Спортно-туристически комплекс „сютка“ о б щ у с т р о й с т в е н п л а н

Това са зони, натоварени с по-голяма концентрация на дейности, свързани с отдиха и туризма. Такава е например зоната около връх Сютка, която след пускането на голямата седалкова въжена линия ще бъде атакувана от голям брой туристи и скиори. Тази зона изисква специално внимание и грижи за устройство и опазване на ландшафта. Друга характерна зона, която трябва да придобие лесопарков характер е територията около главния многофункционален център в местността "Качаков чарк". Насищането на тази зона с посетители налага формирането на известни лесопаркови мероприятия, изброяването на които ще бъде предмет на по-подробна следваща разработка.

Мероприятията за опазване и оформяне на ландшафтни зони се простират на по-големи пространства. Изготвят се в съответствие и съвместно с предвижданията за лесоустройствени, земеделски, ловностопански, водностопански и горскостопански дейности. Основните задачи на МООЛ в зоните са хармонизация на природната среда, подобряване на екологическата характеристика и облика на ландшафта и създаване на подходяща среда за рекреация. В зависимост от функционалните зони на горскопланинския ландшафт МООЛ се дели на:

- в курортни гори - създаване на подходящи условия за рекреация;

- в алпийската зона - целят запазването на екологическото равновесие в тази леснонаранима екосистема, както и подобряване на пространствено-естетическите качества на средата;

- в нелесопригодни терени - целят подобряване на естетическите и екологически качества на ландшафта;

Това са възлови обекти, устроени за целите на спортната, обслужващата, рекреационната и туристическа дейности. Съобразно характера на ландшафтното оформяне те се делят на:

Така определена системата от мероприятия за опазване и оформяне на ландшафтните ивици, зони и ядра е директива за следващите етапи на разработките за реализация на ландшафтно-устройствения план.

10. 
    ТЕХНИКО-ИКОНОМИЧИСКИ ПОКАЗАТЕЛИ И БАЛАНС НА
    

Тази концепция наложи при планирането на спортно-туристическата инфраструктура да се използват норми, които се изискват от FIS и норми за планиране, използвани при някои европейски зимни центрове. Източниците, от които те са ползвани са посочени в библиографската справка.

Устройственият план е разработен в един основен вариант, който показва оптималния потенциал за развитие на спортно-туристическата инфраструктура и други обекти за обслужване, при отчитане на основния ограничител - опазване на горския фонд. При изработването на устройствения план е търсено най-доброто решение за опазване на горския фонд чрез локализация и концентрация на застрояването на хотелската зона и разполагането на обектите на обслужването и използване на съществуващите пътища за устройство на транспортно-комуникационната система.

Опазването на растителността при прокарванито на трасетата за ски пистите и подемните съоръжения е също една важна задача, която по наша преценка е решена на добро ниво, въпреки че проектирането на мрежата от писти се подчинява на техническите изисквания за наклони, криви и други параметри на релефа.

В това пространство основният вариант за развитие на спортно-туристическата инфраструктура осигурява изграждането на ски писти с различна трудност с обща дължина 59230 м и обща площ 204.65 ха. Подемните съоръжения (въжените линии) са с обща дължина 17680 м. и заемат площ от 15.1 ха. Общо пистите и въжените линии заемат площ от 219.75 ха, което представлява 8.45% от цялата територия, включена в границите на комплекса.

Засегнатите горски масиви при прокарването на спортно-туристичските съоръжения е 138.84 ха, което представлява 6.85% от общата площ на горските масиви.

Изграждането на спортно-туристическите съоръжения се предвижда да се реализира на общо пет етапа, които не са ориентирани във времето, тъй като тяхното изграждане ще зависи преди всичко от финансовите възможности на инвеститора и от нивото на туристическото търсене. По тези съображения, на базата на основния вариант е разработен алтернативен вариант (виж табло № 4 - пистов план - вариант), при който се постигат следните параметри:

- обща дължина на пистите - 31830 м

- обща площ на пистите - 110 ха

- обща дължина на лифтовете - 9480 м

- обща площ на лифтовете - 8.1 ха

- обща площ на писти и лифтове - 118.1 ха

- общо засегната горска площ - 75.78ха или 3.74% от общата горска площ

При основния вариант капацитетът на пистите е 5300 скиори (при норматив 26 скиори/ха) и около 8000 скиори при коефициент на претоварване К = 1.5 . При алтернативния вариант капацитетът е съответно 2860 скиори и 4290 скиори. По капацитет алтернативният вариант е около 54% от основния вариант.

Втората по значение антропогенна дейност в спортно-туристическия комплекс е главният многофункционален център, който заема площ 16.9 ха. В него се включва легловата база, заемаща площ около 15.2 ха. С нея органично и фунционално е свързан общокомплексният обслужващ център, заемащ площ 1.7 ха

1. 
   Обща площ на спортно-туристическия комплекс "Сютка" включително зоните, подложени на влияние - 2600 ха;
   
2. 
   Ски писти - краен етап на реализация
   

2.2. Сумарна денивелация - 13761 м - средна денивелация - 23.23%

2.3. Обща площ - 204.65 ха

3. 
   Подемни съоръжения - краен етап на реализация
   

3.2. Сумарна денивелация - 4295 м - средна денивелация - 24.28%

3.3. Обща площ 15.1 ха

4. 
   Капацитет на пистите
   
   1. 
      Норматив за едновременно ползване - 26 чов./ха
      
   2. 
      Капацитет в крайния етап - 5320 скиори (2860 скиори - вариант)
      

ІІ-ри етап - 880 чов.

ІІІ-ти етап - 1370 чов.

ІV-ти етап - 850 чов.

V-ти етап - 490 чов.

5320 чов.

5. 
   Максимален брой скиори при К_п= 1.5 - 8000чов.
   
6. 
   Други посетители на комплекса неползващи пистите - 2000 чов.
   
7. 
   Общо максимално демографско натоварване - зимен сезон - 10000 чов.
   
8. 
   Бруто демографско натоварване на територията - 3.85 чов/ха
   
9. 
   Бруто терен на посетител (общо) - 2600 м²
   
10. 
    Площ от пистите на 1 скиор - при К = 1 - (204.65 : 5320) = 385 м²/скиор
    

11. 
    Общо максимално демографско
    

12. 
    Хотелска зона
    

12.2. Нето терен на легло - 60 м²

12.3. Общо нето терен - 12000 м²

12.4. Плътност на застрояване - 20%

12.5. Озеленяване и други площи в нето терен - 60%

12.6. Жилищен стандарт - 25 м²/ легло

12.7. Общо разгъната застроена площ - 50000 м²

12.8. Други обслужващи сгради и заведения - 10 м²/легло

12.9. Общо разг. площ по т. 12.8. - 20000 м²

12.10. Общо разг. площ (т.12.7. + т.12.9.) - 70000 м²

12.11. Общо застр. площ в нето терен - 24000 м²

12.12. Средна етажност на застройката - 2.92 етажа

от нея: - хотелска част - 3.6 етажа

- други (администрация, хранене,

развлечения и др.) - 2 етажа

13. 
    Други площи в хотелската зона
    

мрежа, спорт и др.) - 16 м²/легло

13. 
    Общо други бруто терени
    

13. 
    Общо брутна територия на
    

12. 
    Обществено обслужващ център и други
    

14. Пътна мрежа и открито паркиране - 5.6 ха

Територията на СТК "Сютка" се разпределя както следва:

1. - ски писти (алпийски + бягане) - 210 ха - (8.08%)

2. - подемни съоръжения - 15.1 ха - (0.57%)

3. - хотелска зона (2000 легла) - 15.2 ха - (0.58%)

4. 
   - обществено обслужващ център
   

4. 
   - транспортно-комуникационна
   

6. - горски масиви - 1885 ха - (72.5%)

7. 
   - реки, дерета, поляни, ливади
   

общо - 2600 ха - (100%)

2. 
   Предварителна оценка на ефектите от изграждането на стк "сютка"
   

Оценката на комплексната ефективност от реализацията на инвестиционната инициатива е сложно проучване, което ще бъде направено след приемането на Устройствения план на СТК "Сютка" от лицензирано за тази дейност звено. В него ще се определи точния размер на необходимите инвестиции за изграждането, очакваните приходи и разходи в процеса на експлоатацията и средната годишна рентабилност, на основата на задълбочен анализ на туристическото търсене, платежоспособността на клиентите и други фактори.

В тази част от проучването към Устройствения план е направен опит да се маркират сферите, в които ще се прояви ефективността от изграждането на СТК "Сютка". Сферите са главно две:

- ефекти, отнасящи се до преките инвеститори на проекта (Акционерното дружество - "Сютка - 2000");

- косвени ефекти, отнасящи се до комплексното развитие на териториите на общините Велинград и Ракитово;

Регионалните технико-икономически проучвания показват, че спортно-туристическият комплекс "Сютка" е част от един курортно-туристически микрорайон с очаквано натоварване от около 27 000 - 30 000 посетители през зимния сезон и около 10000 - 15000 посетители през летните месеци. Общият брой на посетителите в комплекса "Сютка" през зимния сезон ще е около 8000 - 10000 души, а през лентия - около 3500 - 4000 души. Очаква се , че през зимния сезон около 50% от посетителите ще бъдат с цел зимна ваканция (4000 души), за които трябва да бъде осигурен леглови фонд (хотели), а другите 50% (4000 души) ще бъдат като епизодични посещения и за развлекателен туризъм в края на седмицата - еднодневни или двудневни посещения в комплекса от района на София, Пловдив и Пазарджик.

Необходимият леглови фонд, в съответствие с технико-икономическите проучвания и очакваното търсене ще бъде разпределен както следва:

- І-ва група (за високо платежоспособни посетители) - общо 2000 легла (4 - 5 звезди) в хотелската част на СТК "Сютка";

- ІІ-ра група (за посетители със средно ниво на платежоспособност) - общо 2000 легла в частни хотели (2 - 3 звезди) във Велинград и Ракитово;

- ІІІ-та група (за непретенциозни по отношение на легловата база посетители, за които зимният спорт и летен туризъм са по-важният акцент на посещението - общо 1000 - 2000 легла в малки хотели и частни квартири във Велинград и Ракитово.

Горните разчети се базират на презумпцията за реализиране на проекта по варианта за оптимално натоварване на природната среда с антропогенни елементи и допустимо върхово натоварване с посетители. В практически план, очакваното върхово натоварване зависи от търсенето и предлагането на качествен туристически продукт, което ще се засилва или намалява под влиянието на конюктурните условия на локално, национално и интернационално ниво.

За да се предпазят инвеститорите на обекта от икономически рискове се предлага изграждането на комплекса да се реализира на пет етапа, които не са ограничени във времето, но създават предпоставки за реагиране на пазарните условия. Всеки етап е балансиран по отношение на връзката спортно-техническа инфраструктура - леглови фонд и обслужващи обекти. Прецизирането на етапите на изграждане ще се осъществи в следващите фази на проектиране, но Устройственият план препоръчва да не се надминава параметрирания брой на максимално натоварване на територията с посетители и планираната за тяхното обслужване спортно-туристическа и друга инфраструктура. Същевременно не трябва да се минава под параметрите на варианта "ограничено развитие", (който в общи линии включва мероприятията до трети етап на реализация), тъй като целесъобразността от изграждането на комплекса и издигането му на нивото на международен зимен център ще бъде поставено под съмнение.

Независимо от посочените по-горе алтернативи - "оптимално" или "ограничено" развитие, външната довеждаща техническа инфраструктура до СТК "Сютка" трябва да бъде в съответствие с параметрите на оптималното развитие.

По най-груби разчети разходите за изграждане на спортно-туристическия комплекс "Сютка" в рамките на настоящия проект се разпределят в три основни направления:

1/ разходи за изграждане на хотелската част заедно с общокомплексното и друго обслужване на посетителите - 40 000 000 $;

2/ разходи за инженерни съоръжения и външна (довеждаща) техническа инфраструктура (В и К, електроснабдяване, пътна мрежа, съобщителна мрежа и др.) - 14 000 000 $;

3/ разходи за спортно-туристически и подемни съоръжения - 40 000 000 $;

Общо разходи за построяването на СТК "Сютка" - 94 000 000 $.

В съответствие на туристопотока по ниво на платежоспособност и най-оптимистична груба оценка на очакваните чисти годишни приходи (в това число и от лятното ползване на изградената база) може да се допусне, че годишната рентабилност на вложените инвестиции ще бъде около 7.5% и срок на възвръщаемост - общо за всички групи капитални разходи (инвестиции) около 13 години.

Идеята за изграждането на спорно-туристическия комплекс "Сютка" е възможна от природогеографска гледна точка и уместна от социално-икономическа гледна точка. Един такъв комплекс представлява една изключителна възможност за бъдещето развитие на района. Ще се разкрият стотици нови работни места, пряко свързани със строителството и експлоатацията на СТК "Сютка" и други, косвено свързани с обслужването на туристопотока. Ще се увеличи спектърът на поминъка на населението в района, както по време на строителството на обектите, така и по време на експлоатацията им. Притокът на курортисти ще даде положително отражение върху културата на местното население. Ще се развие частното хотелиерство, ще се даде тласък на разрастването и модернизирането на селищата в района. Ще се възродят старите и ще се развият нови занаяти. Ще се появи нуждата от изграждането на сгради на културата и общественото обслужване. Ще трябва да се подобри и реконструира инженерната инфраструктура, да се осигурят нови мощности.

Природната среда ще се оптимизира, т.е. ще стане достъпна за хората, като се санира, рекултивира и примине под друг статут, от гора със стопанско предназначение - главно дърводобивно, ще стане лесопарк за отдих и спорт, като тревните площи по пистите и спортните терени ще станат тучни пасища за животновъдството. Ще се организират локални мандри, като атракция за туристите, със специализирани заведения за хранене към тях. Много хора ще намерят своя поминък.

Построяването на спортно-туристическия комплекс "Сютка ще даде благоприятно отражение върху цялостното развитие на Западните Родопи.

12. ПРАВИЛА ЗА ПРИЛОЖЕНИЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ПРОЕКТ НА

УСТРОЙСТВЕНИЯ ПЛАН НА С Т К “СЮТКА”

Правилата за приложение на предварителния проект на устройствения план на Спортно-туристическия комплекс “Сютка” имат за цел да регламентират общите изисквания по ползването, експлоатацията, опазването и устройването на територията, предвидена за изграждането и функционирането на самия комплекс. Тези правила се базират на изискванията за устройването (възприемано в широкия смисъл на съдържанието на това понятие) на територии с подобни функции, които са нормативно уредени с действащата законова и подзаконова уредба в нашата страна.

Настоящите правила засягат статута и режимите на устройването, включително и ползването и опазването на отделните видове територии, включени в обхвата на Спортно-туристическия комплекс. Съобразно разработената Концепция за структуриране на неговата територия са обособени четири зони, а именно:

• 
  Зона А, обхващаща главния многофункционален център на курорта. Тази зона може да бъде характеризирана с висока степен на урбанизация, независимо, че с проекта се предлагат добри решения със застройката на главния център,за да не се създава визуална представа и впечатление за наличието на силно урбанизирана зона. В обхвата на тази зона с проекта се предвижда да бъдат включени хотелската част, обектите на главния обслужващ център ( заведения за хранене , отдих и развлечение, информационни бюра, базата на планинската спасителна служба, здравни обекти, ски гардероби и др.), събирателните пространства на ски пистите на най-ниското надморско ниво - зимния стадион, началните станции на подемните съоръжения и др.
  
• 
  Зона Б, включваща второстепенните обслужващи центрове. По проекта е предвидено тези центрове да бъдат организирани в местата, където се пресичат две или повече писти. Това са местата, където ще се сформират събирателните пространства на ски пистите на по-висока надморска височина от тази на главния център на спортно-туристическия комплекс. Във функционалния обхват на зона Б, освен пресечните точки и част от трасетата на ски пистите се включват и обекти на първичното обслужване основно за подкрепително хранене (чайни, кафе- аперативи и др.) и покрити паркинги.
  
• 
  Зона В, обхващаща точкови и линейни елементи на туристическата инфраструктура – ски писти, ски-влекове, седалкови лифтове, станции на подемните съоръжения и др.
  

Правилата за приложение на предварителния проект на Спортно-туристическия комплекс “Сютка” отчитат нормативните изисквания, заложени в следните законови и подзаконови нормативни документи:

• 
  Закон за териториално и селищно устройство (ЗТСУ) и Правилника за неговото приложение;
  
• 
  Закон за горите и Правилника за неговото приложение;
  
• 
  Наредба № 19 за строителство в горите и земите от горския фонд;
  
• 
  Закон за туризма и Правилника за неговото приложение;
  

С правилата се регламентира една обща постановка, засягаща статута на териториите, включени в границите на Спортно-туристическия комплекс “Сютка”. От територии, включени в горския фонд те получават статут на територии, предназначени за спортно-туристическо строителство. Тази промяна обуславя и правилата за тяхното ползване, експлоатация и опазване, заложени в действащата нормативно-правна уредба, касаеща териториите от този тип.

Правилата за приложение на предварителния проект на общия устройствен план на спортно-туристическия комплекс “Сютка”, засягащи първата зона – Зона А ( с най-значима антропогенна намеса), а именно – курортно-туристическото ядро със най-значимо застрояване са съобразени с нормативно-правните изисквания, прилагани при територии, за които се прилагат нормите на Закона за териториално и селищно устройство и Наредба № 5. За тях се регламентират строителни граници и в най-общи линии важат правилата за устройването на територии в строителните граници. Особеността на тези изисквания в случая е изискването за прилагане на специфични норми и стандарти за територии с туристически функции. Статутът на тези територии, които до започването на строителните мероприятия по изграждане на спортно-туристическия комплекс са включени в обхвата на горския фонд се променя. Горите, които се намират в зона А , както и на територията на целия комплекс ще придобият ново предназначение. От гори със стопански функции (предимно дърводобивни) те се превръщат в гори с рекреационни функции. Това ще промени и правилата за тяхното ползване, стопанисване и опазване с оглед на новото им предназначение. В обхвата на Спортно-туристическия комплекс “Сютка” с Общия устройствен план се предлага зона А (Главен многофункционален център на комплекса, включващ и хотелската зона) да има следните параметри:

• 
  бруто терен на хотелската зона – 15,2 ха;
  
• 
  брой на леглата в хотелската част – 2000;
  
• 
  разгъната площ на хотелската част – 50 хил. кв.м.
  
• 
  плътност на застрояване до 20%
  
• 
  свободни озеленени площи над 60% от нето терена
  

Режимите, които ще определят и самите правила за тяхното устройство и застрояване, а впоследствие и на самия правилник за приложение на Общия устройствен план ще бъдат обосновани по-подробно в неговия окончателен вариант. Тяхната конкретизация ще се осъществи с последващия го подробен застроителен и регулационен план на главния център на Спортно- туристическия комплекс.

По отношение на формите на собственост на териториите предвидени за изграждането и устройването на зона А (главен център на курорта) са със статут на държавна собственост в нейните две разновидности – публична и частна. Те се определят в съответствие с нормативните постановки, заложени в Закона за държавната собственост и Правилника за неговото приложение. Тъй като според изискванията на чл. 2 от Правилника за приложение на Закона за държавната собственост за земите от горския фонд в района на вр. Сютка няма друг специален нормативен акт, с който да се променя характера на формата на собственост, то в териториите, в които ще бъдат създадени курортно-туристическите ядра със застрояване се предлагат следните правила:

• 
  
  Изтегляне 2.21 Mb.
  
  Сподели с приятели: