Съответствие на сключените договори с условията, постигнати в конкурса, включително специфичните предложения

За базар “Сочи” са сключени 12 договора и записаните в договорите допълнителни ангажименти съответстват на предложените в офертите.

При проверката за изпълнението на допълнителните ангажименти е установено³²⁵:

3.6.1. Актуализиране на наемните цени - елемент от предложенията на кандидатите в конкурса, и като такова, включено в договорите за обект 1.1 на базар “Пристанище” и за обект 8 на базар “Сочи” не е извършено, съгласно чл. 24а от Наредба № 5³²⁶.

3.6.2. От представените протоколи, фактури, служебни бележки и договори за дарение, с които е документирано изпълнението на поетите ангажименти е видно, че направените насрещни предложения, включени в договорите като допълнителни клаузи са изпълнявани в периода 2008 г. - 2011 г., включително през м. януари 2011 г.

По отношение документирането на изпълнението в полза на общината:

а) не е представен документ за инсталирането на климатик в обект № 1 на базар “Сочи”.

б) протоколите за дарените дрехи на дома в с. Кошарица от наемателите на обекти 1 и 3 в базар “Сочи” не са остойностени (задължението по договора на първия обект е дарение на стойност 500 лв., а за втория обект - без стойност).

в) в договора за обект 9 - базар “Сочи” е записано финансово подпомагане от 150 лв., за закупуване на тетрадки и учебници за социално слаби деца. В изпълнение за дома в
с. Кошарица са предоставени дрехи, като протоколът не е остойностен.

г) по четири договора за наем, от наемателите, които са поели задължения с насрещни предложения са направени парични дарения с договор за дарение и ангажиментите им са изпълнени.

При одита са проверени досиетата на отдел “ОС” за проведените два конкурса за базар “Пристанище” и базар “Сочи” в стария град Несебър.

Досиетата съдържат документите за иницииране на процедурата, решението за провеждането ú, утвърдената конкурсна документация, протоколите на комисиите, всички заповеди на кмета за отделните етапи на процедурата, всички оферти на кандидатите (описани в протоколите на комисиите) и сключените договори. Част от документите не са трайно класирани, а други не са подредени хронологично по време. В досиетата не са приложени приемателно-предавателни протоколи между представители на общината и спечелилия участник, които са неразделна част от договора, съгласно чл. 96, ал. 1 от Наредбата.
4. Проверка за управлението на наемните правоотношения по сключените договори за наем
През годините на периода броят на наемните правоотношения е различен. През 2006 г. в сила са 142 договора за отдаване под наем на общински имоти, през 2007 г. - 286, през 2008 г. - 175 и през 2009 г. - 139 договори.

Поради високият относителен дял на несъбраните наеми в извадката за проверка са включени 44 обекта на територията на общината (40 ЧОС и 4 ПОС), за които наемателите имат неизплатени задължения. Критерият за подбор е „размер на задължението - над 1000 лв., към 31.12. на съответната година от периода.” Източник на информацията са аналитични оборотни ведомости (АОВ) за времето от 01.01. до 31.12. за четирите години на периода³²⁷. Проверките са извършени по екземплярите на договори от досиетата на обектите.

През периода за обектите в извадката са в сила 58 договора, 34 от които са сключени преди 2006 г. и 2 настанителни заповеди за жилища, издадени преди 2006 г. Прекратени са 29 договори от извадката, с анекси е продължено действието на 4, и са сключени 18 нови, от които 14 със същите наематели и 4 с нови наематели.

Анализирани са договарянето и изпълнението на клаузите за срок на наемното правоотношение, наемна цена, срок за плащане на наемните вноски, включване на клаузи за лихви за забава и правилното определяне на размера им, изчисляване и плащане на консумативи, клаузи за прекратяване на договорите и предприемане на действия при наличие на основания за прекратяване.

На следващото заседание на ОбС през м. юни е последвало второ решение с № 669/

Съгласно чл. 30 на ЗПУ без търг или конкурс на пощенски оператор по чл. 24 от с.з. могат да се предоставят за ползване или да се продават имоти - частна общинска собственост, а имотът, който е отдаден под наем (не за ползване) е публична общинска собственост.

В изпълнение на незаконосъобразното решение на ОбС и в нарушение на чл. 11, ал. 1 от ЗОС и чл. 12, ал. 1 от Наредба № 5 за РПУРОИ, е издадена Заповед № 807 от 28.07.2007 г. на кмета на общината и е сключен договора за наем от 28.07.2006 г. със срок от една година.

На основание чл. 15, ал. 1, т. 4 от ЗОС, чл. 19, ал. 7 от Наредба № 5 и чл. 17 от договора с изтичането на договорения срок на 28.07.2007 г. договорът е бил прекратен и последващото му отдаване е следвало да се извърши след търг или конкурс.

През 2007 г. и 2008 г. на основание докладни записки на кмета³³⁴ и решения на ОбС³³⁵ са сключени два анекса към договора. Първият³³⁶ от 29.11.2007 г. е за удължаване на срока с една година. Вторият³³⁷ от 19.11.2008 г. е за удължаване на срока с три години и промяна на наемната цена на 362 лв. с ДДС, или 1.20 лв./кв.м. с ДДС.

Със сключването на анексите на практика имота отново е отдаден под наем без провеждане на търг или конкурс, въпреки че в докладната записка на кмета до ОбС от 19.09.2008 г. изрично е посочено „Към настоящия момент срокът на договора е изтекъл и продължаването му с анекс е незаконосъобразно”.

Определянето на наемната цена, извършено от ОбС в Решение № 375/ 13.10.2008 г. е в нарушение на чл. 24 от Наредба № 5 - „Общинският съвет определя първоначалната цена при провеждане на публичен търг или публично оповестен конкурс за отдаване под наем... , съгласно приложение № 1”.

Първоначалната цена по т. 1 на приложение 1 за - офиси, кантори, услуги и др. в
гр. Свети Влас е 7.80 лв. без ДДС или 9.36 лв. с ДДС.

Разликата в цената за 1 кв.м., между цената от 1 лв./кв.м. без ДДС, определена от ОбС с решението от 13.10.2008 г., и първоначалната тръжна цена по Наредба № 5, е 6.80 лв./кв.м. без ДДС, или 8.16 лв. на кв.м. с ДДС.

Разликата в месечната наемна цена за отдадената площ е 2 053.60 лв. без ДДС

При проверката за редовността на плащанията е установено:

а) в нарушение на чл. 96, ал. 1 от Наредба № 5 договорът за наем не е сключен в
7-дневния срок от плащането на цената (изпълнено условие към 01.08.2006 г.), а 9 месеца по-късно;

б) в нарушение на чл. 96, ал. 2 от Наредба № 5 имотът е предаден на наемателя за ползване, което е документирано с ППП, който съгласно наредбата е неразделна част от договора, въпреки липсата на договор;

в) плащанията по договора са: първата вноска е платена още при провеждането на конкурса³⁴² - на 28.06.2006 г. и на 01.08.2006 г., съобразно конкурсните условия (девет месеца преди договора); за 2007 г. плащането е със закъснение от 14 дни - на 14.06.2007 г.; за 2008 г. - три вноски в периода 17.06.2008 г. - 29.07.2008 г. и начислена лихва за забава; за 2009 г. с две вноски от 01.06.2009 г. и 17.06.2009 г. са постъпили 6 000 лв. плюс лихви за забава. Към 20.10.2009 г. наемателят дължи общо 6 263. 44 лв., от които главница 6 104.26 лв. и 159.18 лв. лихва.

С молба до ОбС Несебър от 01.09.2009 г.³⁴³ наемателят моли ОбС за намаляване размера на наемната цена на основание чл. 14, ал. 8 от ЗОС. Молбата е изпратена от ОбС на кмета на 07.10.2009 г.³⁴⁴ с молба за становище. С писмо от 23.10.2009 г. кметът изразява становище³⁴⁵, че искането „не може да бъде уважено”, т.к. намаляването на цена, договорена след провеждане на конкурс опорочава условията за провеждането на конкурса и предлага прекратяване на договора или предоговаряне на начина на плащане - от една на три вноски.

В ОбС е проведено обсъждане на молбата в две комисии, при което комисията по „Бюджет, финанси и европейски фондове” приема решение³⁴⁶, че „Не излиза с решение”, а комисията по „Общинска собственост, приватизация и следприватизационен контрол” (ОСПСК) приема решение³⁴⁷, с което “...предлага на Общинския съвет на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 и т. 23 от ЗМСМА, да даде съгласие и опрости частично дължимата сума от наемателя към Община Несебър за 2009 г. с 3 000 лв.”

В отговор на предложението на комисията, с Решение № 790 от 2009 г.³⁴⁸ ОбС на основание чл. 21, ал. 1, т. 8 и т. 23 от ЗМСМА „дава съгласие да се опрости частично дължимата сума от наемателя към Община Несебър за 2009 г. с 3 000 лв.”.

По данни от п.п. „Архимед”, след решението на ОбС, към 31.12.2009 г. наемателят няма задължение, а в извлечението от счетоводната сметка³⁴⁹ за 2009 г. няма аналитична партида на този наемател.

4.1.3. Срокът на отдаване е определен в съответствие с разпоредбите на чл. 14, ал. 3 от ЗОС и чл. 17, ал. 2 от Наредба № 5 за РПУРОИ, като в зависимост от вида на собствеността и условията на отдаването е една, три или пет години.

С точка 16 от процедура за “Отдаване под наем ...” през месец юни 2008 г. е въведена контролна дейност за проследяване срока на договорите.

Не е документирано, дали проверките са извършени. В проверените досиета няма писмена информация за изпълнението на контролната дейност и последващо не може да бъде установено, дали проверките не са извършени, или не са документирани.

В много случаи в нарушение на чл. 8, ал. 4, чл. 15, ал. 1, т. 4 от ЗОС и чл. 15 от Наредба № 5 след изтичането на договорения срок са сключени анекси за удължаване на срока на договора.

Например:

С договор от 06.06.2001 г. е отдаден под наем кея на северното пристанище³⁵⁰ на
гр. Несебър. Срокът на отдаване е 3 години с годишна наемна цена от 4 800 лв. без ДДС (5 760 лв. с ДДС). С анекс от 13.06.2005 г. договорът е продължен „до провеждане на процедура за отдаване под наем”. На 07.06.2007 г. е сключен втори анекс, поради промяна в управителните органи на наемателя. С ППП от 30.12.2007 г. обектът е предаден на общината.

При проверката се установи, че информацията за дължимия наем е различна по регистъра на п.п. „Архимед” и по счетоводния регистър на п.п. „Ажур-Л”. По счетоводни данни към 31.12.2007 г. наемателят няма неплатени задължения, т.к. задължението от 2008 г. е закрито със счетоводна операция (4548/41100) № 3281/2009 г.³⁵¹ по описа.

От 07.06.2004 г. до 30.12.2007 г. - 3 години и 6 месеца след изтичане на срока по договора, конкурс или търг не е проведен и за същия срок обектът е ползван от наемателя без законово основание.

Всички договори за наем, по които след изтичане на договорения срок са сключени анекси за удължаване на срока, са продължени в нарушение на чл. 8, ал. 4, чл. 15, ал. 1, т. 4 от ЗОС и чл. 15 от Наредба № 5 за РПУРОИ, като отдаването след срока е продължило без законово основание и без да бъде проведен търг или конкурс.

4.1.4. С договор от 20.06.2006 г. под наем е отдаден паркинг³⁵², със срок на отдаването 3 години (до 20.06.2009 г.) и годишна наемна цена от 46 200 лв. с ДДС, платима на две равни вноски към определени в договора дати. Във връзка с Решение на ОбС № 112/27.02.2008 г.³⁵³ договорът е прекратен. С писмо от 06.02.2008 г. наемателят е уведомен от общината и поканен да се яви за изготвяне на ППП. Уведомлението е получено на 09.02.2008 г.³⁵⁴

По счетоводни данни към 31.12.2007 г. наемателят дължи 24 075.47 лв., представ-ляващи втората вноска за 2007 г. и лихвата за забава. По т. 3.1.ІІ. от договора годишната наемна цена, за 2007 г. е следвало да се заплати на две равни вноски по 23 100 лв., втората от които до 31.08.2007 г. През месец август е издадена фактура³⁵⁵ за дължимия наем от 19 250 лв. с начислен и платен от общината ДДС за 3 850 лв. Сумата не е внесена от наемателя и по счетоводни данни³⁵⁶ към 31.12.2009 г. е общо 29 437.74 лв. Вземането не е погасено и през 2010 г. Предприети са действия за принудително събиране, които не са приключили към
м. март 2011 г.

4.1.5. Със Заповед № 94 от 27.02.2004 г. на кмета на общината „на основание чл. 30, ал. 4 от Наредба № 5 и чл. 14, ал. 4 от ЗОС” в обект общинска собственост - офис № 9 в ЖСК “Изгрев-1”³⁵⁷ е настанен наемател за осъществяване на клубна дейност за срок от една година, като в заповедта е указано след връчването ú да се сключи договор за наем.

В периода от 01.01.2006 г. до 31.12.2009 г. не са предприети действия за сключване на договор с наемателя и между страните не е определен срока за плащане на наемната вноска, лихвата за забава и другите условия по наемното правоотношение.
4.2. Разходи за консумативи и възстановяването им от наемателите
Във всички проверени договори са включени клаузи за заплащане на разходите за консумативи - вода, електроенергия, такса смет, текущи ремонти и други от наемателите.

При проверката за начисляване и събиране на сумите за ел. енергия за 2009 г. е установено³⁵⁸:

4.2.1. На база получените от доставчика „EVN” фактури отдел ФСО изготвя опис, като за обектите, които имат „собствени” електромери, се издават фактури за стойността на изразходваната ел. енергия плюс ДДС, които се изпращат с писмо с обратна разписка на всеки наемател.

За месец декември 2009 г. в описа са включени 5 обекта, за които не са издадени фактури на наемателите и сумите общо за 121.93 лв. (без ДДС) не са внесени в общината.³⁵⁹

4.2.2. За обектите, които имат контролни електромери, ел. енергията се отчита служебно и наемателите внасят сумите по изпратените им съобщения. Постъпилите суми се отразяват от отдел „ФСО” в приход на сметки “Каса” или “Банка” и по кредита на сметка 4110 1 “Вземания от клиенти”.

Например:

а) стойността на консумираната ел. енергия от наемателите на базар “Сочи” се възстановява на общината по касов път веднъж или два пъти в годината. През 2009 г. в касата на общината са постъпили 494.24 лв. с ПКО от 30.04.2009 г.

б) за “Здравна къща” гр. Несебър стойността на консумираната ел. енергия се изчислява месечно, съставя се фактура за всеки кабинет и за ЦСМП и дължимите суми се внасят по банков път с платежно нареждане. Дължимите суми (по фактурата на „EVN”) се начисляват текущо от отдел „ФСО” на общината. В края на година се извършва изравняване на сметките и при установяване на разлика между данните по фактури на „EVN” и фактурите, издадени от общината на наемателите, се извършва изравняване.

Стойността на консумираната ел. енергия за общите помещения и за последните два етажа на сградата е за сметка на общината и през одитирания период не е извършвано префактуриране.

4.2.3. За част от електромерите по фактури на „EVN” разходите за ел. енергия са за сметка на общинския бюджет и се отчитат в издръжката на общинската администрация. Сумите не се възстановяват по разходната сметка, тъй като в отдел „ФСО” няма информация кой е потребителят, следва ли да възстановява направените разходи, и на кого следва да се издадат фактури за отчетеното потребление. Констатираните случаи са за:

а) ИТ № 2732818 Пазар гр. Несебър, сума 486.18 лв. без ДДС. В отдел ФСО липсва информация за кой пазар е потреблението;

б) ИТ № 4007189 Уличка на занаятите до ресторант “Капитанска среща” - не е ясно дали е за улично осветление, или за търговските обекти;

в) ИТ № 2737842 Клуб на ВМРО “Вардарско слънце” и ИТ № 2730342 Здравна служба с. Кошарица - 20.00 лв. без ДДС - не са включени в описа на “ФСО”, не е начислено вземане, не е издадена фактура и суми не са внесени;

г) ИТ № 2732584 Ритуална зала гр. Несебър - общината ползва част от реституирана сграда, не е известно каква част е общинска собственост и как се отчита консумираната

В пет случая, в които наемателите дължат неплатени вноски към 31.12 за всяка от четирите години на одитирания период не са предприети действия за прекратяване на договорите, въпреки наличието на основание за прекратяване - при неплащане на две или три наемни вноски, в зависимост от конкретния договор, в т.ч.:

4.3.1 за обект 2.1 на базар „Пристанище”³⁶⁰ дължимата сума към 31.12.2009 г. е 7 709.82 лв., с произход две неплатени вноски за 5 517.36 лв. от 2006 г., което е основание за прекратяване при договор с годишен наем, платим на три вноски.

Сумата е внесена след края на одитирания период през 2010 г.

4.3.2. за обект “Плод-зеленчук”, Слънчев бряг-запад³⁶¹, със срок на договора до 10.03.2006 г. наемателят дължи 15 месечни наемни вноски към 31.12.2006 г., а към
31.12.2009 г. - 58 наемни вноски, в общ размер 9 749.82 лв., в т.ч. 8 002.60 лв. главница и 1 747.22 лв. лихви. Сумата не е внесена и през 2010 г.

4.3.3. за два обекта (1.3 и 7.1) на базар “Пристанище” дължимите вноски за четирите години са по два последователни договора и за двата обекта. За първия обект³⁶² наемателят дължи към 31.12.2006 г. четири вноски (по първия договор) и шест вноски към 31.12.2009 г. (по втория договор). Сумите не са внесени и през 2010 г.

За втория обект³⁶³ наемателят дължи към 31.12.2006 г. две наемни вноски - основание за прекратяване при договор с годишен наем, платим на три вноски, и една вноска към 31.12.2009 г. - основание за прекратяване при договор с годишен наем, платим на две вноски. Към 31.12.2006 г. общият размер на задължението е 10 390.06 лв., в т.ч. 7 000,00 лв. главница и 3 390.06 лв. лихви, а към 31.12.2009 г. - 4 807,73 лв. - 4 740.76 лв. главница и 66.97 лихва. Сумите са внесени след края на одитирания период през 2010 г.

4.3.4. за обект “Кафене”³⁶⁴ гр. Несебър, със срок на договора от 05.05.2005 г. до 05.05.2008 г., към края на втората година - 31.12.2006 г., наемателят дължи 12 месечни вноски, а към 31.12.2009 г. – 4 вноски. Сумите са внесени след края на одитирания период през 2010 г.

Приемането и предаването на имотите е контролна дейност, която има съществено значение, както от гледна точка на възникването и прекратяването на правоотношението с наемателите, така и от гледна точка на опазването и отчетността на активите (имотите) предмет на наемните сделки. Документирането за изпълнението на контролната дейност минимизира риска за общината от неспазване на договорите и погиване на активите.

При проверката за спазването на изискванията за документиране на действията по предаване на имотите от и на наемателите е установено:

В нарушение на чл. 86, ал. 2 от Наредба № 5 за РПУРОИ в част от проверените случаи при възникването или прекратяването на наемните правоотношения не са съставяни приемателно-предавателни протоколи, в т.ч.:

а) в шест случая³⁶⁶ за договори с изтекъл срок преди 31.12.2009 г., не са съставени ППП за предаване на обекта от наемателя на общинската администрация.

За три от обектите ползването на имотите продължава и през 2010 г., в т.ч. офис 9-ЖСК Изгрев ³⁶⁷ със срок по договор и заповед до 01.03.2005 г., имотът се ползва и през 2010 г., т.е.

б) в три случая са издадени заповеди на кмета за прекратяване на наемното правоотношение. Няма съставени ППП за приемане на обекта от общинската администрация, в т.ч. обект 3-ЖСК Изгрев, обекти 4.3 и 5.6 от базар “Пристанище” ³⁶⁹;

в) по два договора за наем на общински жилища³⁷⁰ от 10.02.2005 г. и 01.11.2004 г., жилищата са отдадени под наем за срок от една година. Определен е месечен наем, дължим до 10-то число на текущия месец на плащането, а неизпълнението на договорени клаузи и изтичането на срока са основания за прекратяване на договора. На основание чл. 46, ал. 2 от ЗОС и чл. 22, ал. 12, т. 1 от Наредба № 4 са издадени заповеди на кмета³⁷¹, за прекратяване на наемните правоотношения с наемателите, като е разпоредено изготвяне на ППП за освобождаването на жилищата. В заповедите не са дадени нареждания за предприемане на действия за събирането на дължимите суми от наемателите.

По данните от регистрите на общината задължението към 31.12.2009 г. на наемателя по първия договор, с месечен наем от 20.48 лв., е в равностойност над 50 наемни вноски. След одитирания период, през 2010 г., са внесени 40 вноски и лихва за забава. Към 31.12.2009 г. наемателят по втория договор, с месечен наем от 19.32 лв., има задължение в равностойност на над 180 месечни вноски. Постъпления по договора няма и през 2010 г.

По документален път не може да бъде установено, дали жилищата са освободени и предадени на общината или ползването продължава, тъй като в досиетата на обектите няма ППП и за двата случая;

г) за обект “Кафе-Еспресо”³⁷² с. Баня към 31.12.2006 г. наемателят дължи над 12 месечни вноски за 2 497 лв. Обектът е отдаден с договор от 2001 г., последван от два анекса от 2003 г. и 2005 г. със срок ”до провеждане на конкурс”. През 2009 г.³⁷³ договорът е прекратен. В досието на обекта няма протокол за предаването му от наемателя и по документален път не може да бъде установено, дали ползването е прекратено, или продължава.