него. Ако имотът се дава под наем без това да е придружено от извършването на допълнителни услуги, той следва да се определи като инвестиционен имот и отчитането му следва да се извършва в съответствие със стандарт 40 Инвестиционни имоти. При положение, че предприятието едновременно извършва и значителни допълнителни услуги, той следва да се отчита като актив, използван от предприятието, т.е по правилата на стандарт 16 Дълготрайни материални активи

С влизането в сила на стандарт 40 Инвестиционни имоти следва да се извърши анализ на притежаваните от предприятието имоти и да се направи оценка дали те отговарят на посочените по-горе критерии за инвестиционни имоти. Възможни са случаи когато предприятието притежава определен имот една част от който се използва за дейността, а друга се отдава на оперативен лизинг. Това налага да се прецени дали двете части,. Които са с различно предназначение могат да бъдат разграничени за целите на счетоводното им отчитане. Ако такава възможност съществува те се класифицират поотделно. Ако това е невъзможно се налага да се прецени дали частта, която се отдава под наем е значителна спрямо целия имот Съобразно тази преценка целият имот се класифицира или като инвестиционен или за ползване в дейността имот, т.е като ДМА.

На практика възникват затруднения, породени от обстоятелството, че към началото на 2002 година предприятията притежават имоти, които следва да се представят във финансовите отчети като инвестиционни, но все още се отчитат като ДМА. Проблемът възниква от това, че е необходимо в счетоводната политика да се определи какъв подход по отношение на земите и сградите, които са предоставени при условията на оперативен лизинг – дали това са имоти, които се използват от предприятието или са инвестиционни имоти.


ПРИЗНАВАНЕ И ПЪРВОНАЧАЛНА ОЦЕНКА НА ИНВЕСТИЦИОННИТЕ ИМОТИ
За да бъде признат един инвестиционен имот като актив е необходимо да бъдат налице общите изисквания за признаването на активите:

1. 
   Предприятието да очаква получаването на бъдеща икономическа изгода и
   
2. 
   Активът да бъде надеждно оценим.
   

При придобиването чрез финансов лизинг, лизингополучателят отчита придобиването в съответствие с разпоредбите на МСС. Респ. СС 17 Лизинг.

При всички останали случаи, когато не става въпрос за финансов лизинг, а изплащането се извършва на части, основавайки се на принципа на предпазливостта, получателят няма основание да го представи в своя баланс като собствен. В този случай първоначалната оценка не се коригира с разликата между доставната цена и сумата на всички плащания. Разликата се признава като финансов разход.

Придобиване на инвестиционен имот по стопански начин
Цената на придобиване на инвестиционен имот по стопански начин включа всички направени разходи за привеждане на актива в експлоатация като:

А)начислените суми на изпълнители при строителство чрез възлагане,

Б) възнагражденията за проучване и проектиране,

В) разходите за материали, заплати, осигуровки и други разходи, които предприятието извършва самостоятелно.

Когато един имот отговаря на критериите за инвестиционен имот, предприятието следва да го прехвърли в групата на инвестиционните имоти. В зависимост от това кой модел на отчитане ще бъде избран след прехвърлянето – този на справедливата стойност или на цената на придобиване инвестиционният имот ще бъде оценен по неговата справедлива или балансова стойност към датата на прехвърлянето. СС 40 предвижда прехвърлянето на имот отчитан като ДМА да става единствено по неговата балансова стойност. Това е валидно само ако в предприятието ще се прилага модела “цена на придобиване”.

И в двата случая първоначалната оценка на инвестиционния имот представлява неговата справедлива стойност. Разликата между безвъзмездната сделка и финансирането е в отсъствието или наличието на условия, които страната, получател следва да изпълни. При безвъзмездно получаване на инвестиционни имоти (дарение) имотът следва да бъде отразен по дебита на сметка Инвестиционни имоти и по кредита на сметка, отчитаща приходите.

При получаване на инвестиционния имот под формата на финансиране за дълготрайни активи същият следва да бъде отразен по дебита на сметка Инвестиционни имоти и по кредита на сметка, отчитаща финансиранията на активи. Признаването на финансирането като приход в текущия период трябва да става в съответствие с модела, който отразява черпенето на икономическите изгоди от инвестиционния имот. В случай, че предприятието избере модела “цена на придобиване”, признаването на приход от финансирането в текущия отчетен период ще следва размера на начислената амортизация за актива. Ако бъде избран модела на справедливата стойност предприятието трябва да определи базата на която ще признава приход от финансирането. При нейното определяне ще трябва да се изхожда от вероятния срок на използване на актива.

Придобиване на инвестиционен имот, получен в резултат на непарична (апортна) вноска в капитала

Особен кръг счетоводна проблематика може да бъде откроен когато капиталовото участие на инвеститора е под формата на непарични активи. Последното се обозначава като апорт или непарична вноска. (Sacheinlage, Apport).³⁷Предмет на непаричната вноска могат да бъдат движими вещи. продукти на интелектуалната собственост, патенти, ценни книги и др.

Съществен въпрос, влияещ пряко върху счетоводното третиране на непаричните вноски е оценката по която осъществената инвестиция ще бъде представена е счетоводните отчети на инвеститора. Съществува разбирането,³⁸че по своята същност капиталовото участие на инвеститора чрез непарични вноски представлява акт на размяна при който срещу внесения материален или нематериален актив, инвеститорът получава права, материализирани в ценни книги. Следователно в случая са валидни общоприетите принципи при счетоводното третиране на размяната. Разменният акт следва да се отрази по “справедливата цена на получения актив, която е еквивалентна на справедливата стойност на отдадения актив, коригирана с всички преведени парични средства или парични еквиваленти.” Получените права върху капиталовите ценни книжа следва да се разглеждат като дългосрочни инвестиции, тъй като имат оценка (т.е. те са достоверно измерими) и представляват ресурси, които ще носят изгода повече от един отчетен период под формата на лихви, дивиденти или други възнаграждения.

Разгледан в теоретичен аспект, въпросът за оценката на непаричните активи предполага следните варианти на решение:

1. Да се използва номиналната стойност на записаните акции;

2. Да се изходи от емисионната стойност на акциите и тя да се приеме като оценка на непаричната вноска и като основа на размяната;

3. Активите да бъдат оценени от вещи лица (т. нар. стойност на номиналната оценка);

4. Да се приложи оценка, определена в устава на дружеството.³⁹

В случаите когато стойността на непаричната вноска е трудноопределима може да се приложи номиналната или емисионна стойност, по която се извършва подписката на акциите. В практиката обаче обикновено се изхожда от пазарната цена на апортирания актив, а подобна (макар и приблизителна) оценка винаги може да бъде определена, тъй като в противен случай непаричната вноска няма да отговаря на съществуващите критерии, определящи дадено имущество като актив.

Имайки предвид потенциалната опасност от надценяване на внесените от акционерите (инвеститорите) имуществени блага, законодателят е предвидил определени гаранции както за акционерите, участващи с парични вноски, така и за дружествените кредитори.

Първата от тях е разпоредбата на чл. 72 от Търговския закон, която изисква оценката на непаричните активи да се извършва от три вещи лица, назначени от съда пред който се извършва регистрацията на дружеството.

Освен това като друга гаранция следва да се разглежда и наличието на законово изискване, съгласно което “оценката в дружествения договор, съответно в устава не може да бъде по-висока от дадената от вещите лица пред съда.” (чл. 72, ал. 3 от Търговския закон)

Следователно в случая съществува ограничението утвърдената от Общото събрание оценка да не бъде по-висока от тази, която вещите лица са определили.⁴⁰ Това означава, че Общото събрание може да коригира оценката само в посока на намаление, което от своя страна не би позволило вследствие на завишена (нереална) оценка да бъдат накърнени интересите на заинтересованите трети лица.

Наличието на законово изискване за оценка на активите от вещи лица, предполага избор на вариант за счетоводно третиране на възникналата разлика между оценката на вещите лица (или утвърдената от Общото събрание по-ниска оценка) и балансовата стойност на актива, предоставен като дългосрочна инвестиция. В специализираната литература няма единно становище относно това, за сметка на кой източник трябва да се отрази увеличаването или намаляването на икономическата изгода в резултат на законовото изискване за оценка на активите от вещи лица. В случая могат да се приложат два подхода: капиталов и приходен. Използването на приходния подход предполага увеличаването на икономическата изгода да се отрази като приход, а намаляването й като разход, които се признават за реализирани и се посочват като такива в Отчета за приходите и разходите. Специалистите, отхвърлящи този подход, считат, че по този начин се нарушава принципа на предпазливостта защото като приход се отразява една сума, която освен, че не е реално получена е свързана с риск и несигурност и освен това не би следвало промяната в стойността на дълготрайните активи, вследствие на променената покупателна сила на парите да се отразява за сметка на финансовия резултат и да бъде облагана с данъци. Имайки предвид посочените аргументи, тези специалисти препоръчват да се използва капиталовия подход, при който преоценъчната разлика се отразява в увеличение (респ. в намаление) на някоя от формите на собствения капитал (например резерви). или ако се възприеме приходния подход посочената разлика да се разсрочи, съобразно някакъв подходящ критерии.

От друга страна специалистите поддържащи приходния подход изтъкват следните аргументи:

1. При апортирането на немонетарните (непарични) активи в капитала на търговските дружества се извършва един разменен акт, при който осъществената инвестиция следва да бъде оценена по справедливата й цена (в случая оценката на вещите лица);

2. В условията на действащ финансов пазар, когато получените (в замяна на престирания актив) капиталови ценни книжа са регистрирани на борсата и са борсово продаваеми, последните могат да бъдат продадени и трансформирани в налични парични средства по всяко време, в случай, че възникне необходимост това.

3. В съвременните условия водещо значение има принципа за вярното и честно представяне. Прилагането на този принцип изисква в случаите когато е налице противоречие с останалите принципи на счетоводството (най-вече с принципа за предпазливост) всички отчетни обекти да бъдат представени така, че счетоводните отчети да отразяват вярно и честно имущественото и финансово състояние на предприятието.

От тук може да се направи извода, че възприетият от националното счетоводно законодателство (и по-конкретно от Националните счетоводни стандарти) приходен подход за счетоводно третиране на възникналата положителна (респ. отрицателна) разлика е правилен. Друг е въпросът като какъв вид приход (разход) следва да се отрази възникналата разлика. Изхождайки от СС 16 “Отчитане на дълготрайните материални активи” тази разлика следва да се отрази като финансов приход (респ. финансов разход), който да се разсрочи за 5 години. Анализирайки конкретния текст може да се стигне до извода, че законодателят е имал предвид факта, че в случая апортираният дълготраен или краткотраен актив се трансформира във финансова инвестиция, поради което възникналата разлика се представя в секцията на финансовите приходи или разходи. По отношение на разсрочване­то на възникналия приход (разход) считаме, че е налице известна непоследователност, тъй като тази възможност е насочена по-скоро към предоставяне на данъчни преференции на инвеститорите, отколкото към спазването на общоприетите счетоводни принципи. Изхождайки от здравия разум и следвайки принципа за вярното и честно представяне, възникналият (в резултат на разменната операция) приход (разход) следва да се разглежда като реализиран и поради това трябва да намери отражение в Отчета за приходите и разходите за текущия отчетен период. От друга страна въпрос на данъчното законодателство е дали този приход следва да се разсрочи за определен период от време, да се изключи от облагане, или да се облага със занижена данъчна ставка (примерно 3 или 5 %). Следователно въпроса за данъчното третиране на възникналия приход (разход) следва да бъде уреден нормативно в Закона за корпоративното подоходно облагане, а не в националните счетоводни стандарти, които като елемент на счетоводното законодателство са насочени предимно към гарантиране интересите на собственика на капитала.


ПОСЛЕДВАЩИ РАЗХОДИ

При инвестиционните имоти е спазен общият принцип на счетоводно третиране на последващите разходи, валиден при всички дълготрайни активи. Това означава, че всички направени разходи във връзка с инвестиционния имот след първоначалното му признаване (и оценяване) трябва да се разглеждат в светлината на това, допринасят ли за повишаване на първоначално установеното ниво на ефективност на имота или не. Ако отговорът е положителен, разходите следва да се капитализират, т.е да се увеличи стойността на актива. Ако отговорът е отрицателен , разходите следва да се отчитат като текущи в периода на тяхното възникване.

Счетоводните стандарти изискват всички инвестиционни имоти на предприятието да се оценяват по справедлива стойност , в случай, че в счетоводната политика на дружеството е възприет модела на справедливата стойност. В случая всички разлики във връзка с установяването на справедливата стойност на имота следва да се признават като текущи разходи или приходи. Стандартът изключва възможността за създаване на преоценъчни резерви. Понятието “Справедлива стойност е идентично със смисъла, който се прилага по отношение на другите активи. Най-доброто доказателство за справедлива стойност обикновено се дава чрез текущите пазарни цени на еди н активен пазар за подобен имот.

Стандартът препоръчва (без да изисква изрично) да се използват независими оценители при определяне на справедливата стойност на нвестиционните имоти.

Съществуват редица случаи при които предприятието след първоначалната оценка на имота не може надеждно да определи справедливата стойност на инвестиционния имот:

1. 
   Предприятието придобива за първи път инвестиционни имоти.
   
2. 
   Съществуващ имот за първи път става инвестиционен.
   
3. 
   Сравнимите пазарни сделки са редки и липсват алтернативни оценки на справедливата стойност.
   
4. 
   В тези случаи съгласно СС 40 предприятието трябва да продължи да прилага препоръчителния подход в СС 16.