Отправят т ъ р г о в о п р е д л о ж е н и е
Изтегляне 1.62 Mb.
|
|
Нетният оборотен капитал представлява разликата между краткотрайните активи и краткосрочните задължения, която следва да се добави или извади при изчислението на паричните потоци на дружеството (намаление или увеличение на нетния оборотен капитал). Увеличението в нетния оборотен капитал представлява инвестиция, която лишава инвеститорите на компанията от възможността да разполагат със съответния паричен поток. Прогнозните изчисления на оборотния капитал са представени в таблицата: Табл.19 Прогнозен нетен оборотен капитал за периода 2013 – 2018 г. (в хил. лв.)
През 2012 г. вземанията са 245 хил.лв. и включват предоставен от Дружеството краткосрочен заем в размер на 238 хил.лв. Основната промяна в Нетния оборотен капитал през 2013 г. е свързана с погасяването на този заем. Дружеството не предвижда използването на дълг, както и няма такъв в последния публикуван баланс. Получените нетни парични потоци са както следва: Табл.20 Нетни парични потоци за периода 2013 – 2018 г. (в хил. лв.)
Така получените нетни парични потоци се дисконтират с норма на дисконтиране, която е равна на цената на финансиране със собствен капитал на дружеството (r). Норма на дисконтиране Дисконтовият коефициент се използва като мярка за възвръщаемостта, която съответния инвеститор би търсил при това ниво на риск. За определяне на подходящ дисконтов фактор обикновено се използва изискваната възвращаемост на инвестиция с подобни характеристики и сравнимо ниво на риск. Цената на акционерния капитал се определя по Capital Asset Pricing модела чрез използване на следната формула: r = Rf +β*(Rm - Rf), където: r - цена на финансиране със собствен капитал; Rf – безрискова норма на възвращаемост; β – коефициент „бета”; Rm – прогнозна пазарна възвращаемост; (Rm – Rf) - рискова премия за акции. За целите на оценката, безрисковата норма на възвращаемост е среднопретеглената доходност от 3.45% на български държавни облигации с матуритет 10 години и пет месеца, постигната на последния аукцион за първично предлагане на държавни ценни книжа, осъществен от Министерство на финансите на 26.11.2012 г.6 Рисковата премия за акции в България е 8,63 % според последния бюлетин към м.януари 2012 г. на интернет страницата Damodaran On line. 7 По отношение на коефициента „бета”, според общоприетите методи за оценка, когато липсата на достатъчно история или на развит пазар не позволява изчислението на „бета” за коткретната компания, то за целите на изчисляване на цената на собствения капитал може да бъде използвана „бета” на компания от същия отрасъл, търгувана на развит пазар или „бета” равна на средната за даден отрасъл. За целите на настоящето изследване, по отношение на коефициента „бета” е използван среден „unlevered beta” коефициент от 0.37 (по данни на А. Дамодаран за коефициент „бета” на недвижими имоти, за формиращи се пазари) - среден за селектираните дружества в сектора на недвижимите имоти, които са използвани при изготвяне на оценката на стойността на акциите на „Джерман – София” АД по метода на пазарните множители на дружества аналози. „Unlevered beta” коефициентът е измерител за специфичен риск на компанията спрямо риска на пазара след като е премахнат ефекта от размера на задлъжнялост на съответната компания. За да се отчете специфичния риск на оценяваното дружество, свързан с капиталовата структура и съотношението на дълг спрямо собствен капитал, коефициентът „unlevered beta” се превръща в „levered beta” по следната формула, която отчита капиталовата структура и данъчния ефект от използването на дълг на оценяваното дружество: Bl = Bu*(1 + ((1- t)*(D/E))), където: Bl – levered beta Bu – unlevered beta t – прогнозна данъчна ставка D – размер на дълга на дружеството Е – размер на собствения капитал на дружеството В конкретния случай коефициентът levered beta е също в размер на 0.37, тъй като съотношението е от 0% дълг към 100 % собствен капитал. Получената на база на горните данни цена на финансиране със собствен капитал е представена в таблицата по-долу: Табл.21 Цена на финансиране със собствен капитал
Бъдещите нетни парични потоци се привеждат в сегашна стойност към 06.12.2012 г. чрез дисконтиране с получения дисконтов фактор. Предположения за заложения ръст в следпрогнозния период В настоящия анализ е заложен ръст в следпрогнозния период от 2%. Нетна настояща стойност на нетните парични потоци и индикативна цена според метода на дисконтираните парични потоци Съгласно теоретичната постановка на метода на дисконтираните парични потоци, стойността на дружеството се определя като сума от стойностите на: паричните потоци от търговската дейност и активите, които не се използват в дейността, но реално имат определена стойност. Видно от счетоводния баланс на „Джерман-София” АД към 31.10.2012 г. дружеството притежава инвестиции в асоциирани предприятия на стойност 99 хил.лв. С оглед правилното определяне на стойността на дружеството към стойността от търговската дейност е добавена и стойността на посочения актив. В резултат на дисконтирането на нетните парични потоци с дисконтов фактор от 6,64 % се получават следните стойности: Табл.22 Нетна настояща стойност на нетните парични потоци и индикативна цена според метода на дисконтираните парични потоци (реалистичен сценарий)
В резултат, индикативната цена на 1 акция от капитала на „Джерман- София” АД по метода на нетните дисконтирани парични потоци при реалистичния сценарий е 8,40 лв.
Считаме, че основните рискове пред „Джерман- София” АД са свързани с невъзможността за постигане на нивата на заетост на отдаваните под наем помещения. Песимистичният сценарий включва достигане на очакваните през периода 2013-2018 г. приходи на 90%, както и намален заложен ръст в следпрогнозния период в размер на 1% . Прогнозата за административните разходи е ръст от 3%. Табл. 23 Прогнозни нетни парични потоци за периода 2013 – 2018 г. (в хил.лв.) (песимистичен сценарий)
Така получените нетни парични потоци се дисконтират с получената норма на дистонтиране, която е равна на цената на финансиране със собствен капитал от 6,64%. Нетната настояща стойност на нетните парични потоци и индикативна цена според метода на дисконтираните парични потоци, са както следва: Табл.24 Нетна настояща стойност на нетните парични потоци и индикативна цена според метода на дисконтираните парични потоци (песимистичен сценарий)
В резултат, индикативната цена на 1 акция от капитала на „Джерман- София” АД по метода на нетните дисконтирани парични потоци при песимистичния сценарий е 7.17лв.
С оглед на текущата икономическа среда и несигурност, както в регионален, така и в глобален план, смятаме, че преизпълнение на приходите заложени в реалистичния сценарий от 5% за всяка от годините в периода 2013-2018 г., както и ръст в следпрогнозния период от 3% е максимално оптимистичен сценарий. По отношение на административните разходи е прогнозирано, че те ще нарастват с 1% годишно. Табл. 25 Прогнозни нетни парични потоци за периода 2013 – 2018 г. (в хил.лв.) (оптимистичен сценарий)
Така получените нетни парични потоци се дисконтират с получената норма на дистонтиране, която е равна на цената на финансиране със собствен капитал от 6,64%. Нетната настояща стойност на нетните парични потоци и индикативна цена според метода на дисконтираните парични потоци, са както следва: Табл.26 Нетна настояща стойност на нетните парични потоци и индикативна цена според метода на дисконтираните парични потоци (оптимистичен сценарий)
В резултат, индикативната цена на 1 акция от капитала на „Джерман- София” АД по метода на нетните дисконтирани парични потоци при оптимистичния сценарий е 11,07 лв. Среднопретеглена цена от трите сценария по метода на дисконтираните парични потоци В таблицата по-долу са представени индикативните стойности на акциите, получени при разработване на реалистичен, песимистичен и оптимистичен сценарий по метода на дисконтираните парични потоци, както и изчисляване на среднопретеглена стойност на акция по този метод. С оглед на сравнително голямата предвидимост на приходите и разходите на бизнеса с отдаване на активи под наем, дейност, която се очаква да генерира средно над 90% от приходите в прогнозния период, се дава по-голяма тежест от 60% на реалистичния сценарий при изчисляване на среднопретеглената цена по метода на дисконтираните парични потоци и по 20% тегло, съответно на оптимистичния и песимистичния сценарий. Табл.27 Среднопретеглена цена от трите сценария по метода на дисконтираните парични потоци
Каталог: uploads -> assets assets -> 143 основно училище “георги бенковски”; град софия район “подуяне”; улица “тодорини кукли” №9 assets -> 143 основно училище "георги бенковски"; град софия assets -> Сцена раковина 16h : djforceMan / dj кирил Мелконов assets -> Програма на училищни прожекции във Фестивален и конгресен център, Кафе-театър Януари-Юни 2011 Дата assets -> Vous avez la possibilité de vous inscrire aux examens du delf et du dalf et du delf juniors sans vous déplacer assets -> Джерман – софия”ад документ за предлаганите ценни книжа част III от проспекта за първично assets -> Пълномощно – образец Изтегляне 1.62 Mb. Сподели с приятели:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||