10 юли 2008 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура

•Водещият обича риска

•Изразителният държи да има няколко предложения

•Дружелюбният не знае какво иска

Отговорите на тези въ­проси дават от "Адрес Академия" - центъра за професионално обучение на брокери към "Адрес недвижими имоти", в ста­тия в новия брой на сп. "Имам имот".

Специалистите на цен­търа съветват как може да се разпознаят различ­ните типове клиенти и какъв е подходът към всеки от тях

Проучване в световен мащаб сочи, че хората мо­гат да бъдат типизирани в четири групи в зависимост от техните ценности, инте­реси и обичаен подход към процеса на комуникация, казват от "Адрес Акаде­мия".

Най-общо клиентите се различават според това до каква степен са настойчиви, отстояват идеите си, без да проявяват агресивност в процеса на комуникация и до каква степен са отзивчи­ви, т.е. склонни да предос­тавят информация за себе си, да се саморазкриват.

С какво се характеризи­рат отделните типове клиенти?

Водещ:

- независимост

- обича нещата да стават по неговия начин

- бързо темпо

- ориентиран към целите

- обича състезанието

- непреклонен, упорит

- бързо взема своите ре­шения

- рисков играч

- харесва промените

- не обича детайлите

- акцентира на съществе­ното.

Изразителен:

- отзивчив

- приятелски настроен

- убедителен

- ентусиазиран

- жив, енергичен

- с добро его

- светски човек, модерен

- социален, общителен. Аналитичен:

- бавен

- последователност, мето­дичност

-мнителен

- прям

- много добър слушател

- следва логиката

- резервиран. Дружелюбен:

- консервативен

- перфекционист

- аналитичен

- в услуга на другите

- мил, социален

- скъсява дистанцията

- създава приятелства

- зависим

- непостоянен, често си сменя мнението.

Какво купуват?

Най-голяма част от клиен­тите са от типа Аналитичен, сочат наблюденията. Те ку­пуват традиционни имоти.

Изразителни са 28% от клиентите. Те се насочват към крещящи и ефектни продукти, държат на показ­ността.
18% са от типа Водещ. Те предпочитат най-вече но­вите продукти.

Дружелюбните, които представляват 14 на сто от клиентите, избират дока­заните продукти.

Най-добра ориентация за това какъв е клиентът може да се добие от въпро­сите, които той задава, каз­ва експертите от "Адрес Академия".

Дружелюбният ще пита за мнението на другите и ще го сравнява със своето.

Водещият ще се интере­сува как офиса, който му предлагате, ще помогне за повишаване на ефектив­ността на работа на негови­те служители.

Аналитикът ще ви разпи­та за всички детайли по сделката, за всяка сума, цифра, сметка.

Изразителният няма да се интересува от подробностите, но ще бъде нетърпе­лив да получи конкретни отговори и варианти за ре­шения.

По това как подрежда ра­ботното си място, също мо­же да се направят изводи от кой тип е събеседникът.

На бюрото на Дружелюбния ще видите снимки на семейството, рисунки на децата му или поздравителни картички. Работното място на Анали­тичния ще бъде идеално подредено, а на стената ще висят окачени в рамка ди­пломи и сертификати.

Водачът ще е обкръжен от свидетелства за своите постижения и успехи - на­гради, грамоти и т.н.

В кабинета на Изразител­ния често може да цари хаос - на бюрото, по шкафо­вете и дори на пода ще ви­дите разпилени документи. Работното му място ще го­вори за това, че човекът е много зает.

В хода на работата кон­султантът по недвижими имоти, трябва да бъде тол­кова гъвкав, че във всеки един момент да е готов да се приспособи към потребно­стите на своя клиент.

За да работите добре с другите, трябва преди всич­ко да познавате себе си, казват от "Адрес Акаде­мия".

Как се общува с четирите типа клиенти?

Наблюдавайки Водещ, ще видите здраво ръкости­скане, солидно присъствие, остър ум. Той е оживен, го­вори високо, нетърпелив е. Поддържа много добър зри­телен контакт. Спретнат е и обикновено е добър инструктур. Бюрото му е раз­хвърляно. Ориентиран е към резултата.

Към него трябва да се подхожда без излишна лю­безност, формално и профе­сионално. Той държи на бързо темпо и точност.

Иска да има избор, но не се интересува от детайли и подробности

Взема решенията бързо.

Изразителният проявява приятелско отношение, импулсивен и демонстра­тивен е. Държи на бързото темпо и бързите решения. Поддържа разпокъсан раз­говор. Носи модни дрехи, а бюрото му е отрупано.

Подходът към него е с много любезност и топло отношение. Може да се за­ложи и на комплиментите. В общуването с тях не тряб­ва да се доминира, но тряб­ва да се действа бързо. Те имат нужда от- помощ, за преминат от говорене към действие.

Аналитичният и Друже­любният тип слабо поддър­жат зрителен контакт, а ръкуването им е меко, но са добри слушатели. Водят си бележки и си записват чутото в тефтер. Имат анали­тично мислене и са перфекционисти.

Носят сдържани дрехи, а работното им място е под­редено. Обикновено върв­ят и говорят бавно. Като ця­ло са лоялни клиенти.

С двата типа трябва да се говори бавно и да се водят; записки.

Всичко казано и направено трябва да е много точно

Сделката може да стане, като се представят факти и се покаже писмена инфор­мация. Може да се дадат-доводи за и против. Тези клиенти не трябва да с притискат да вземат решение, защото го правят по

бавно. Държат на каче­ственото обслужване, уверяване и гаранции.

Няма трудни клиенти, има търговци, които не умеят да намират верния под­ход за работа с клиента, казват от "Адрес Акаде­мия". Ето защо те са вклю­чили тема за профилите на клиентите в обучението на брокерите.

Само когато брокерът разбере какви са истински­те проблеми и потребности на купувача, ще може да удовлетвори неговите искания, да бъде полезен.

По-лесно е да сложиш етикет на клиента: несе­риозен, не знае какво иска и т.н.

По-отговорно и по-про­фесионално е да се научиш как да ставаш по-добър в общуването си с хората, казват специалистите.

Снимка на 3 колони - Аналитичният тип залага на традиционни имоти, които се харесват на всички. Такива са апарта­ментите около Доктор­ската градина в Coфия.

Снимка на 3 колони – Купувачът от типа Изразителен обича показността. Апартамент в нова кооперация в престижния кв. Иван Вазов би впечатлил мнозина.

Снимка на 3 колони – Дружелюбният и аналитичен сами мерят колко точно е квадратурата на жилището. Често намират отклонения в новото строителство.

Голяма част от българите вече са длъжници на банките - независимо да­ли са взели потребителски или ипоте­чен заем, или ползват кредитна карта. Всеки от тях е минал по пътя на подго­товка на документи, изчакване за одобрение и в най-добрия случай - по­лучаване на желаните пари.

Този процес обаче не е никак лесен и често е свързан с много време и не­рви. Особено когато става въпрос за много пари, както е с ипотечните кре­дити. Често се допускат грешки, които могат още повече да вгорчат пътя до мечтаното жилище.

Една от основните грешки на канди­датите за ипотечен заем е недооцен­ката или

незнание за наличието на първоначални разходи при тегленето на ипотечен кредит, обясни­ха от "КредитЦентър".

Такива разходи са таксата за отпуска­не на кредит, таксата управление, за­страховката "Живот" и "Имущество". В ня­кои от банките има и такса при теглене на каса в брой.

Част от клиентите не подозират, че има толкова много такси и допълнителни раз­ходи. Други са наясно за тях, но не са си направили труда да разберат в какъв раз­мер могат да са те.

С натрупване сумите, които трябва да се предвидят, не са никак малки. Това може да затрудни процеса по отпускане на заема, защото тепърва се налага да се търсят средства за плащането им.

Закъсняването при плащането на здравни осигуровки може да забави кредита, когато той е в процес на обработка, казват още от „КредитЦентър". Причина­та е, че банката изисква документ за липса на задължения към държавата - данъ­ци и осигуровки. Така ако клиентът не си ги е внесъл, може да му отнеме време да го направи. Това е особено опасно, ако кредитополучателят вече е капарирал бъдещото си жилище.

Недооценката на кредитоспособност­та също е проблем. Съветваме вноската по кредита да не надхвърля 50% от общия доход на домакинството, за да може задължението да се обслужва нормално и в срок, смятат експертите на „Кредит Център". Има клиенти, които се изкушават и теглят по-големи заеми, вноската по които достига и до 80 на сто от доходите им. Всяко просрочие на ипотечен кредит обаче води до наказателни лихви, които са различни при раз­личните банки, припомнят експертите.

Честа грешка е и изборът на кредит само по лихвата. Клиентите се подвеж­дат понякога по примамливи нива. Лих­вата обаче не е единственият фактор, който определя цената на кредита, категорични са кредитните консултанти.

Според тях основна грешка е и да се капарира едно жилище и след това да се търси финансиране за сделката. Първо трябва да се консултирате, за да знаете каква сума можете да изтеглите, и тога­ва да давате капаро.

Понякога клиентите се заблуждават, че предварителното одобрение означава и окончателно „да" за цялата искана сума, което невинаги е така. Понякога при детайлно разглеждане на документите банката може да реши да отпусне по-малък заем.

Хората трябва да бъдат внимателни, когато искат да купят панелно жилище със заем, защото кредитирането на такъв тип жилище се различава от покупката на тухлено или ЕПК . При този кредит процентът,който банката отпуска, е по-нисък и срокът на погасяване е no-кратък, обясниха от „КредитЦентър".

Голяма част от хората подписват предварителен договор за покупка на жилище, който обикновено е 30 календарни или 22 работни. Често този период не е достатъчен, за да се осигурят всички необходими документи за отпускане на кредит.

При покупката на ново строителство честа грешка е незнанието, че част от банките финансират покупката на такъв тип имот, като използват за база цената на жилището към момента, а не цената при пълната му завършеност.

Психологическа грешка е страхът да се теглят дългосрочни ипотечни кредити (например 30 години).По-дългият период води до no-ниски месечни вноски, което би облекчило семейния бюджет и би намалило риска от просрочие.

Честа грешка, особено при покупката на ново строителство, е недооценката на нужните средства за довършване и обзавеждане на жилището, сочат наблюденията на кредитните консултанти. Ако кредитополучателят разполага с 40% от продажната

цена на жилището, той тегли 60% от банката.

Впоследствие се оказва, че се нуждае от още средства (15% - 20%) за пълното завършване на жилището. Добре е това да се предвиди и да се изтеглят малко повече пари, които да се ползват за довършителните работи.

Някои клиенти смятат, че могат да получат експертна оценка на имота за по-висока стойност от реалната пазарна стойност на имота и това ще се приеме безпроблемно от банката. Всяка банка има звено, което проверява и потвърждава дадената в експертната оценка цена и ако тя е завишена, се намалявай кредита се отпуска от намалената пазарна стойност на имота.

СОФИЯ ГЕОРГИЕВА
Снимка на 2 колони - Преди да пристъпите към теглене на ипотечен кредит, проучете какви са допълнител­ните разходи по него.


10.07.2008 г., с. 20-21
От 500 до 11 000 евро за къща под наем в София
Офертите в столичните квартали едва около 600. Повечето хора все още предпочитат да си купят дом
Пазарът на наеми на къ­щи в София в момента из­глежда замрял. Предлагат се около 600 имота в грани­ците на града и едва стотина в областта, сочат данните на сайта за недвижими имоти IMOT.BG.

Причината според спе­циалисти е, че с разраства­нето на София и засиленото строителство на комплекси от затворен тип повечето от клиентите предпочитат да си купят имот, вместо да го наемат.

Банкя, Бистрица и Панча­рево са районите с най-голя­мо предлагане на къщи под наем.

Цените в Банкя варират от 500 до 1600 EUR на месец. Предлагат се и няколко суперлуксозни къщи. За тях обаче наемателят ще трябва да отдели от месечния си бюджет сума от 3500 EUR. Срещу нея ще получи къща с разгърната застроена площ от 530 кв.м, построена преди 4 години. Освен обши­рен хол, трапезария, някол­ко спални имотът разполага с телефон, парно, зимна гра­дина и басейн.

Далеч по-скъпо се отда­ват под наем масивни по­стройки в Бистрица. Причи­ната не е само в ограничено­то предлагане. Там прео­бладават нови, луксозно об­заведени имоти.

Обикновено те разполагат с всички екстри за една из­вънградска къща, която мо­же да се обитава постоянно. Собствениците поддържат високи цени и заради панорамната

гледка, която се открива към Вито­ша.

От 700 до 1700 EUR на ме­сец се движат наемните нива на къщите в Панчарево. Удобната транспортна връзка (по "Цариградско шосе") с центъра на града привлича представители на чужди компании, които нае­мат къщи там. Все повече към района се ориентират и заможни българи, които за момента не могат да си купят къща.

Панчарево е подходящо и за строителство на ком­плекси от затворен тип.

Една трета от предлагани­те под наем къщи в района на столицата са в Бояна. Ме­сечният наем се движи в ши­рокия диапазон от 1000 до . 3000 EUR. Най-скъпите имоти се отдават срещу 5000 EUR. Такава е сумата, коя­то трябва да плати клиент, решил да живее в къща с разгърната застроена площ от 500 кв. м. Имотът разпо­лага с огромна дневна, трапезария и три спални.

Идентични са наемните нива и в Драгалевци. Там обаче предлагането е близо три пъти по-малко от търсе­нето. Оферират се около 80 имота. Както в Бояна, и тук преобладава новото строи­телство.

Малко по-евтино е в Си­меоново. Цените започват от 800 и достигат до 2500 EUR на месец, сочат данни­те на IMOT.BG.

Най-скъпо остава в центъра на София

Въпреки недостига на парцели и строежа на високи постройки на мястото на

стари сгради, все още по централните столични улици има къщи, които се отдават под наем. Нивата започват от 1500-2000 EUR на месец и достигат до 6700 EUR.

Особеното тук е, че ня­кои собственици се опи­тват да отдават имота, като посочват наема на квадратен метър, а не обща сума. Една от при­чините е, че въпреки интен­зивното строителство на офис сгради все още някои компании решават да взе­мат под наем къща. Така на­пример в близост до Петте кьошета в столицата се предлага обзаведена къща с разгъната застроена площ от 450 кв. м срещу 25 EUR/кв. м, или 11 250 EUR на месец.

Снимка на 3 колони - Демонстрационната къща край Дуранкулашкото езеро е първата от общо 5, които ще бъдат изградени в района.

Снимка на 3 колони – така изглежда холът на новото жилище

Снимка на 2 колони - В централната част на София се иска най-висок наем за къщите.

Екзотичният червен ке­дър расте единствено край Тихоокеанското крайбре­жие на САЩ и Канада. За промоцията на авангардно­то строителство у нас мина­лата седмица пристигна Боб Линдал, президент на щат­ската компания "Линдал сийдър хомс". На мястото на всяко отсечено дърво фир­мата засаждала две от съ­щия вид, каза той.

Кедровата къща край Ду­ранкулак е построена за по-малко от три месеца, обясни Румен Беремски, съдруж­ник в "Кедрови къщи" АД, представляващ у нас щат­ската фирма. Квадратният метър е струвал на инвести­торите между 800 и 1000 евро. Ценният дървен материал е сполучливо съчетан с български камък. Сградата няма да се продава, предназ­начена е единствено и само за демонстрации.

Технологията на този тип екостроителство е предпо­читана за урбанизирани те­рени, попадащи в режим на защита на природната сре­да, а площта край Дуранку­лашкото езеро попада в „Натура 2000".

Особеното при градежа е, че не са използвани пирони или винтове. Употребата на бетон и желязо е сведена до минимум. Специфичният дървен материал е устойчив на гниене и на насекоми, поддържа оптимална влаж­ност и има доказан положи­телен ефект върху човеш­кото здраве. Другото му го­лямо достойнство е, че има поне 30 процента по-висока енергийна ефективност от всички познати у нас видове строителство.

Сградите от кедър имат доживотна гаранция, раз­кри Боб Линдал. Компания­та предлага над 1000 модела къщи с големина от 150 до 1000 квадрата. По света има около 50 хиляди къщи" Лин­дал". В района на Дуранку­лашкото езеро ще бъдат по­строени само 5 кедрови къ­щи върху площ от 10 декара.

- Предстои да се извърши градоустройствена адапта­ция на проекта към изиск­ванията на българското за­конодателство, регулира­що нормите на проектни и строителни дейности по крайбрежието. В момента имаме и редица други проекти в София и по Черноморието. Строи се ком­плекс в Кърджали. Разра­ботваме стратегия за меж­дународно проектиране в Поморие.

- Как оценявате бума на имотния пазар у нас? Ще падат ли цените, или ще се покачват? Кой е качестве­ният имот?

- Далеч не съм специа­лист в областта на недви­жимите имоти, но по мои наблюдения

пазарът в България се поляризира, отсява се по нива и фрак­ции, става по-адекватен и гъвкав. В момента - не без помощта на най-новатор­ски настроените архитек­турни бюра, се появява един сектор на универсал­на модерна архитектура, която вече има свои ценители и може би дори колек­ционери.

През 90-те години на ми­налия век бе времето на първичните инвестицион­ни инстинкти, на страстта към притежание на всичко онова, което е липсвало в собствената история на ин­веститора, макар и пресъ­здадено чрез евтина симу­лация.

Оттук е масивността, устойчивостта на замъци и шато, тяхната тежест и усе­щането за вграденото вре­ме, ако може за вечност. Тя се изразява чрез архитек­тура, която компенсира липсата на минало и неустойчивостта на бъдеще­то. С развитието на време­то образът на инвести­ционния герой на времето и неговата среда се промен­ят.

Аристократът на хипер-модерната епоха е човек слабо обвързан с вещността, с мястото, с конкретно­то свое пространство. Представите за дома, къ­щата, сградата стават по-летливи.

Днешният номад изживява всеобщото пространство като особен род свобода -оттук разтварянето на сте­ните, прозрачността на преградите, простотата.

Всичко това постепенно преориентира и пазара към един друг вид архитек­турна продукция. Работата не е изобщо в количество­то стъкло по фасадите, но е в една неочаквана просто­та, лаконичност на новата архитектура, зад които се усеща дълбоко въображе­ние и автентичност.

Луксът не е в количе­ствата мрамор, нито в многогласното изобретяване на нови форми, а в уникал­ното свързване на прости пространства, поместени на неповторимо място.

- Как се развива съвременната архитектура?

- Следвайки строителния бум в световен мащаб, тя стана търсена и модна сфе­ра на творческа дейност.

Невинаги обаче такъв поврат е позитивен за каче­ството на самата архитек­тура. От една страна, тех­нологиите, свързани със строителството, бележат невероятни новаторски постижения. Изразният ин­струментариум се разшири значително. Попадането в руслото на съвременната мода измести акцентите в професията - от философ­ски, социални, художестве­ни те се доближиха до ди­зайнерски. Вследствие на това професията се разслои, поляризира се.

В света днес има 10-15 архитектурни бюра, които тласкат и разширяват границите на архитектурата. Някои ги наричат starchitects (архитекти-звезди - б.р.) Заедно с плеяда от по-малки сту-диа от младото поколение този полюс може да бъде идентифициран с т.нар. ар­хитектурен авангард. Два­ма архитекти от тази класа - Заха Хадид и Норман Фо­стър, представихме тази и миналата година в София. Тези авангардни търсе­ния за съвременна архи­тектура се уравновесяват от друг полюс, ориентиран по-скоро комерсиално. Той се формира около гло­бално работещи архитек­турни бюра с по 1000-2000 архитекти. Тези корпора­тивни гиганти са заобико­лени от по-малки, също ко­мерсиални компании, ра­ботещи за тях. Но техният фокус не е върху експери­менталното и новаторско­то, а върху добре свърше­ната работа в рамките на бизнес интереса.

В общи линии тяхната продукция преговаря тен­денциите, които всъщност са задавани от архитектур­ния авангард, и ги превръ­ща в мода. В крайна сметка разликата между едните и другите е както между откривателството и то репродуциране. Първите откри­ват нови хоризонти, зада­ват тенденции, вторите ги следват и симулират.

Нашата задача е да сти­мулираме влиянието върху българското архитектур­но пространство на висока­та архитектура и да опита­ме да намалим влияние, то на чисто комерсиалната.

I - Какво е влиянието, кое­то идва отвън?

- Каквото е между центъ­ра и периферията. Култур­ните модели се генерират в центровете, в мегаполисите, в световните универси­тетски центрове, но попа­дайки в периферията, те не

задължително се профанизират и провинциализират. Няма нищо лошо в пери­ферията.

С развитието на глобал­ното периферните култури все повече ще се ценят. В тях

има излишъци от фриволна енергия, която е в състояние без­грижно да развива и хибридизира тези модели. Силата на периферията е в нейната летлива потен­ция, от нея центровете по­стоянно черпят нови идеи и свобода.

В УАСГ, в катедра "История и теория на ар­хитектурата ", която ръко­водя, се разработва тема за регионалния модерни­зъм в архитектурата. Из­следват се процесите в България от 20-те и 30-те години на миналото столе­тие, които в известен план могат да се разглеждат ка­то паралелни на днешните влияния.

Тогава в архитектурата ни навлиза европейската култура. Това става чрез цяло поколение млади ар­хитекти, учили в европей­ските университети, както и чрез непосредствено участие на чужди архитек­ти у нас. Плод на този "внос" са голяма част от превъзходните сгради в центъра на столицата, но и в други градове.

Например през 1911 г. Ле Корбюзие, един от ве­ликите архитекти на мо­дерното време, пътува през Балканите, минава и през България и Гърция. В неговите дневници бяха открити скици и планове на възрожденски къщи от В. Търново, Казанлък, Шипка и други подбалкан­ски селища. В резултат в модерната европейска традиция на 20-те и 30-те години се проявява силно средиземноморско и бал­канско влияние.

- Кой е следващият гост за Седмиците на европей­ската архитектура?

- Готвим се да поканим световноизвестния тан­дем от Швейцария Жак Херцог и Пиер де Мюрон.

- А кои български коле­ги бихте посочили като „архитекти-звезди"?

- По покана от Съюза на архитектите работя по из­ложба на българска архи­тектура на биенале във Венеция, на която сме по­канени за пръв път. Кон­цепцията ни е да бъдат представени млади архи­текти и архитектурни бю­ра, чието творчество е много обнадеждаващо.

Избрани са 9 млади ар­хитектурни студия, сред които са Торньов и Пет­ков, Братков и Хинкова, Кътов и Желязкова, Пи­перов, Ивайло Петков, Мануелян, Глебова и дру­ги талантливи колеги. Из­ложбата представлява ед­на инсталация на тема външно-вътрешно про­странство.

- Мислят ли вече архи­тектите за зелените пло­щи около сградите? На какво учите студентите си?

- Уча ги, че архитектура­та не е само създаване на проекти за градове и сгра­ди. В концептуален план архитектурата е главен съучастник на политиците в производството на об­щия визионерски проект за колективното бъдеще. Тя има ключова роля в планирането на перспек­тивата, на времето, в моде­лирането на образа на идеалния човек, героя на епохата. В този смисъл ар­хитектурата е безкрайно идеологична. Между архи­текта и политика има не­що общо - и единият, и дру­гият създават определени визии за общата преспектива, работят с проекти. Художественият проект, работата на художника или на архитекта е един вид създаване на алтерна­тивен свят, на утопия, близка до политическата. Не случайно например германският философ Бо­рис Гройс сравнява кому­низма с гигантска художе­ствена инсталация... Виж­те колко залага Китай на визията на олимпийските игри - в Пекин за целта са събрани най-великолеп­ните архитекти от цял свят. Нито един не е про­пуснат. Днес те моделират облика и визията на един бъдещ Китай, моделират мечтата за този Китай.

Без визия няма вектор на движение, не може да има предсказуемо бъдеще. Без мечти си оставен на произвола на времето. Производство на визии - именно към този вид позабравена функция на архитектурната профе­сия се опитваме да върнем днешното поколение бъде­щи архитекти в УАСГ.

- Какво мислите за рестрикциите, които Брюк­сел ни налага по усвояване­то на европарите?

- Гениалният Луис Кан (американски архитект, преподавал и творил през 70-те) казваше, че в една добра архитектура трябва да има добри простран­ства, както и лоши про­странства. Тази загадъчна фраза може би следва да бъде отнесена към всяка една завършена система.

В една Вселена неиз­бежно ще има добро и зло. Едно семейство има свои­те enfant terrible - ужасно­то дете от френски, в сми­съл на ролята на постоян­но лошия, каквото и да на­прави.