18 май 2010 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Още по-тежко е положението на юг. Там по цялото Черноморие се предлагат над 120 хотела. Цените на повечето от тях са суператрактивни, но въпреки това няма кой да ги купи. Повечето от офертите стоят над година и половина, но интересът е нулев, твърдят брокери.

На нито един хотел, обявен за продан, не е обявено официално името. Офертите се публикуват със снимки само от стаите. Имената се съобщават само на сериозни клиенти, и то по време на огледа.

На север от Варна пък предлагат предимно дву-и триетажни къщи, преустроени за приемане на туристи. Основната причина е, че собствениците им не успяват да погасят кредити към банки или искат да се отърват от убийствените лихви, които са принудени да плащат. Други пък се опитват да се отърват от луксозните си имоти заради кризата в туризма. Трети търсят купувачи заради слаб мениджмънт и затъване в дългове.

Продажбата на хотел е съвсем различна от всяка друга сделка с недвижим имот, твърдят брокери. Защото наред с имота се продава и бизнесът. Над 85% от обектите са построени със спекулативна цел, без пазарна ориентация, твърдят специалистите в туризма. Оферират се предимно хотели, които не са на първа и втора линия и трудно се пълнят през сезона. Заради зле направените бизнес планове обектът се е превърнал в тежест за собственика. И сега той е готов на големи отстъпки от цената, стига да се намери купувач. Но дори до преговори се стига рядко. Според брокери по Южното Черноморие през последната година няма нито един продаден хотел. Информацията потвърди и шефката на Съюза на частните собственици в Слънчев бряг Елена Иванова. "Само допреди две години много хора искаха да купуват в Слънчев бряг, но никой не продаваше. Сега ситуацията коренно се промени - масово се продават хотели, но пък няма кой да ги купи", коментира Елена Иванова.

Според колежката й Мария Инджова ситуацията още повече се е затегнала заради руските визи.

"Проблемът с визите за руснаците е много сериозен и става силна спирачка за инвестиции. Единствено руснаците проявяваха интерес към хотели по Българското Черноморие, но кой ще инвестира няколко милиона, когато визовият режим му създава главоболия", коментира Инджова.

Макар че много от собствениците в Слънчев бряг са сериозно затруднени финансово, до момента никой не е обявил фалит. Няма и публични продажби чрез съдебен изпълнител.

Заради стагнацията в туристическия бранш много от хотелите по морето този сезон изобщо няма да отворят. Броят им със сигурност ще бъде поне двойно по-голям в сравнение с комплексите, които останаха затворени през миналата година, признават хотелиери.

Елена ДИМИТРОВА

Добромир РАДУШЕВ

Вержиния ГЕОРГИЕВА
Снимка на три колони - Масова разпродажба на хотели и апартаменти върви по морето ни.


18.05.2010 г., с.2
Само два хотела по Южното Черноморие в момента са обявени на публичен търг. Съдебни изпълнители продават малък семеен хотел в Ахтопол с първоначална цена от 380 000 лева за сграда с разгъната площ от 1160 кв. м. Вторият комплекс се намира в Равда. Той е с площ от 415 кв. м и е с първоначална цена 600 000 лева.


18.05.2010 г., с.2
€ 290 хил. за имот до Слънчев ден
4-звезден хотел на първа линия в Златни пясъци е обявен в английски сайтове за недвижими имоти. Той е с 350 легла и е оценен на 13,9 млн. лева. Половината от хотелите край Варна се предлагат на цена над милион евро. Най-ниската оферта е за 290 хил. евро за 850 кв. м застроена площ в района на "Слънчев ден". Хотели се продават и в центъра на Варна. В Гръцката махала за 6-етажна сграда с площ 617 кв. м цената е 1,7 млн. евро. На Галата се предлагат 4 хотела на цени от 500 000 до 3 млн. евро. Те са от 3 до 5 етажа и с парцели около тях. Сред атрактивните оферти са продажбите на малки семейни хотели до 5 етажа

в района на Свободния университет, край Кабакум и Златните, като цените им тръгват от 550 000 евро нагоре и стигат до 2,5 млн. лв. Продажбата на сградите е с пълното им оборудване и обзавеждането на хотелските стаи и заведенията за хранене и местата за отмора и релакс. Някои наред с продажбата оферират и отдаване на имота под наем за 2500 евро на месец. За около 1,1 млн. евро мераклии могат да си купят 4-етажен хотел с площ от 730 кв. м и още толкова в парцела край него в курорта Свети Константин и Елена. В офертата влиза ресторант, бар, кухня, сауна, джакузи.

В Несебър в момента 13 собственици продават лъскавите си хотели. Цените започват от 660 000 | евро и стигат до 2,7 млн. евро.

собственикът на съседния хотел "Калиакра" Емил Бакърджиев. Той качи цената до 5,3 млн. лв. и се отказа. В играта останаха варненският бизнесмен Милен Рай-чев и брат му Невен, които имат заведения и са съдружници във веригата БМ, "Булгари", дискотеки във Варна и други градове на страната. Те дали най-високата оферта в деня на търга, но не успяха да платят в срок. Обяснението им по-късно беше, че са изпълнявали само ролята на посредници на белгийски инвеститори, които впоследствие се отказали. Последна в съревнованието остава Първа инвестиционна банка, която участва в търга с три свои оферти между 3, 6 и 4,8 млн. лв. Според хора от туристическия бизнес причината колегите им от бранша да се откажат от наддаването е, че търгът е за сградата и за правото на строеж, но не и за земята, върху която е построен и която все още е притежание на "Златни пясъци" АД. Другата причина е, че този път началната му тръжна цена е 6 964 275 лв.

Според осведомени в бранша става въпрос Гладиола Стар", който се предлага втора година.

По-рано за продан бяха обявени и нощният бар, снек-барът и игралният клуб в "Сандански мол" за 3 865 230 лв. Ковачев е съдружник с експрезидента на ФК "Вихрен" и сегашен собственик на "Локомотив" (Пловдив) Коко Динев.

Сградата с 257 стаи се намира на 100 метра от брега на морето. Въпреки че в обявата името на хотела е спестено, според запознати става дума за "Странджа".

Шест години решетки получи ловешкият полицай Илиян Колев. Той продавал информация на брокерски фирми за имоти, които предстояло да бъдат отчуждени по инфраструктурни проекти.

При обиск в бюрото му бяха намерени над 60 скици на имоти и запис на заповед за 11 хил. лв. Задълженията на полицая били да разследва икономически престъпления. Той обаче се възползвал от достъпа си до служебна информация.

Доказателства за това бяха събрани от разпити на над 80 свидетели. Има и много СРС-та, на които се чуваше как подсъдимият се договаря с брокерите за комисиони.

на кварталните магазини за година. Това сочи анализ на "Адрес недвижими имоти". Бакалиите и другите малки шопове обаче преживяват истински ренесанс. За година наемите на луксозните магазини в центъра са намалели със средно 40%. Най-търсени в кварталите са магазини за малотрайни стоки - плодове, зеленчуци, цветя. Все по-рядко се отварят аптеки и сервизи, твърдят от компанията. Най-голямо е търсенето в старите квартали на столицата като "Младост", "Надежда", "Дървеница". През последните месеци се увеличи активността в зоните по трасето на метрото, тъй като и пътникопотокът там нараства значително. Търсят се магазини с големина : 1 от 80 до 100 кв. м.

Не знам как е спечелен първият милион на моя клиент Пламен Стоянов. Първият милион винаги е обвит в мъгла, въпросът е след това как е продължено с трупането на следващите.

Следва да се допусне, че в едно проспериращо предприятие, като това на Стоянов "Екометал инженеринг", и първият милион трябва да е

спечелен в някакви законови граници. Винаги може да се провери, но нещата са много отдавна, всичко е забравено.

Около 70% от имуществото, които иска да вземе от Пламен Стоянов комисията "Кушлев", е в акции. Отнемането на имуществото може да; стане на по-късен етап, > и то само ако бъде осъден и се докаже, че е придобито по престъпен начин. Заради запора на парите обаче сега целият бизнес на фирмата е блокиран и ние сме с вързани ръце.

Очевидно е, че става въпрос за разчистване на пътя на някой, който иска да вземе бизнеса от нас и ние му пречим.

- Хотелите са 15. Повечето са по морските курорти. В София има един, който не е същински хотел, а нещо като хасиенда. Освен това има в Банско, в Добрич, в Ахтопол. Този тип имоти за публична продан се увеличават по две причини. Едната е кризата, необслужването на кредити към банките. От друга страна, със застрояването, което се получи по морските курорти, е нормално да се стигне дотам, че самите хотели да не могат да връщат разходите, които са направени, и да се стигне до необслужване на някои задължения. Очакваме, че такива имоти за продан ще се увеличават по тези курорти. Просто не могат да се издържат.

- Отливът на туристи ли е причината?

- Абсолютно. По Черноморието и на Банско е хотел до хотела. Очакваше се, че така ще стане. Никой не е имал никакви илюзии.

- А има ли собственици на хотели, задължени към физически лица или фирми?

- Повечето са задължени към банки, 3 от имотите са със задължения към фирми.

- Продават се обаче за жълти стотинки. Най-скъпият хотел е на Златни пясъци - "Астория бийч" - 11 104 кв. м, е обявен на 630 лв. за квадрат.

- Знаете ли от колко години се продава този хотел? Минали са поне три продажби без купувачи. Цената е била по-голяма, но се сваля. Ако се яви един купувач, значи цената е такава, каквато си е. Ако е атрактивна, ще има много купувачи. В сайта е обявена началната цена на търга. Оттук започва наддаването. Кандидатите могат да наддават и устно. Крайната цена никой не може да прогнозира каква ще бъде. Може да се продаде и на двойно по-висока цена.

- Има ли интерес към хотелите?

- Не толкова, колкото беше преди две години, когато беше бумът с недвижимите имоти, но го има.

- Освен хотелите може ли да се каже какво е хит сред публичната продан?

- Най-много са жилищата. Всичко се предлага. Има всякакъв тип имоти - от земеделски земи, парцели, къщи, апартаменти, заводи, хотели. Целият диапазон на недвижимите имоти. И преди, и след кризата пак ще има имоти за публична продан. Сега обаче определено са повече и делата, и имотите за продан.

- Какво правите, за да накарате длъжниците да погасяват задълженията си?

- За нас е най-добре изобщо да не се стига до такива търгове, а длъжникът да започне да си плаща. И то колкото се може по-рано. Така и длъжникът ще си спести разходи. Но за съжаление невинаги е възможно. И по принцип зависи много от поведението на длъжника. Ако той започне да плаща някакви разумни суми и има съгласие на кредитора за това, няма да се стига до разпродажби. Но ако длъжникът не плаща нищо или ако това, което може да плаща, е прекалено малко на фона на задължението, има си процедура. Прави се запор на сметки, на заплата. Способите са различни и са регламентирани в Гражданско-процесуалния кодекс.

- Склонни ли са на повече компромиси кредиторите днес?

- Различно е. Защото в някои случаи банките са по-склонни на компромиси. Но пък други кредитори - фирми и физически лица, също са притиснати от техни си кредитори и всеки бърза максимално бързо да си възстанови вземането, за да може съответно пък той да си оправи задълженията. Неприятен кръговрат се е получил. Почти няма случаи фирма, която да е длъжник, да не каже - ама аз имам да вземам от други фирми или от държавата, или от общината. Съдебните изпълнители са малко като катализатор на такива вземания.

- Когато един длъжник разпродаде всичко, което притежава, изчезва ли задължението, което има?

- Не. Задължението винаги си стои. При физическите лица то преминава върху наследниците. По отношение на имущество има такива случаи. Опитват се преди, кредиторът да си е завел иска пред съда, да разпродадат някакви активи - било имоти, било автомобили. Естествено това е умишлено поведение с цел увреждане на кредиторите. Законът дава възможност да се развалят тези сделки. Предявява се един специален иск по Закона за задълженията и договорите и тези сделки може да се развалят, имуществото се връща обратно при длъжника и става обект на съдебно изпълнение. Защото, ако длъжник има само един имот към фирма и го отчужди, естествено за кредиторите остава само възможността да върнат имота обратно на длъжника, за да могат да го продадат и да се удовлетворят. Не е изход, а само отлагат плащанията.

- Какво правите, за да бъдете по-гъвкави и да отговорите на трудностите при събиранията?

- Стремим се да бъдем максимално гъвкави, защото всеки стои на вратата с такива молби, предложения за разсрочване, за намаляване. Цял ден водим преговори с длъжници, с кредитори. За съжаление има и недобросъвестни длъжници, които не са в такава ситуация, но просто такъв им е манталитетът. Колкото може повече да не се плаща на когото и да било, но те се разбират тези неща. Има си законови начини да се разбере имущественото състояние на който и да е било длъжник. Опитваме се да обясняваме какви са законовите възможности, да насочваме хората към кредиторите, които могат да бъдат гъвкави - могат да разсрочат, да предоговорят задълженията, понякога дори да опростят част от задълженията. Тази комуникация е много важна и никога един коректен длъжник не е имал проблеми със съдебния изпълнител. По-скоро такива проблеми имат хората, които се опитват за пореден път да не платят, дори да излъжат - в такъв случай кредиторът не е склонен да направи компромиси.

- Неотдавна отчетохте спад в събираемостта на вземанията. Продължава ли тази тенденция?

- Още е рано. На 6 месеца правим статистика. За тази година предполагаме, че ще бъде същата тенденция на спад. Защото и икономическата ситуация не се е подобрила. Спадът на събираемостта е свързан и с нашите резултати.

- Може ли човек спокойно да разчита на вашия сайт, за да си купи имот. По-лесно ли стават продажбите чрез него?

- Доволни сме, че направихме сайта. От една страна, за да спрем упреците към нас, че има нещо нагласено. От друга страна - информацията стига максимално бързо до голям брой потенциални купувачи и се увеличава броят на извършените продажби. И то на много по-добра цена. Което е в интерес и на кредитора, и на длъжника.

- Имате ли право като частни съдебни изпълнители да поемате и дела, които държавни институции водят?

- Има институции, които се обръщат към частните съдебни изпълнители. Мисля, че държавата би имала повече полза, ако възлага на частни съдебни изпълнители да събират вземанията й. Имаме такова право по закон. Принципът на самата ни професия е, че държавата е делегирала на частни лица част от своите пълномощия и конкуренцията между частните съдебни изпълнители в цялата страна е регулирана. Не бих искал да правя излишна реклама, но е известно, че една работа, организирана от частно лице, е доста по-ефективна, отколкото когато държавата се занимава с нея. А и в цяла Европа опитът го показва. И тук причината не е единствено във възнаграждението ни, нещата опират до цялостната организация на работата.

- Вярно ли е, че можете да откриете всеки един длъжник?

- Не знам. Имаше идея, че се превръщаме на детективи. Има много хора, които никой не може да ги намери, защото просто не са в България. Намираме техни роднини. Не спира процедурата от факта, че не е в България. Но че някой физически не е в страната, съвсем не означава, че всички дела срещу него спират. А имуществото му може да бъде продадено без значение, че не е в България. Бихме посъветвали хората - обърнете се към съдебния изпълнител. Позицията да се крие човек и да мисли, че така ще си реши проблема, не е решение.

- Склонни ли са банките често на споразумения с длъжниците?

- Все по-често банките са склонни на споразумения с длъжниците, но по закон не могат да опрощават задължения. Просто могат да ги разсрочват, да преструктурират кредита и да отпуснат нов. Банките са доста гъвкави.