19 февруари 2009 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Историята повтаря себе си с жилищната мания... опасният кредитен балон, причинен от финансовите иновации, проповядвани от Грийнспан, създава безотговорни кредитни практики... а недвижимите имоти се превръщат в паричен капан за страната.

От края на 2003 г. жилищният пазар е нажежен до червено. И все пак удивителната активност се проявява не толкова при цените на жилищата, колкото при това, което се случва, щом се стигне до финансирането им. Според всички исторически стандарти това, което става тогава с ипотечния пазар, е направо странно и все пак в сравнение с последвалото развитие е някак вяло. При всичко това струва си да се разберат тези креативни механизми, чрез които американците успяваха да купуват къщи, по-скъпи от това, което можеха да си позволят, защото именно то осветлява решаващия факт, че имотната мания в същността си е кредитен балон.

Без абсурдно ниските нива, до които са паднали кредитните стандарти, имотният пазар никога не би се развил в балона, в който се превърна накрая. Разбира се, ако не бе дерегулацията на финансовата система - още една кауза, подкрепяна от Грийнспан, а после и процесът на секюритизация, който произтече от тази дерегулация, кредитните стандарти никога не биха могли да паднат до точката, в която всеки, буквално всеки един, който може да дъхне върху огледалцето (лекарите поднасят огледалце пред устата на изпаднал в безсъзнание човек, за да видят дали все още диша - бел. прев.), може и да заеме практически всякаква сума пари. По това време двамата с моя бизнес партньор Джон Рей Кейл не можехме да разберем как така толкова много хора са в състояние да намерят толкова много акомодационно финансиране (заеми без покритие, само с някакви препоръки от трети лица - бел. прев.) за своите жилища. Джон реши да разбере

как се извършват тези магически подвизи

След като подреди парчетата от пъзела, ние пуснахме едно експозе в три части по

Моят интерес към жилищния пазар започна с един най-обикновен коментар, направен от мои приятели на обяд. Двойката, с която обядвахме, бе изненадана, че съпругата ми и аз нямаме HELOC (Нome equity line of credit). След като после разбрахме що е то

HELOC (бях твърде притеснен, за да попитам тях), аз бях шокиран, че те са споменали това толкова прозаично, ей тъй, мимоходом. Забелязвам, че много, много хора се разкарват наоколо и се хвалят колко много пари са заели от кредитните си карти. Винаги съм смятал тази двойка за въплъщение на средната американска класа. Съпругът имаше дребен бизнес, а жена му бе графичен дизайнер. Ако те бяха използвали своя HELOC така активно като кредитна карта, какво оставаше за останалата част от Америка?

Долу-горе по същото време бях завързал приятелство с един ипотечен брокер, който имаше собствен бизнес. Когато му предадох думите на Джон за HELOC, той само се подсмихна и каза: "Нямаш си и представа!" Нямах. Но колкото повече слушах,

толкова по-шантава изглеждаше цялата работа

Той ми каза за фалшивите застрахователни гаранции, за фалшивите документи за доходи и дори за 125s (което позволяваше на собствениците да заемат до 125% от себестойността на жилището си) - и че всичко това се било превърнало в почти стандартна процедура на действие. Жилищният пазар бързо се превръщаше в опасна игра с горещ картоф и единствените, които изглеждаха загрижени, бяха тези, които оставаха с горещия картоф в ръцете, без да има на кого да го подадат - когато ипотеката отиде в просрочие.

Всеки един в ипотечната хранителна верига - купувачите на жилища, ипотечните брокери, оценителите и кредиторите - всички до един имат изгледи за печалби, докато купувачът не просрочи падежа си. Би могло да се очаква кредиторът, бидейки участник в риска, да бъде гласът на разума. Партньорът ми Джон обясни защо случаят невинаги е такъв:

"[Кредиторите ] са подложени на жестока конкуренция от страна на други кредитори. Вместо да взимат благоразумни, солидни решения за отпускане на кредити, те разчитат на автоматизираните застрахователни гаранции и обикновено са силно повлияни от страха да не загубят пазарния си дял. Кредиторите разчитат също и на вървящата нагоре крива на средните цени на жилищата в Америка. Те приемат, че сделките, които отиват на зле, накрая ще намерят купувач, без да са нанесени прекалено големи щети на главницата. Но това не би могло да се осъществи, ако цените паднат или се задържат на едно ниво? [В такъв случай кредиторите ще се сблъскат с лоши кредити или невалидна ипотека - което всъщност е горещият картоф - и това наистина започна да се случва масово в края на 2007 г. - бел. авт.]"

Кредиторите се стремят към печалба независимо от цената. Докато цените на жилищата растат, няма много горещи картофи, тъй като домопритежателите винаги могат да рефинансират. Логично вследствие на това

кредиторите стават все по- и по-агресивни

Същото правят и продавачите на жилища. Естествено този феномен поддържа поскъпването на жилищните цени, което пък поддържа в ход цялата игра. Фед дава своя принос чрез намаляването на лихвите до извънредно ниски нива.

На 23 февруари 2004 г. Грийнспан произнася реч, озаглавена "Разбирането на кредитните задължения на домакинствата", в която казва на собствениците на жилища, че са действали твърде консервативно и това им е струвало пари:

"Един от начините, по които собствениците на жилища се опитват да управляват платежния си риск, е, като използват ипотеки с фиксирани лихви, което обикновено им позволява да предплатят своя дълг, когато лихвите падат, но не води до повишаване на дължимите суми, когато лихвите растат… Всъщност скорошно изследване, проведено във Федералния резерв, показва, че много собственици можеха да спестят десетки хиляди долари, ако бяха поддържали ипотеки с плаваща вместо с фиксирана лихва през последното десетилетие."

Той преповтаря тезата си за всички, които недочуват.

Когато домакинствата се страхуват от сътресения при вноските въпреки желанието им да управляват своя собствен лихвен риск, традиционните ипотеки с фиксирани лихви могат да бъдат скъп начин за финансиране на жилище [курсивът мой].

Освен че не оставя нито един потенциален източник на притеснения извън хаотичния си микс, той приканва ипотечната индустрия да излезе с програма: Американските потребители могат да имат изгода, ако кредиторите подсигурят повече ипотечни продукти като алтернатива на традиционните фиксирани лихви [курсивът мой].

Грийнспан възхваляваше достойнствата на ипотеките с плаваща лихва, когато лихвите бяха на най-ниското си ниво за последните 50 години. Почти всеки, който послуша този съвет, идващ от човека, който отговаряше за определянето на лихвите на нашата страна, не би могъл да е доволен от това, което се случи, след като той ги отвърза. В двете години, които последваха, Грийнспан вдигна стойността на лихвата повече от четворно, от 1% до 4.5%, в серия от седемнадесет повишения. (От друга страна, всеки, който бе направил обратното на неговото предложение и се бе придържал към фиксирана лихва на ипотеката си, не почувства влияние от тези лихвени увеличения върху разходите по финансирането на своя дом.) Но поради иновациите на ипотечната индустрия - като например отрицателни амортизационни плаващи лихви по ипотеки (известни още като option arms)*, отпускане на заеми без документи - само при заявяване на доход, и прочее, болката от тези увеличения бе отложена и пазарът на недвижимите имоти продължи да се покачва, макар лихвите да растяха.

2004 г. бе за имотния балон това, което 1998 г. беше за борсовия балон, възникнал през 1990:

онзи специфичен момент, в който участниците започнаха да се чувстват наистина непобедими

и да се държат по съответния начин. По време на тази фаза както при борсовия, така и при имотния балон въображението беше царят. В случая с борсата през 1998 г. всякакъв скептицизъм бе захвърлен - при акциите въобще, но в сферата на технологиите това бе направено напълно слепешком. При балона на недвижимите имоти бе прието, че не само цените ще продължават да се покачват до безкрайност, а и че буквално никоя финансова схема не би могла да се провали. Поради ръста на жилищните цени, успореден на ръста на лихвите, паричната маса, постъпваща от различни креативни форми на нетрадиционно финансиране - като вторични (високорискови) ипотеки и Alt-А ипотеки - започнаха да експлодират. (Alt-A са непървични ипотечни услуги за хора, които искат по-големи ипотеки без стандартната документация - при тях се изисква минимална документация и често се наричат заемите на лъжците.)

На вторичното (високорисковото) кредитиране се дължи повече от 20% от тоталния ипотечен дълг, зает от 2004 до 2006 г. За сравнение - през 1997 г. на този вид услуги са се падали по-малко дори от 3% от всички ипотеки. А както и фиг. 10 изяснява, обемът на Alt-A също нараства много - почти със скоростта на растежа на жилищните заеми. За да преценим в перспектива настървението и лудостта, от които е обзет ипотечният пазар по това време, нека отчетем, че от 2003 до 2005 г. неуреденият ипотечен дълг нараства с 3.7 трилиона - сума, почти равна на тоталния ипотечен неизплатен дълг към 1990 г., възлизащ тогава на общо 3.8 трилиона. Само за три години страната акумулира дълг, почтиравен на този, който се е натрупвал в продължение на цели двеста години.


19.02.2009 г., с. III
„Сиенит" ще строи и „Мол Русе"
„Сиенит" ООД беше из­брано за главен изпълни­тел на „Мол Русе". Компле­ксът се очаква да бъде най-големият търговски център както за Русе и об­ластта, така и за Гюргево. Номинираният подизпъл­нител по част „Инстала­ции" е „Електра унитер-мак БГ". Така „Сиенит" ще работи по втори проект с инвеститора RESB (Real Estate Services Bulgaria) след реализацията на „Мол Пловдив", съобщиха от компанията възложител.


19.02.2009 г., с. XI
Разпродажби понижиха индексите
От Весела Николаева

Ако се съмнявате дали остана нещо за търговия на българската борса - явно да, защото оборотът на последната сесия успя да надмине цели 1 млн. лв. Колебанията в движенията на индексите по време на сесията приключи с победа на червения цвят и всички пазарни индикатори затвориха на минус. SOFIX изгуби 1.41%, но все пак не успя да падне до ново дъно и завърши при 264.76 пункта. "Дневник 20" се раздели с 1.33% до 37.94 пункта.

Според Минчо Минчев, главен дилър в Инвестбанк, основната част от оборота се дължи на разпродажби от страна на чуждестранни инвеститори. "Днес за пореден ден чужди играчи разпродаваха остатъчни пакети акции и подобни изтегляния периодично повишават леко оборота", обясни Минчев. Според него в момента българските инвеститори изчакват и предпочитат да не купуват, а сред малкото купувачи са тези с по-дългосрочен хоризонт от 1-2 години. Дилърът смята, че промените в правилника на Българската фондова борса, според които голяма част от неликвидните дружества ще преминат на регистрационен режим на търговия, няма да има особено влияние върху търговията. Според него обаче част от инвеститорите ще бъдат неравнопоставени, защото продажбата на акции от такива дружества ще бъде доста по-трудно, отколкото е в момента.

Като по-активна в сряда можеше да се определи търговията само с няколко компании - "Каолин", "Фонд на недвижими имоти България", "Полимери". При останалите отделни позиции оборотът беше по-малък от 100 хил. лв. Добивната компания се понижи до 2.15 лв. за акция, след като загуби 6.6%, а "Полимери" падна до 1.10 лв. след над 8 на сто загуба. "Каолин" беше и една от причините за спада на SOFIX заедно със "Спарки Елтос" и "Индустриален холдинг България", при които обаче оборотът беше много нисък. Акциите на холдинга едва се задържаха на 1 стотинка над номинала си след 5.6% спад. "Елтос" също изгуби над 5 на сто от пазарната си капитализация, която вече е 20.58 млн. лв. при 1.23 лв. единична цена на акция.

"ФНИ България" се размина с по-малко от процент загуба и така цената на акциите му падна до 0.80 лв. Търговията с акциите на фондовете за имоти беше много слаба, като сделки имаше още с "Елана фонд за земеделска земя" и "Бенчмарк фонд имоти". "Елана ФЗЗ" отбеляза 0.17% ръст, а "Бенчмарк ФИ" изгуби 3.23%. Секторният индекс BG REIT остана с най-малка загуба от всички пазарни индикатори - 0.27% надолу до 40.19 пункта.
Печеливши:

+10.23%

Под 500 лв. остана оборотът при "Северкооп Гъмза холдинг", което обаче не попречи на дружеството да се нареди на първо място сред най-печелившите за деня с цена на книжата си от 0.83 лв.

52Е

5MB

-7.20%

При оборот от 8 хил. лв. за цялата сесия "Девин" се изкачи на първо място като най-губеща акция от индекса BG40. Цената на книжата падна до 1.30 лв.

6К1

4ЕН

Държавата да предвиди от резерва или чрез международни финансови институции ресурс на разположе­ние (stand by) в размер до 5 млрд. лв. на Българската банка за развитие (ББР). Това поиска Стопанската камара в нов пакет от свои антикризисни предложения към инсти­туциите. Средствата, които са 10 пъти повече от предвидените за икономиката 500 млн. лв., да сто­ят в "готовност" при нужда от по­вишаване ликвидността на финан­совата система. Идеята е ББР, по искане на търговските банки, да предоставя субординирани креди­ти (капитал) с висока ставка или да придобие съответно дялово уча­стие в тях, като временно се бло­кира изплащането на дивиденти и мениджърски такси към всички акционери. Предоставеният ресурс да се ползва за рефинансиране на кредитите, които теглят нашите трезори от банките-майки.

С цел ускоряване и подобряване усвояването на европейските фон­дове, които се явяват стабилен из­точник на ликвидни средства във време на криза, от БСК предлагат да се ограничи до 30 календарни дни срокът за оценката на проектите по оперативните програми. В мо­мента няма фиксиран срок за разглеждането на тези проекти, а забавянето трае с месеци, твърдят от камарата. Освен това бизнесът настоява да се увеличи размерът на авансо­вите плащания по проектите до 30%, както и да се ограничи уча­стието на фирми, изпълнители и подизпълнители, от страни извън Европейския съюз, в които се суб­сидират износът и строителните услуги.

На специален дискусионен форум вчера, посветен на финансовата криза и място­то на България, шефът на БСК Божидар Данев предложи Съветът за икономиче­ски растеж към Министер­ството на икономиката и енергетиката да се превърне В орган към министър-председателя. Целта е да се въведат по-регулярни срещи, на които бизнесът областта да обменят мнения за икономиката на страната по време на криза. Идеята подкрепи и премиерът Сер­гей Станишев, който бе ор­ганизатор на събитието. Той обеща, че ще направи каквото е възможно за реа­лизирането й. Данев изказа и мнение, ко­ето сам определи като непо­пулярно, а именно - по косвен начин да се ограничи вносът, като по този начин се огра­ничи и влиянието в България на девалвацията на валути­те на съседни страни.

Според председателя на БСК Връщането на ДДС продължава да бъде сериозен проблем за бизнеса, одобрено в условията на ограничен кре­дитен ресурс. Той предложи с издаване на банкова гаран­ция средствата към бизнеса да се връщат в рамките на три дни.

Сред предложенията на БСК е НАП и НОИ да си сме­нят софтуера и всички пла­щания към тях да бъдат с едно платежно нареждане, което ще спести над 100 млн. лв. на бизнеса. Данев прогнозира, че тази година ще има дефицит по текуща­та сметка, както и за първи път недостиг по капиталовата сметка. По време на форума пре­миерът Сергей Станишев коментира, че в страната първите признаци на криза­та вече се усещат. Той даде пример, че се наблюдава лип­са на поръчки, съкращения в производството, намалено потребление и свито банково кредитиране. Една от основните ни за­дачи е да запазим макроико­номическата стабилност и всичко, което дава сигур­ност на инвеститорите, до­пълни премиерът. Правителството ще продължи предсказуемостта си в данъ­чната политика и за разлика от други възникващи пазари, България няма да повишава данъците. "Трудно обаче ще е да се предприеме по-нататъшно намаляване на да­нъците", заяви премиерът. На форума присъстваха пре­зидентът Георги Първанов, почти всички служители от кабинета на председателя на парламента Георги Пирин­ски, столичният кмет Бой­ко Борисов и други.

Дружеството "Софийска вода" ще инвестира 52 ми­лиона лв. във ВиК система­та на столицата през 2009 г. През миналата година ин­вестициите са били на стойност 25,4 млн. лв. или два пъти по-малко, отколко­то за тази година. Това съобщи вчера главният изпълнителен директор на "Софийска вода" Грегъри Ендемано.

Средствата, които ще отидат за модернизацията на водопреносната мрежа, възлизат на 4 млн. лв. на ме­сец, 1 млн. лв. на седмица или по 200 хил. лева на работен ден. Основният приоритет на "Софийска вода" за тази година ще са инвестициите в канализационната мрежа, в чиято модернизация ще бъдат вложени 14 млн. лв., уточни Ендемано. "За целия срок на бизнес програмата ни от 2009 г. до 2013 г. сме предвидили инвестиции в размер на 240 млн. лв.", каза главният секретар на дру­жеството Иван Иванов. 19 млн. лв. през тази година ще бъдат отделени за водоснаб­дяване и пречистване на пи­тейни води, над 10 млн. лева ще отидат за пречистване на отпадъчни води, а 5 млн. лв. ще бъдат заделени за по­добряване на обслужването на клиентите в други сфери, обясни Добромир Симидчиев, директор "Капиталови разходи" в "Софийска во­да". През 2009 г. дружеството ще разшири канализационната мрежа, като из­гради изцяло нови съоръжения в различни райони, кои­то нямат канализация, ка­то кварталите "Бенков­ски", "Горубляне", "Слати­на", "Връбница". Загубите на питейна вода в мрежата през 2008 г. например са били 56%, каза Иван Иванов. Не-събраните вземания на дружеството пък възлизат на около 50 млн. лв., като 80% от длъжниците са домакин­ства, а 20% - предприятия и фирми. "За да се ограничат големите загуби на питейна вода в мрежата, е важно точно как ще бъдат разпре­делени средствата.", комен­тира пред "Класа" общин­ският съветник от СДС и зам.-председател на коми­сията по инженерна инфра­структура Николай Желев. "Проблемите с ВиК мрежа­та в София са огромни и за­това колкото и пари да се отделят, все ще са малко. Въпреки това двойното уве­личаване на средствата в инвестиционната програма на "Софийска вода" безспор­но е напредък, който не може да се отрече. Още повече че вече и общината, и конце­сионерът тълкуват по един и същи начин понятието "инвестиция", каза Кирил Арсов, съветник от НДСВ.
Снимка на три колони - Ръководството на "Софийска вода" обяви вчера инвестиционната си програма за 2009 година.


19.02.2009 г., с. 5
КОНТРОЛ

Проверяват 180 договора, сключени от шеф в МО
Срещу зам.-директора на агенция "Социални дейно­сти" към Министерство­то на отбраната Стоян Стоянов е образувано досъдебно производство от Софийската военно-окръжна прокуратура, ка­за вчера пред журналисти зам. главният прокурор Валери Първанов. Събират се доказател­ства за това имал ли е право Стоянов да сключва

и да преупълномощава други длъжностни лица да подписват общо 180 дого­вора за наем, за извършва­не на строително-монтажни работи, за израбо­тване на филми и клипове от Военния телевизионен канал. Проверяват се и случаи, в които служители на агенцията са се явявали като продуценти на фил­ми.

Димитър Ласков е на 31 г. Роден е в с. Владая. Издиг­нат е от ГЕРБ и участва за втори път в местния вот.

Открито управление, ко­ето ще се осъществи с прякото участие на жи­телите от Владая чрез създаване на обществен съвет и редовната от­четност на кмета пред гражданите.

Кои са най-наболелите проблеми на Владая и как ще успеете да се справите споях?

Проблемите на Владая са от дълги години - водос­набдяването, канализа­цията и качеството на водата, подобряването на инфраструктурата, опазването на зелените площи, изграждането на нови спортни и детски площадки; както и подсигуряването на полицейско присъствие на терито­рията на кметство Вла­дая. Никой през годините не се е опитвал да реши тези проблеми, а само са се оправдавали с липсата на пари. За да се реши един проблем, първо трябва да признаеш, че той съществува, а не да си затваряш очите и да вдигаш рамене. Трябва да се търси сътрудниче­ство с държавните и об­щинските власти и неправителствените организации. Нужно е тясно партньорство с училищ­ното и църковното на­стоятелство. Разбира се, задължително ще бъде създаден екип от работе­ща администрация, коя­то да изготвя конку­рентни проекти, за да се кандидатства по евро­пейските програми.

Как ще успеете да финан­сирате дейностите, залег­нали в предизборната ви програма?

Чрез конкурентни проек­ти, които да бъдат фи­нансирани целево от Сто­лична община. Правилно и прозрачно оползотворява­не на полагащите се сред­ства от бюджета на Столична община.

Какви са вашите предим­ства пред опонентите ви?

Млад, енергичен и с жела­ние за промяна, с идеи. Нужни са нови лица и до­казали се специалисти.

■ Интервютата взе Слав Петров


19.02.2009 г., с. 5
НИКОЛАЙ ИВАНОВ, КАНДИДАТ ЗА КМЕТ НА С. ВЛАДАЯ, ОТ РЗС:

Ще създам съвет от здравомислещи хора
ВИЗИТКА

Николай Иванов е роден през 1961 г. във Владая. Кандидат е за кмет на се­лото за втори път - само няколко гласа не му до­стигат на предишните местни избори, на които е издигнат от ВМРО.

Мотото на моята кам­пания е "Ред, законност, справедливост". Има ли ред, има ли законност ще има и справедливост. Без тия три неща нито един човек, който има претенциите да управлява, не би бил добър в онова, което прави. Редът за мен е спазването на законите и правилата. Едва когато всички започнат да си из­пълняват житейските задължения, тогава може да има успех.

Има ли във Владая проблем с реда и какво бихте жела­ли да направите повече в тази посока?

Бих изискал от МВР, и знам как да го направя, ед­но постоянно полицейско присъствие. Смятам, че е необходимо. Истина е, че нямаме силно изявен про­блем с престъпността, но заради факта, че при нас живеят по-заможни хора, често сме обект на недоброжелатели, които нанасят щети на чуждото имущество.

Кои от проблемите на Владая ще са приоритет във вашата работа?

Две години е кратък срок, за който едва ли може да се направи нещо по-значи­мо, но са достатъчно вре­ме да се постави начало­то на нов стил на упра­вление. Смятам да рабо­тя за решаване на пробле­мите на хората. Първата стъпка в това отноше­ние е да създам един свое­образен "общински съ­вет". В него ще имат мя­сто всички здраво мисле­щи и можещи хора. Аз съм човек, който държи на личността на дадения чо­век, а не на партийната му принадлежност.

Трябва ли селища като Владая да имат отделен бюджет?

Да, на тази идея си заслужава да й се отдели спе­циално внимание. Би било справедливо да е така и вероятно това ще е от полза за селото. Ако се приеме закон за референ­думите ще направя допи­тване по този въпрос.