Устройствени задачи, състоящи се от

Обемно-пространствени задачи

- намиране на най-подходящ архитектурно-пространствен образ на комплекса, който да бъде в хармонично единство с ландшафта, чрез умела и съобразена с природните дадености третировка на застройката с оглед на избягване на натрапчива урбанизация сред девствената природна среда;

- предвиждане на взаимно проникване на вътрешни и външни пространства при планировката на хотелските структури;

- създаване на система от пешеходни зони и пространства, необезпокоявани от превозни средства и търсене на начини превозните средства да бъдат скрити от погледите на посетителите, като се устроят подземни и покрити паркинги;

- използване на градоустройствени прийоми за намаляване на еднократните разходи по изграждането, а така също и на експлоатационните разходи;

- съвместяване на разнопосочните интереси на заинтересовани ведомства, на инветитори и на обществото;

- обвързаност на свободните инициативи с планираните дейности;

- разработване на план за етапно изграждане на курорта в съответствие с търсенето на международния пазар и наличните инвестиции;

- постигане на най-благоприятни технико-икономически показатели чрез единно изграждане на хотелската, спортно-туристическата, техническата и комплексно-обслужващата инфраструктура;

- анализиране на ефекта от капиталните вложения и инвестиции и тяхната възвръщаемост;
Организационни задачи

• 
  изясняване на статута и териториалнта принадлежност на курорта;
  
• 
  изясняване на участието на общините, държавните институции,
  

- създаване на система за единно управление на територията, върху която се простира комплекса чрез специално сформирана организация, гарантираща защитата на интересите на всички представители от различни заинтересовани групи, като в органите за вземане на решения трябва да бъдат представени държавата, областта, общините и частните инвеститори;

• 
  изработване на правила за приложение на Общия устройствен план, с които
  

3. 
   СТРУКТУРА НА КОРОРТНО-ТУРИСТИЧЕСКАТА АГЛОМЕРАЦИЯ "ВЕЛИНГРАД" И ИНТЕГРАЦИЯТА НА СТК " СЮТКА"
   

В резултат на анализа на природните и антропогенни условия и ресурси за развитие на балнеолечението, туризма и отдиха във Велинград и прилежащия му район могат да се направят следните обобщени изводи:

- рекреационните ресурси на района притежават голямо разнообразие и се характеризират с високи качествени и количествени показатели - сериозна предпоставка за развитието му като конкурентноспособен курортен район с международно значение;

- първостепенно значение имат балнеоложките ресурси, което се засилва от съчетанието им с ресурсите за планински туризъм, ски туризъм и водни спортове в удобна близост до Велинград. В тази връзка интеграцията на СТК "Сютка" се очертава като социално-икономически уместна и необходима;

- степента на използване на рекреационните ресурси е твърде ниска и това показва, че съществуват големи резерви за бъдещото развитие. Капацитетните възможности на района и неговите рекреационни ресурси, определени по нормативна основа достигат 82000 посетители едновременно;

- материално-техническата база за балнеолечение, туризъм и отдих не отговаря на съвременните и бъдещи потребности в количествено и качествено отношение. Липсва и необходимата туристическа инфраструктура за медицински, спортно-развлекателни, културно-занимателни и други услуги. Предполага се, че осъществяването на СТК "Сютка" ще се съпроводи от значително подобрение на общата за региона туристическа, инженерно-техническа, културна и обслужваща инфраструктура, ;

- в някои части на територията се осъществяват стопански дейности, които не са съвместими с туризма и се явяват сериозен ограничител за неговото развитие и това налага въвеждането на съвременни технологии, съответстващи на новите санитарно-хигиенни и екологически изисквания. Такива са рудодобива в Сърнишката селищна система, във Велинградската община, хидро-енергийните обекти в района на Белмекен, както и някои промишлени производства във Велинград, които замърсяват обкръжаващата среда и понижават санитарно-хигиенните условия в централната част на града, в промишлената зона и в ниските части на котловината;

- транспортната достъпност до района след изграждането на автомагистрала "Тракия" е добра. Благоприятна е близостта до големите градове - София, Пловдив, Пазарджик, като изходни пунктове. Пътно-шосейната мрежа в основни линии е изградена и асфалтирана. Почти цялото население от населените места има пътна връзка и се обслужва на принципа на градски тратспорт. Пътищата за подход към СТК "Сютка" са налице, макар и да се налага тяхната сериозна реконктрукция;

- изградената в района инженерно-техническа инфраструктура позволява с известни реконструкции и подобрения да обслужва и замисления комплекс;

Териториалното разположение на рекреационните ресурси определя следното структуриране и специализиране на територията на района по дейности:

- за балнеолечение - Велинград, Варвара, Ракитово;

- за зимни спортове - Юндола, Куртово и терените под връх Сютка

- за водни спортове - яз. Батак, яз. Беглика, яз. Доспат;

- за планинкси туризъм и алпинизъм - Белмекенски дял, Баташки дял, Сютка и

поречието на р. Чепинска;

- за познавателен туризъм - Батак, Велинград

Създадените нови икономически условия разкриват широки възможности за развитие на инициативата на гражданите и създаване на семейни хотели с по-висок станарт на обслужане и трайно ангажиране на голяма част от населенито в сферата на обслужването.

Развитието на балнеолечението като основно направлене на отдиха ограничава икономическата ефективност на съществуващата в региона леглова база, поради което се налага да се потърсят и други възможности за нейното целогодишно използване на основата на природните условия и ресурси и обединяване на усилия и средства с други общини, имащи подобни интереси.

Релефът и климатичните условия във Велинградския курортно-туристически микроройон създават възможности за развитие на ски спорта като второ главно направление на отдиха. Изграждането на съвременно ниво на спортно-туристическа инфраструктура за упражняване на алпийски ски и ски бягания ще привлече през зимните месеци значителен брой посетители за годишен и седмичен отдих в района и това ще даде отражение на социално-икономическото и културно развитие на целия регион.

3. 
   Концепция за структуриране на територията, определена за
   

Главният общокомплексно обслужващ център в съчетание със селищното образувание (хотелите) е главен център на композицията.

Отделните сектори от зоната за ски спорт са разположени лъчеобразно и се свързват с главния център и помежду чрез пътищата и предвидените въжени линии.

Поради силно раздвижения релеф на терена, а така също и поради високата иглолистна растителност не може да се разчита на визуални пространствени връзки между отделните части на комплекса.

В общата композиция доминира главния център на комплекса и главният лъч от ски писти в съчетание с голямата четириседалкова въжена линия, която тръгва от местността "Качаков чарк" и стига до върха Сютка, които са предвидени като първи етап на реализация.

Самият главен обслужващ център е съставен от ниски, широкоплощни обеми, с различно предназначение, накацали на южния склон на р. Чукур под пътя. Те ще бъдат композирани по начин, който позволява изграждането на пространства, в които ще се включват елементи от природната среда, което ще приобщи застройката към околната среда. Това е основен принцип, залегнал в концепцията за изграждане на комплекса. На този принцип е подчинена и идеята за застройка на предвидената леглова база (хотелските структури). Цялата застройка, предвидена в главния център на комплекса е така групирана, че да се създаде необходимата жизнена среда, чиито отделни компоненти - живеене, краткотрайно пребиваване, обслужване, спортуване и отдих да се развиват в тесни контакти помежду си. В проекта се цели чрез наслагване на функции във височина и дълбочина да се създадат къси фунционални връзки, икономия на ангажиран терен, като същевременно се търси атмосфера на уют, разнообразие, социално общуване на посетителите.

Второстепенните центрове се сформират при събирането (финалите) на две или повече писти на по-горна надморска височина, на линията на така наречените втори и трети снежни фронтове. Всяко финално пространство представлява една зона на съсредоточие на повече хора, главно през зимата - зона за зимно оживление, поради концентрация на дейности и обслужване. Тук са началните станции на подемните съоръжения, тук са подкрепителните и други обслужващи пуктове. Финалните пространства са също изходни центрове към планината нагоре за всички потоци от туристи и скиори.

Предвижда се финалните пространства при второстепенните центрове да се устроят върху стоманобетонова плоча, която ще оформи един етаж над прилежащия терен и която ще бъде покрита с достатъчно дебел хумусен слой, за да може да бъде затревена и озеленена. Под плочата ще намерят място обектите на обслужването и някои специфични сектори от търговията, техническите помещения за подемните съоръжения, а така също, в случаите когато до тях има достъп с автомобили, ще се устроят и покрити паркинги. По такъв начин това, което е необходимо да се изгради в тези центрове ще бъде наситено с функции, но заедно с това то ще бъде замаскирано в природната среда, обезличено и незабележимо.

- за алпийски ски;

- за спускане със сноуборд;

- за бегови дисциплини - ски бягане и биатлон със стрелбище;

В терените за ски спортове се включват и просеките за подемните съоръжения.

Други терени се предвиждат за устройване на заведения за обществено хранене, като специализиран битов ресторант в близост до каракачанска мандра, панорамен ресторант разположен на местност с впечатляващи изгледи, устройване на солариуми в ослънчени местности и с добри изгледи, ловни хижи, туристически маршрути, хеликоптерни площадки и др.

8. 
   УСТРОЙСТВЕНА КОНЦЕПЦИЯ, ЗАЛЕГНАЛА В ПРОЕКТНОТО РЕШЕНИЕ НА ОУП, ПАРАМЕТРИ И СПЕЦИФИЧНИ ИЗИСКВАНИЯ СПРЯМО ПЛОЩОРАЗПРЕДЕЛЕНИЕТО, ОБЕМНО-ПРОСТРАНСТВЕНАТА И
   

1. 
   Концепция на планирането, съобразена с екологичните изисквания и изграждане на политика за осигуряване на качество на средата
   

Силно противопоставяне относно овладяването на нови терени за изграждане на планински курорти се забелязва от страна на увеличаващите своето влияние "зелени движения", които могат да бъдат сериозна спънка за осъществяване на едно такова начинание. Затова е необходима сериозна обосновка в това направление.

Настоящият проект предвижда осигуряване на необходимата и подходяща среда за спорт, отдих и обитаване, отговаряща най-вече на изискванията за максимално опазване на природата, горската растителност и биологичното разнообразие.

Натоварването на територията е съобразено с изчисления оптимален зимен и летен капацитет на курортно-туристическата зона и нейните структурни единици.

Територията, която е определена за построяването на спортно-туристическата инфраструктура (ски писти и подемни съоръжения) според лесоустройсвения план на "Агролеспроект" - Велинград се намира изцяло в зоната, определена за дърводобив и в труднодостъпни горски зони - (вж. схема № 3 - фунционални зони на горско-планинския ландшафт към ЛУП). Проектирането на ски пистите е съобразено с прокараните и съществуващи просеки и с местностите, където са проведени голи сечи. По-голяма част от трасетата на ски пистите са избрани така, че да минават върху съществуващи горски пътища и пътеки, през поляни и редини, през сечища и нелесопригодни терени, с цел минимално изсичане на гората. (вж. Опорен план). Предвижда се чрез изграждането на ски пистите по трасетата на прокараните горски пътища и пътеки да се ограничат и спрат силно развилите се ерозионни процеси, които на места са придобили ужасяващи размери. Предвижда се това да стане чрез укрепване на терените, засегнати от ерозията, отводняване с подходящи дренажи и канавки, настилане и подходящо закрепване на хумусен слой и затревяване с устойчиви алпийски тревни видове и ниски храсти. По такъв начин неугледните и изровени от пороите горски пътища ще се превърнат в тучни пасища. Мрежата от ски писти се счита като едни необходими цезури, чрез които се осъществяват пространствени и визуални връзки между отделните части на комплекса и се намалява усещането за усойност, каквато съществува на много места в гората. При изгражденето на ски пистите ще се търси формиране на панорами, пейзажи и многопланови ландшафтни композиции.

Планираната застройка в главния център на комплекса, както и навсякъде другаде в границите на комплеска се предвижда да бъде така вписана в околната природна среда, че, да не се натрапва с някакви извисени и контрастиращи на околната природа обеми и присъствието й да се забелязва колкото може по- малко. Сградите на обществено-обслужващия център си ги представяме като скални образувания, растлани под съществуващия път по южния склон към река Чукур, със затревени и силно озеленени покриви. Хотелските структури, които няма да бъдат многоетажни също ще наподобават скални образувания, със затревени покриви. Те ще бъдат приютени в гънките в ската по-нагоре, на север от пътя и подпрени от гората, като застройката и гората взаимно ще се проникват, за да се постигне хармонично и естетично единство. Не трябва да се допуска застройката на главния център на комплекса да съдаде впечатление за обособяване на урбанизирана зона.

Особено внимание в настоящия проект е обърнато на присъствието на автомобилите в комплекса. Предвижда се ограничаване на достъпа с автомобили чрез създаване на буферни паркинги извън границите на комплекса. За онези автомобили, които се налага да бъдат в комплекса е замислено изграждането на концентрирани покрити и подземни паркинги. Такива се предвиждат в главния център на комплекса и при второстепенните центрове - изходните пунктове, до които има достъп с път. По такъв начин автомобилите ще бъдат скрити от погледите на посетителите и туристите, тяхното присъствие ще бъде дискретно и незабелязвано, което се практикува вече отдавна в известни планински курорти в Европа. Няма да се допуска паркиране по протежение на пътищата, каквато практика съществува в досега действащите у нас курорти, където при върхови натоварвания се създават невъобразим хаос и замърсявания на природната среда, както и голями конфликти между пешеходци и автомобили.

Пътищата за подход към комплекса и особено тези, които са вътре в комплекса ще бъдат третирани посредством специални мероприятия, залегнали в ландшафтно-устройствения план като живописни цезури и пейзажи, които ще бъдат обект на постоянни грижи и поддръжка.

Страничните ползвания на горите се предвижда да се провеждат по начини и със средства, които не водят до увреждане и унищожаване на популациите.

9.2. Концепция за планирането и изграждането на спортно-туристическата инфраструктура
Елементите на спортно-туристическата инфраструктура се изграждат с цел да осигурят целогодишно оптималното функциониране на територията като пълноценна среда за отдих и туризъм. От тяхното правилно планиране зависи категорията на комплекса и интереса към него. Изграждането и развитието на спортно-туристическата инфраструктура трябва да бъде съобразено със световните тенденциите в търсенето на такъв туристически продукт, с европейските стандарти по отношение на качество, управление и сервитути и с изискванията според международните стандарти за провеждане на състезания.
9.2.1. Спортни съоръжения за зимно ползване
Ски писти.

Спортно-туристическият комплекс "Сютка" ще бъде предназначен за целогодищно ползване, но предимство се отрежда на зимното ползване за ски спорт и зимен туризъм. Поради това като главен елемент на цялостната спортно- туристическа инфраструктура се счита мрежата от ски писти за алпийските и бегови дисциплини.

Общият обем на един туристически планински район според известния експерт в тази проблематика Бецола се състои от физическия, екологическия, социално-психологическия и въздействения капацитет. Физическият капацитет, при който трябва да се разграничи лятната от зимната поемна възможност се състои от :

- капацитет на поселищната област;

- капацитет на ски терените;

- капацитет на останалите терени (околна гора, пътища, свободни площи и

др.)

Понеже зимните спортове в планинските райони придобиват все по-голяма тежест от общия туризъм, капацитетът на ски терените е най-значимият компонент от общия капацитет на един планински туристически район. Масовото алпийско ски каране носи със себе си и най-големи пространствено осезаеми и най-чувствителни претенции за площи и поставя по-големи изисквания, отколкото летните дейности. Отраженията на неговото динамично развитие навлизат дълбоко в традиционната ландшафтна и стопанска структура и пораждат поредица от важни въпроси. Предлагането и търсенето в една ски област трябва да се организира преди всичко на базата на масовото алпийско ски каране и на неговата зависимост от природа и човек. От тук се извеждат критерии, определящи капацитета на ски областта, които в крайна сметка водят до определяне на допустимото натоварване на територията. Под допустимо натоварване се разбира броят на търсещите активен отдих и почивка, които при оптимално използване на всички обслуги могат да престоят в района, без да настъпи някавко по-голямо влошаване на потребностите. Изхождайки от това с настоящия проект първо се определи фактическата ски област в общата проучвана територия и въз основа на различни критерии и изисквания се състави така наречения "пистов план".

При съставяне на мрежата от ски писти освен изискванията за наклони, ослънченост, снежна покривка и др. се взе под внимание като най-важно изискването за максимално опазване на горската растителност и както вече споменахме, се търсеше колкото е възможно по-голяма част от трасетата на пистите да минават през поляни, проведени сечи, редини, съществуващи горски пътеки и пътища.

Предлаганият пистов план показва всички проучени възможности, които теренът предлага за изграждане на ски писти, показва цялата мрежа от оптимални възможности за изграждане писти. Но веднага трябва да се подчертае, че поради особено деликатния и дискусионен характер на въпроса - до каква степен трябва да се натовари средата и какъв е оптималният й капацитет с оглед да не се намаляват екологичните качества на гората, с проекта не се прави категорично установено предложение за гъстотата на мрежата от ски писти. Затова се предлага вариант на пистов план, според който мрежата от ски писти е значително съкратена, като по този начин се цели на този етап да се провокира дискусия между специалисти и заинтересовани субекти. Въпросът се свежда до съпоставка между екология и социално-икономически ефект. Известно е, че при изграждането на един планински курорт от подобен род най-капиталоемка е скъпоструващата довеждаща техническа и спортно-туристическа инфраструктура. Задачата е да се намери този коефициент на интензивност на натоварване на територията, който ще осигури приемливата рентабилност и ефективна възвръщаемост на вложените инвестиции. Опитът на водещите в този туристически сектор страни показва определено, че се търси концентрация и максимално натоварване на дадена територия, за да се реализира удовлетворяващ инвеститорите социално-икономически ефект. Примерите, потвърждаващи тези изводи са много, както в Европа, така и в САЩ и Канада. За нашия случай е възможно, дори е задължително реализирането на пистовия план да стане на етапи, като след всеки реализиран етап се проведе специален мониторинг върху състоянието и качествата на гората и в зависимост от резултатите да се предприемат следващи действия.

Според пистовия план, показващ всички възможности мрежата от ски писти е разчленена съобразно конфигурацията на терена на четири сектора, които до известна степен се покриват с очертаните етапи на реализация, показани в схемата за етапите.