Доклад за овос на Общ Устройствен план на гр. София и Столична Община

УСТРОЙСТВЕНИ ПАРАМЕТРИ НА ОУП

Гъстотата на населението, при съществуващото административно деление за Столична община от 872.7 д/km², се предвижда да достигне 929.4 д/km². Осреднените данни за 58 града в държави от ЕС, наблюдавани във връзка с изработването на индикатори за мониторинг на качествата на градския живот, са 4 855 д/km² (min. 767 д/km²). Този показател освен като индикатор за пренаселеност показва и ефективността на социалния и транспортно-комуникационен сервиз. ОУП гарантира осигуряването на бърз и удобен достъп до обектите на различните функционални системи – транспорт, обитаване, труд, отдих и зелена система. Общественотo обслужване и центровата система са решени съгласно съвременните европейски тенденции за “интеграция между пространственото развитие, управлението на земята, планирането на транспортната инфраструктура и телекомуникациите” (ESDP, 1999).

Съгласно баланса на територията делът на терените за обитаване (жилищни територии), спрямо общата територия в строителните граници е 40.7% от територията на компактния столичен град. Според осреднени данни за 25 европейски града делът на жилищните територии варира между 11.6 и 52.6 (60)% (средно 26.9 %,). Следователно с ОУП ще се достигнат добри показатели за дела на жилищните територии.

Бруто гъстотата на обитаване в компактния град през 2000 г., 172.7 д/ha, е висока и съизмерима с тази на европейските столици - Берлин 127 д/ha, Париж 199 д/ha, и близка до приетия за Европа стандарт – 150   250 д/ha.

Устройствените мерки за система обитаване имат за цел да решат качествените аспекти на жилищния дефицит, а не количествените. Основен проблем е достъпността, която зависи от високото отношение цена на жилището/доход (нараства от 2.8 до 10   18 през 1998 г.) и нерегулирания пазар, който реално работи само за 10% от потенциалните потребности.

В краткосрочен аспект проблемът за жилищния дефицит е свързан с достъпността. В дългосрочен аспект с повишаването на доходите биха нараснали възможностите за покриване на всички разходи за наем и поддръжка на жилищата, както и за закупуване на ново жилище. Според разчетите на ОУП жилищният дефицит ще бъде изцяло покрит в края на 2020 г. при изпълнение на демографските прогнози. Непълното усвояване на предвидените територии за жилищно строителство е резерв при промяна в демографските прогнози.

Развитието на пазара на недвижими имоти може да породи редица негативни социални и екологични резултати, свързани с обезлюдяване на ЦГЧ, създаване на своеобразни гета (необлагодетелствани) квартали и защитени и оградени зони (за висококатегорийно обитаване). Опасността от обезлюдяване на градския център е свързана с утвърдилата се практика на конвертиране на жилищния фонд за други нужди, както и от развитието на нови търговски и обслужващи центрове извън градовете, предлагащи по-евтина земя, достатъчна площ за строителство и за паркиране. Приоритетните направления на развитие на Главния градски център: деконцентрация и освобождаване от неприсъщи дейности, биха стимулирали тези процеси. За да се предотвратят се препоръчва да се регламентират максималният и минималният дял (%) на площите за жилища в тези зони.

Развитието на висококатегорийно обитаване и пространственото дефиниране на такива територии, както и дефинирането на “необлагодетелствани” жилищни територии, априорно залага предпоставки за възникване на сегрегация и поляризация. Механизмите за приложение на ОУП би следвало да редуцират риска от повтаряне на грешките на развитите страни, като се използват и своевременно съхранят предимствата на нашите комплекси – разнородната социална структура.

Екипът по ОВОС препоръчва на следващата фаза от разработването на ОУП да се направят допълнителни проучвания на резервните терени с цел териториална обезпеченост на функцията обитаване в случай на саниране на панелните комплекси или части от тях. Подходящо е да се направи проучване за смяна на режимите на обитаване и за наличните оборотни терени и жилищен фонд при евентуално започване на обовяващите операции.

Към 2001 г. в София има 26 производствени зони с обща площ 2 565 ha, или 13.4% от застроената площ на града. Според проучване от 2000 г. за Годишната среща на Световната банка и Международния Валутен фонд, в западно-европейските страни с развита пазарна икономика този дял варира между 5 и 8%. В баланса на територията към финалните документи на ОУП площта на производствените територии е редуцирана на 8% за компактния град.

Прогнозата за пространствено развитие на система “Труд” би следвало да отчита комплексно качествата на съществуващите промишлени терени и инвестиционните интереси. На следващ етап от разработката на ОУП следва да се съобразят тези фактори и да се направи препоръка за бъдещата специализация на съществуващите производствени зони, а ревитализацията на Северната промишлена зона да се съобрази с възможностите за развитие на града в северна посока.

Изнасянето на площоемките дейности извън строителните граници на града, в близост до транспортните съсредоточия и селскостопанската продукция е свързано с рекултивацията на замърсени терени и рехабилитацията на занемарените и западнали промишлени територии в строителните граници на градовете, известни в световната урбанистична практика от 70-те години на миналия век като “brown field development”. Освобождаването на терени за рекреативни дейности, услуги, офис площи, технологични паркове, чисти, безвредни и модернизирани производства, включително и обитаване ще окаже положително въздействие върху средата за обитаване, ще подобри екологичната характеристика, ще спомогне за обвързването на елементите на зелената система и ще създаде условия за локален икономически растеж. Възможно е предложеното изнасяне на предприятия с обща площ от около 300 ha извън строителните граници на град София да породи проблеми със собствеността на новопредвидените терени. При всички случаи конверсията на производствените зони трябва да бъде предшествана от изследване на състоянието на компонентите на средата, на характера и степента на замърсяване, с оглед опазване населението от здравен риск.

Зелената система на територията на Столична община заема 119319.03 ha като в това число са включени 4 288.08 ha застроени площи, заети от настилки, площадки, сгради и съоръжения. Осреднените данни за 37 града в държави от ЕС посочват средно 42.1 m² зелени площи на жител (min. 2.4 – max. 567.1). Във Варшава се падат по 15 m²/жител зелени площи. За София на жител се падат по 15.86 m² зелени площи за широко обществено ползване, което е значително по малко от осреднения показател, посочен по-горе, но в рамките на добрите данни, показващи процентното отношение на зелените площи спрямо градската територия на изследваните Европейски градове. Според прогнозата за развитие на зелената система, базираща се на три варианта на демографска прогноза, нормативната осигуреност се движи от 15.58 до 35.06 m²/жител. В някои от вариантите са включени и част от съществуващите обслужващи озеленени площи с общоградско значение и 15 (20 или 25)% зелени площи от жилищните комплекси (след парцелиране на терените в тях). При тези калкулации възниква проблемът за съвместяването на различните видове собственост и стопанисването им с оглед на достъпност и качество на средата.

Предложеният в ОУП (Фаза: Предварителен проект) модел за 15 минутна пешеходна достъпност (около 1 km) до границите на градските паркове е съобразен с изискванията на Световната здравна организация.

Спазването на коментираните качествени и минимално допустими площни показатели ще допринесе за равномерност, единство и непрекъснатост в развитието на отделните елементи на системата, ще внесе разнообразие във функционалната типология на парковете и може да внесе разнообразие в плановите схеми на наличните територии при провеждане на реконструкция. Като взема под внимание предложените в ОУП качествени показатели, предвижданията за количествено увеличение на площите за обществено ползване и данните за количествения показател (m²/жител обществени площи) за Европейските градове, eкипът за ОВОС счита за оптимално и приемливо реалистичното приближение към нормативно определените 35 m²/жител обществени площи (24   34 m²/жител). Допълнителни аргументи в подкрепа на тази препоръка са: ограничените резерви на системата в границите на компактния град, планините в непосредствена близост до града и традициите в интегрирането им в системата на отдиха.

Като се изключат терените за вилни зони (0.6%), общата площ на терените за отдих и зелена система е 2 186.72 ha, или 11.4% . За зелена система са отредени средно около 12.9 % (max. 53.1 %.) от общата площ на градовете в ЕС. Резервите за система “отдих” и “зелена система” за компактния град се формират в резултат от промяната на строителните граници при преструктурирането на промишлените територии, реализацията на всички предвидени паркоустройствени и градоустройствени разработки на терени за озеленяване. Това може да бъде постигнато ако се регламентира законово опазването на озеленените и паркови пространства от строителна експанзия.

На територията на Столична община за границите на перспективния хоризонт (2020 г.), а и в по-далечна перспектива, основен резерв за развитие за зелената система са предвидените за рекултивация терени в териториалния обхват на “Кремиковци”. Техническата и биологична рекултивация са скъпи мероприятия и изискват времеви ресурси за постигане на ландшафтна среда, пригодена да функционира пълноценно като част от зелената система и системата на отдиха. Това налага да се проучат терените (кариерите и срока на концесиите за ползването им), отредени за Североизточен парк, и възможността за съгласуване на благоустройствените и рекултивационни мероприятия.

Резервните терени за отдих, в частност за селски туризъм в зоната на активно влияние, са територии с различна степен на урбанизираност на средата и в близост до природни забележителности, характерен поминък и културни традиции, историческа памет и структура на населените места. Тези идеи трябва да се обвържат с развитието на транспортната инфраструктура, центровата система, КИН и обитаването. Значително по-голямо внимание в следващите етапи на работа би следвало да се отдели на развитието на туризма както като стопанска, така и като пространствена подсистема, със съществено въздействие върху околната среда в екологичен, социален, културен и икономически аспект.

Делът на терените за транспорт и движение е 5.7% (включително ж. п. линии и ареали). Сумарно делът на транспортната инфраструктура е значително по-нисък – 7.8%, в сравнение с този на градове от развитите Европейски страни: Берлин – 12%, Мюнхен – 17%, Франкфурт – 14%. Общата дължина на първостепенната улична мрежа на територията на Столична община е приблизително 3 400 km. Уличните артерии заемат 5.2% от територията на града. Гъстота на уличната мрежа по данни за 2002 г. е 2.56 km/km². Ескизният вариант на ОУП предвижда гъстотата на уличната мрежа да се увеличи до 4 km/km² при очаквана моторизация от 520 автомобила на 1000 жители. За Виена през 2000 г. броят на автомобилите е 478.2 на 1000 жители.

Равнището на моторизация в е съизмеримо с това на западно-европейските страни (около 500 автомобила на 1000 души според данни от проучване на Световната банка, март 2000 г.). Според същото ползването на МГОТ заема около 75% от ежедневните трудови пътувания. Според ОУП в настоящия момент МГОТ обслужва 65% от жителите на град София. Предвиждането метрото да поеме основните натоварвания на системата дава възможност за пространствена и времева обвързаност между отдалечените ж. п. гари и ще намали значително средната продължителност на пътуванията. Този вторичен ефект от изграждането на метро трасето, заедно с идеите за децентрализиране на градската структура и организацията на комплексните градски центрове, ще улесни връзките между периферните урбанизирани територии на околоградския район, зоната на активно влияние и компактния град, ако реализацията на предвижданията на ОУП се съгласуват във времето.

Според нормативите (в материалите, представени за транспортно-комуникационната система, не са указани източниците на информация) за селищни територии гъстотата на уличната мрежа е 3   4 km/km², за централни градски структури – 4   6 km/km² и за отделните зони – 2.5 km/km². За селищни инженерно-технически мрежи и транспорт е посочен норматив от 6 m²/жител. Следователно за края на прогнозния период (2020 г.) за територията в строителните граници общата площ на транспортната мрежа ще бъде около 780 ha.

Друг показател за сравнителна оценка на ефективността на транспортната инфраструктура е общата дължина на уличната мрежа. Баланс за дължината и гъстотата на първостепенната улична мрежа е направен за компактния град (територията в строителните граници). Общата дължина е 710 km, 13%, подлежат на реконструкция, 10.5% са новопредвидени. За Виена (2000 г.) общата дължина на уличната мрежа е 2 802 km, а общата дължина на велосипедните трасета е 835.0 km. Сумата от дължините на улиците в строителните граници на София е приблизително 2 135 km (данни от опорен план чрез ГИС) с 52 съоръжения на различни нива.

В териториите, където се предвижда да преминат трасета на европейските транспортни и инфраструктурни коридори, вниманието е насочено към свързването им с регионалната и локална транспортна система. По норматив за извънселищните инженерно-технически мрежи и транспорт се отреждат по 4 m²/жител.

Общата площ на смесените зони според опорния план е 240.06 ha, или 1.3%. За Берлин този дял е 7% от общата територия, като в него са включени и терените на градския център. Според данните в ОУП нормативът за оразмеряването на обществените центрове е 3 m²/жител, или за 1 300 000 жители в края на прогнозния период ще са необходими 390 ha. Изчисленията в тази част на плана изискват прецизиране.

Предвиждат се 5 нови вторични и допълващи центъра с обща площ от около 80 ha и седем третични от около 35 ha. Предвиждат се и 2 специализирани обслужващи центъра с площ от около 30 ha и курортно-рехабилитационни центрове, всеки с площ от 6   15 ha. Необходимо е да се прецизират предложенията за основните дейности, изнесени във вторичните центрове, с оглед съхраняването на жизнеността на съществуващите. Опитът на Европейските страни показва, че развитието на територии за обитаване, труд (офис центрове) и хипермаркети “на зелена поляна” (“Greenfield development”) като резултат от нарасналите степен на моторизация и финансови възможности на домакинствата водят до увеличаване на продължителността на ежедневните пътувания, на дистанцията между обитаването, обслужването, труда, образованието и отдиха. Това следва да се има предвид, когато се правят по-детайлните разчети за движението на населението в следващите фази на работа.

В плана са дадени общи насоки за използването на подземните пространства и са въведени устройствени показатели, имащи за цел да повишат ефективността на комуникационната мрежа, да намалят площните загуби за паркиране и гариране в уплътнените градски части и да подпомогнат експонирането на КИН. Проучванията относно сеизмичния риск, хидрологията и степента на изграденост на инженерно-техническата инфраструктура поставят въпроса за целесъобразността от гледна точка на инвестиции (обектите се оскъпяват с 35   50%, а цената се увеличава неколкократно при усложнена хидрогеоложка обстановка).

Земеделските територии в околоградския район и зоната на активно влияние, включително стопанските дворове на територията на гр. София, в настоящите строителни граници е 1 280 ha, или 6.7%, като се предвижда тяхната площ да бъде редуцирана до 2.3%. Към 2002 г. земеделските земи в землището на София заемат 43.4% от общата площ, горските терени – 46.8%, водните площи и течения – 3.4% или общо – 93.6%. За някои Европейски градове тези терени заемат значително по-малък дял от общата площ на землищата им: Берлин - 31% (7% земеделски територии, 8% гори и 6% водни площи), Мюнхен - 24% (18% земеделски територии, 5% гори и 1% водни площи), Франкфурт – 45% (28% земеделски територии, 15% гори и 2% водни площи). Относително ниският дял на урбанизираните територии – 6.6%, е предпоставка за устойчиво развитие на територията.

Според анализа на културно-историческото наследство, към февруари 2002 г. са регистрирани 1 400 обекта в компактния град, в т. ч. около 830 в ЦГЧ, 260 на територията на Софийска община. В ОУП системата на КИН не е обособена териториално, нейните елементи са разположени дисперсно.

Процентът на терените със специален статут и охранителни режими за опазване и развитие (комплекси с културно-историческа стойност или ненарушена природна среда) е индикатор, включен в методиката за оценка на Качеството на градския живот в градове от ЕС. Според осреднените данни за 7 града – Бирмингам, Милано, Рим, Атина, Дрезден, Копенхаген, Торино, териториите със специален статут (КИН, резервати и др.). са 8.6 %, (min. 0 – max. 36.7). За Варшава защитената територията със специален режим обхваща 15% от територията на града. Екипът по ОВОС смята, че дефинирането на площни характеристики със специални режими на ползване ще подпомогне вземането на решение за останалите системи.

Също така е необходимо да се мотивира изборът на етнографското селище -музей на открито и да се посочат онези характерни селища и пейзажи, които трябва да бъдат съхранени като мащаб, характер на застрояването и разположение в пейзажа и едновременно с това интегрирани с предвижданията на останалите функционални системи.

Нормативът посочен за резервни терени в строителните граници е 3 m²/жител, или 390 ha. Екипът за ОВОС препоръча да се посочат ориентировъчни параметри (обща площ, % от територията) или да се посочи делът на новоусвоените земеделски земи и горски фонд. Според ОУП наличието на терени в землището на гр. София, попадащи в категорията “земеделски земи”, може да бъде разглеждано като резерв в близка перспектива (до 2010 г.) с възможност за включването им в строителните граници на компактния столичен град след промяна на функцията им.

Усвояването на нови терени предопределя за десетилетия напред значителни допълнителни разходи за благоустрояване и социално и инфраструктурно обезпечаване. Усвояването на селскостопански земи за строителство и териториално разрастване на населените места крие опасността от дисбаланс в структурата на икономиката (за сметка на първичния сектор). Възможно е усвояването на съществуващите природни територии (земеделски земи и горски фонд) да доведе до нарушаване на ландшафтното и биологичното равновесие. С оглед запазване на резервите от свободни терени, се препоръчва на следващия етап да се използуват в максимална степен съществуващите поземлени ресурси след задълбочено проучване на структурата на собствеността в компактния град.

Делът на усвоените земеделски земи и горски фонд е индикатор за устойчиво управление на земята като ресурс. За страните от ЕС този индикатор се използва за стратегическа оценка и мониторинг на въздействието върху околната среда. Ето защо е необходимо да се направи коментар върху баланса на територията относно трансформациите в структурата на земеползването.

В резултат на направения сравнителен анализ може да се изведе обобщеното становище, че показателите на плана поставят град София и Софийска община в благоприятна екологична позиция спрямо изследвани 58 града. Сравнението на технико-икономическите показатели на ОУП с тези на някои големи европейски градове и столични градове в ЦИЕ също показва оптимално вписване в съвременните тенденции за устойчиво земеползване.

Водоизточниците и водопроводите, довеждащи водата до населението, включват: витошки водопровод, язовир “Бели Искър”, язовир ”Искър”, деривация “Грънчар-Манастирски, Деривация “Скакавица-Джерман”. Източниците на условно чиста вода са бентът “Панчарево”, язовир “Огняново” – за Кремиковци, баластриерите и сондажни кладенци.

Водите, които в момента се използуват от София, са от порядъка на 270 мил. m³ през 2001 г., което е 8.45 m³/s по данни на “Софийска вода” АД.