Р е п у б л и к а б ъ л г а р и я областeн управител на област благоевград

Жилищата в областта са разпределят по брой на стаите както следва: едностайни – 14 868, двустайни – 37 965, тристайни – 38 835, с четири и повече стаи – 21 190 . По общини разликата в броя на стаите е значителна така например в Благоевград : едностайни – 5 141, двустайни – 11 036 , тристайни - са 9 946 , с четири и повече стаи – 4 311, а в община Сатовча същото съотношение е едностайни 226, двустайни - 522, тристайни - 851, четири и повече стайни - 1058 (Табл. 19).

В градовете на областта с най- ниски показатели е областният център Благоевград, а с най добри най–младият град Хаджидимово (Табл. 20).
Жилищна задоволеност

По отношение на основния макропоказател за жилищна задоволеност жилища на 1000 човека, областта има 391 жилища на 1000 човека, като за страната са 424 и областта изостава с 33 пункта и по този показател е с най-ниски стойности сред областите в страната.

По общини жилищната задоволеност варира в широк диапазон от 263 жилища на 1000 човека в община Сатовча до 539 жилища в община Струмяни. Община Сатовча освен, че е с най-ниска задоволеност в областта е и с най-ниска задоволеност сред общините на страната. Подобно е състоянието на задоволеността в градовете на областта при средно 331 жилища на 1000 човека, варира от 464 за гр. Симитли и 362 за гр. Петрич и достига до високи стойности за гр. Разлог 415, гр. Белица 349 и гр. Мелник 492 .

В края на 2003 г. в областта в едно жилище живеят средно 2,56 лица. Най-населени са жилищата в община Сатовча – 3,80 лица, община Гърмен – 3.21 лица и община Якоруда – 2.88 лица средно на едно жилище (Табл. 19). Най–малко населени са жилищата в община Струмяни – 1,85 лица, и община Кресна – 2.05 лица средно на едно жилище. В градовете на областта най–населени са жилищата в гр. Симитли – 2,15 лица, гр. Петрич – 2,76 лица , гр. Хаджидимово – 2,62 лица и гр. Благоевград – 2,44 лица, а най–малко населени са жилищата в гр. Мелник – 2.03 лица, гр. Белица – 2.86 лица и гр. Разлог – 2.41 лица средно на едно жилище.

Основен показател за жилищната осигуреност на населението е жилищната площ средно на едно жилище. Жилищната площ на човек от населението за областта е 16,86 кв.метра на човек. Общините с най- много жилищна площ на човек от населението са Струмяни – 19,09 кв. метра и община Кресна – 19,93 кв.метра, а с най – малка задоволеност са общините Якоруда – 13,76 кв.метра и Благоевград – 16,32 кв. метра (Табл. 20). Градовете с най-много жилищна площ на човек от населението са Банско – 20,44 кв.м. и Белица – 15,53 кв. м. , а градовете с най – малка задоволеност са Петрич – 12.02 кв. метра и Благоевград – 12. 55 кв. метра.

Степента на обитаване на фонда към 31.12. 2003г. е 95.4 %. Делът на необитаваните годни за живеене жилища е 4.6 % (5471 жилища) и процента им в сравнение с другите области е незначителен. Тези жилища са вили и къщи за почивка (втори жилища) като 93.5 % от тях имат стабилна конструкция (стоманобетонни и масивни сгради), но в повечето от случаите са разположени в места с нефунциониращи жилищни пазари, като в много от случаите са “нестандартни” – без благоустроиство. Затова те не са реален резерв за постоянно обитаване. За да стане възможно тяхното ефективно използване са необходими значителни инвестиции за тяхното благоустрояване и за изграждане на съвременна техническа инфраструктура на местата където са разположени.

Обобщената картина за областта не се различава от националната. Питейната вода и електричеството отдавна не са мащабен проблем. Но масовото отсъствие на други основни благоустройствени елементи е сред най-обезпокояващите качествени аспекти на жилищния фонд в областта. Връзка с канал в жилището е отчетена за 74.4 % от жилищата, но в градовете на областта тя е 94.4 % , а в селата е 51.4 % (според НСИ жилището е канализирано когато в него е изградена, канализационна инсталация, която свързва кухнята, банята, тоалетната и др помещения с обществена канализация, септична шахта или попивна яма). Присъщите на съвременния стандарт на обитаване топла вода (61.2 % от жилищата), баня (66.7 % от жилищата) и тоалетна вътре в жилището (55.1 % от жилищата), са със скромни стойности, ако ги сравняваме с европейските. За отделните общини и градовете тези стойности варират в широки граници. Пословичната тоалетна в двора на селската къща (77.5 % ) е дълбоко вкоренена традиция, но и сериозен минус на битовата култура.

Табл. 20 Площ на жилища към 31.12.2003 г. по общини (кв.м)

Проблемът за енергийната ефективност на жилищата става все по-значим по две причини – пълната пазарна цена на енергоносителите, водеща до тежко бреме за домакинските бюджети и глобалният стремеж към пестене на енергия. Ограничената информация не дава възможност за технически подробна картина. Част от проблема се описва с типа използвано отопление. Жилища с централно парно отопление на територията на областта няма, има само жилища с локално парно отопление .Делът на жилищата с локално парно отопление в градовете е 4.4 %, Благоевград 7.3 %, Банско 5.5 %, Разлог 3.7 %, Гоце Делчев 3.5 %. Фактът, че отоплението покрива над 70% от битовата консумация на енергия (респективно от съответните разходи на домакинствата), увеличава значимостта на следните проблеми:

Много от жилищата в градовете и почти всички в селата разчитат на твърдо гориво – предимно дърва и по-малко въглища. В момента е постигнат баланс между достъпност и цена, но в по-далечна перспектива могат да се прогнозират поне два проблемни аспекта:

- изчерпване на тези ресурси (особено дървата) и рязко повишаване на цената им,

- възможни ограничения върху масовото използване на дърва и въглища по екологични причини, особено ако областта желае да реализира доктрината си за развитие на туризма.

Въпреки че алтернатива не може да се предложи веднага (предвид бедността и общия контекст), проблемът трябва да влезе в дневния ред на местната политика за развитие. На национално ниво към проблема за енергийната ефективност вече е насочено политическо, изследователско, правно и институционално внимание. Развити са няколко програми (по международни проекти), реализирани са няколко пилотни проекта. Рамковите предпоставки и за местни действия са налице. Стимулите и мерките за енергоспестяване трябва да се интегрират в програмите за обновяване и реформите в управлението на жилищния фонд. Внасянето на технологии и “най-добри практики”, наред с информирането и образоването на потребителите и доставчиците на енергия би ускорило постигането на практически резултати и в областта. Газифицирането на град Благоевград, Сандански и Разлог което е определено в общинските планове за развитие, както и използването на слънчева енергия в гр. Сандански и гр. Петрич е възможна алтернатива за модерно отопление на жилищата.

Структурата на собствеността върху жилищния фонд за областта е общо 131 087 и има типичните за цялата страна форми и стойности – 128 755 частна и 2332 обществена собственост (държавна, общинска, на ведомства, на държавни фирми, на обществени организации). Стартирайки прехода с около 93 % частна собственост, приватизацията не е довела до значими структурни промени. За увеличеният с около 2.7 % дял на частните жилища е допринесло и силно преобладаващото частно строителство през последните няколко години.

Както в цялата страна, жилищните пазари в областта се зараждат още в началото на прехода, имат възходящо развитие след последвалата реституция и масовото строителство от края на 2003 г. до момента особено в Банско, Благоевград и Сандански. За това свидетелсват и последните данни от брокерските къщи в областния център като към началото на 2005 г. квадратен метър жилищна площ е оценен средно на 484 евро. За това се изтъкват две причини – едната е засиления интерес на гръцки гражадани, които търсят засилено имоти у нас, а другата е фактът, че Благоевград се оформя като студенско градче.

Подобно поведение се наблюдава и в цените на строителните парцели. Наличността на инфраструктурно съоръжени парцели в отделните градове е обратно пропорционална на потенциалното търсене (и големината им). Очакваното съживяване на новото строителство в областния център е срещнало бариерата на недостиг на строителни терени.

Предлагането на новопостроени жилища ще се “отпуши” с излизането от сегашната стагнация. Присъщата инерция на строителния сектор е попречила на своевременна реакция към рязко свилата се платежоспособност.

През визирания период се развива и частния наемен пазар – най-вече в Благоевград (университетският център )и отчасти в град Сандански (балнеоложки център).

Отсъствието на данни не позволява описване на размера и цените му. Общото мнение е, че по-голямата му част е скрита - за избягване на данъчното облагане.

Резюмирани, основните вътрешни стимулатори за развитие на жилищните пазари са:

• 
  увеличаване на платежоспособното търсене, поява на изявена средна класа;
  
• 
  достъпни кредити – постепенно развита финансова система;
  
• 
  достатъчен правен регламент на задълженията към инфраструктурата;
  
• 
  прилагане на “модерни и луксозни” строителни технологии;
  
• 
  адекватно поведение на участниците в пазара ;
  
• 
  подобряване на макроикономическата рамка;
  
• 
  съживяване на пазарите сред съществуващите жилища чрез инвестиции в обновяване и енергоспестяващи мерки;
  
• 
  възстановяване на жилищно-спестовната система;
  
• 
  развитие на ипотечните пазари;
  
  
  

Ниската жилищна задоволеност в момента и огромният дял частна собственост поставят с особена остротата проблема “социални жилища”. Компромисно, повечето новосформирани домакинства се сместват във фамилните имоти, без да имат шанс за собствена жилищна кариера или да получат общинско наемно жилище. През последните 10 години много общински жилища бяха разпродадани и сега тяхното количество е символично : община Благоевград – 520 жилища, Петрич – 160 жилища, Гоце Делчев – 45 жилища, Банско – 12 жилища. Нуждата от повече общински жилища е крещаща. Общините не могат да задоволят най елементарни жилищни потребности на млади и социално слаби семейства, на лица с различна степен на инвалидизация. Общински жилища в момента не се строят. Истина е и това, че сегашната система за изграждане на общински жилища е в дълбока криза. Тя няма нито надеждно осигурени ресурси, нито пък е присъща за модерното европейско управление на общините. Необходима е алтернатива, в която общината е партньор и помощник.

Жилищните дефицити (излишъци) се определят като разликата между приети стандарти за жилищно потребление и действителното потребление. Приетите стандарти са:

• 
  420 жилища на 1000 човека (годни, обитавани),
  
• 
  90% едносемейно обитаване,
  
• 
  1 човек на стая,
  
• 
  40 м² полезна площ на човек.
  

• 
  жилища при база целия фонд – дефицит от 26939 жилища;
  
• 
  дефицитите от площи, при 22.7 м² средно потребление на човек и 40 м² приет стандарт, възлизат на 43 % средностатистически дефицит. Изводът е, че жилищата в градовете на областта са твърде малки.
  

• 
  морално и физически остарели жилища – 2907;
  
• 
  жилища, нуждаещи се от ремонт и обновяване – над 10000;
  
• 
  жилища без основни благоустройствени елементи – 2005.
  

• 
  Средностатистическата жилищна задоволеност в областта е значително под средната за страната.
  
• 
  В областта има селища с остра жилищна нужда, но има обезлюдени райони.
  
• 
  Моментното състоянието на фонда е задоволително, но за да се поддържа и подобрява, са необходими големи частни и обществени инвестиции.
  
• 
  Физическата наличност на благоустройствени елементи е сравнително добра, но не допринася за качеството на обитаване в съответната степен поради лошо техническо състояние на инженерните мрежи и ниска платежоспособност на хората.
  
• 
  Социалните жилища са недостатъчни и системата за осигуряването им се нуждае от радикална реформа.
  
• 
  Жилищните пазари са се развили само в по-големите градове и в момента са стагнирали.
  
• 
  Жилищната мобилност е ниска, платежоспособното търсене покрива тънкия социален слой на най-богатите.
  
• 
  Очакваното съживяване на новото строителство в големите общински центрове ще срещне недостига на инфраструктурно съоръжени терени.
  

Жилището би могло да се намеси в активизирането на икономиката в областта чрез провеждане на масово обновяване на жилищните комплекси в Благоевград, Петрич, Сандански и Гоце Делчев. Ако масовото обновяване стане възможно, биха се инвестирали поне 75 милиона лева (около 10 000 жилища, средно по 75м², по 100 лв/м²). Благоприятните дифузни ефекти на строителния сектор са известни. Но възможността да се проявят е абсолютно зависима от националната политика. Затова жилището не може да се нареди в списъка на реализуемите приоритети на областта.

Изчакването на нова национална жилищна политика, създаваща условия за акумулиране на частен капитал и провеждане на необходимото масово обновяване на фонда не трябва да е пасивно. В градовете Благоевград, Петрич, Сандански, Гоце Делчев и Разлог трябва да започне създаването на общински поземлени банки, които да позволят както провеждането на адекватни жилищни политики (когато националната създаде съответната рамка), така и безпрепятствено развитие на жилищните пазари (когато настъпи очакваното икономическо съживяване). Това може да стане чрез възползване от монополното положение на общините в разрешителния режим и трансформация на имоти от централните части в терени, подходящи за жилищно строителство.