П р о с п е к т “балканика имоти” адсиц регистрационен документ
ИМУЩЕСТВО, ПРОИЗВОДСТВЕНИ ЕДИНИЦИ И ОБОРУДВАНЕ
Изтегляне 1.1 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- 7. ФИНАНСОВО СЪСТОЯНИЕ.ПЕРСПЕКТИВИ
- 7.1. ЛИКВИДНОСТ И КАПИТАЛОВИ РЕСУРСИ
- Подробна информация за начините на финансиране е представена на стр. 25, в т. 7.5.1.
- 7.2. НАУЧНО-ИЗСЛЕДОВАТЕЛСКА И РАЗВОЙНА ДЕЙНОСТ
- 7.3. ОСНОВНИ ТЕНДЕНЦИИ
- 7.3.1. Макроикономически индикатори
- 7.3.2. Пазар на недвижими имоти
- 7.3.2.2. Търговски площи
- 7.3.2.4. Търговски центрове
- 7.3.2.5. Индустриални имоти
- 7.3.2.7. Урегулирани поземлени имоти (УПИ)
- 7.4. ПРОГНОЗНИ ДАННИ ЗА ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО ЗА ПЕРИОДА 2008 – 2011 Г
- 7.4.1. Прогнози за 2008-2011 финансова година
6. ИМУЩЕСТВО, ПРОИЗВОДСТВЕНИ ЕДИНИЦИ И ОБОРУДВАНЕКъм датата на настоящия регистрационен документ дружеството не притежава други активи, освен средства по банкови сметки. 7. ФИНАНСОВО СЪСТОЯНИЕ.ПЕРСПЕКТИВИДружеството е новоучредено и към момента няма придобити имоти, поради което към настоящия момент в Дружеството няма постъпления от наеми или от продажби. Относно инфлацията и промените във валутния курс, правителствени, икономически, данъчни, монетарни или политически фактори, които пряко или непряко оказват съществено влияние върху дейността на Дружеството, виж “Рискови фактори”. 7.1. ЛИКВИДНОСТ И КАПИТАЛОВИ РЕСУРСИКъм настоящия момент капиталовите ресурси на дружеството се формират изцяло от собствен капитал и не е използвало външно /дългово/ финансиране. За извършване на дейността дружеството не е предвидило да ползва външно финансиране. От началото на 2009г се очакват плащания по сключени договори за продажба на имоти, което е видно от представените прогнозни отчети. Не съществуват каквито и да е ограничения върху използването на капиталови ресурси, които значително са засегнали или биха могли значително да засегнат пряко или косвено дейността на емитента.
Изборът на конкретната форма на финансиране ще бъде направен в съответствие с пазара на лихвените нива в страната. Източници и размер на паричните потоци Към 31.01.2008г. Дружеството притежава единствено основен капитал в размер на 500 000 лева. Предвид това, паричния поток от началото на периода – 14.01.2008 г. /датата на регистрация на дружеството/ до края на разглеждания период – 31.01.2008 година, остава без движение и отразява единствено набраните парични средства в началото и края на периода в размер на 500 000 лева. Виж приложения отчет за паричните потоци на Дружеството към 31.01.2008 г.
До момента на изготвяне на настоящия регистрационен документ, дружеството не е извършвало развойна дейност и не планира извършването на такава дейност в бъдеще. 7.3. ОСНОВНИ ТЕНДЕНЦИИВ тази част от Регистрационния документ на Дружеството, са представени констатации и изводи за основните сегменти на пазара на недвижими имоти в страната. Представените данни могат чувствително да се различават от данните на всяка една агенция за недвижими имоти или други източници на информация. Съдържащата се финансова информация в този раздел се основава на очакванията ни към настоящия момент за развитието на пазара на недвижими имоти и в частност на дейността на дружеството. Бъдещото развитие на този пазар може значително да се отличава от това, което предвиждаме или очакваме. Потенциалните инвеститори не бива да отдават прекалено голямо значение на прогнозните стойности и предвиждания, съдържащи се в този раздел. Възможно е дори индивидуално направени прогнози от тях самите, в бъдеще да се покрият в по-пълна степен от направените от нас. 7.3.1. Макроикономически индикаториМакроикономическите индикатори на България през 2008 година безспорно ще бъдат продиктувани от реформата в данъчната система на правителството и въвеждането на плоската данъчна ставка от 10%. Очакванията са за увеличено потребление и икономически растеж. Рисковете са свързани основно с факта, че увеличеното потребление ще доведе до по-висока инфлация. През 2007 година инфлацията от 12,48% бе по-скоро прецедент и не се очаква ръст на цените в потребителската кошница с този темп. Въпреки това обаче, инфлацията най-вероятно ще бъде по-висока и нашите очаквания са да бъде приблизително 6%. Основен рисков фактор е ипотечната криза, която през последната година се разрази на международните пазари. Голяма част от банките обявиха рекордни загуби и индексите на капиталовите пазари отразиха това. В България, това се отразява най-вече с намаляването на преките чуждестранни инвестиции, които заедно с дефицита по текущата сметка, могат да изиграят основна роля върху потреблението и съответно икономиката. Намаляването на безработицата и увеличаването на потреблението и покупателната способност на населението няма да бъдат засегнати пряко от външни фактори.
Източник: Доклад по закона за държавния бюджет 2008 7.3.2. Пазар на недвижими имотиПрез последните няколко години, пазара на недвижими имоти придоби характеристиките на по развит пазар. През 2005 година, по-голяма част от сделките с недвижими имоти бяха по-скоро на базата на продажба „на парче” или на индивидуални единици в сградите, докато през последната година, голяма част от сделките бяха направени на цели сгради и дори портфейли. Пазарът на земя се разви също, като вече голяма част от парцелите на пазара се продават заедно с виза за проектиране и на окрупнени парцели. Доходностите на пазара се компресираха през последните няколко години, като през 2005 година имаше сделки в интервала между 10% и 15%, докато в края на 2006 и началото на 2007 година, доходностите бяха по-скоро в интервала между 7% и 8% за офис площите и 6.75% - 7.5% за търговските площи. В края на 2007 година се случи и най-голямата сделка до този момент на пазара на недвижими имоти, инвестиционният фонд Лендмарк бе продаден за 210 млн. Евро на мениджърския екип на компанията. Според информация от пресата, доходността на тази сделка е приблизително 7%. Ваканционните имоти и жилищата също започнаха да се сегментират, като вече основните фактори при покупка на такъв тип имоти са свързани с доходност от инвестицията и качество и локация на недвижимия имот. Основни центрове за покупка останаха големите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас, както и курортните центрове, като Банско и съседните населени места, Пампорово, Боровец и съседните населени места и крайбрежието на Черно море. Пазарът на индустриални имоти също претърпя промяна, но този пазар все още не е толкова развит. В края на 2006 година, инвестиционната компания Тишман обяви проекта си в района на летището за развитието складова и офис площ. Няколко по-малки проекти в крайградските райони на София също бяха обявени, както и няколко проекта в района на Пловдив и Варна. Очакванията са след развитието на тези проекти, пазара да придобие по-зрял вид и да се достигне до големи сделки и на този сегмент. Прогнозата за развитие: 7.3.2.1. Офис площиПазарът на офис площи през следващите няколко години се очаква да се развие още повече, като основни тенденции могат да бъдат продиктувани от настоящето търсене, превишаващо предлагането. Основните критерии за избор на офис от повечето фирми са:
Тенденцията на пазара е към повишаването на изискванията на наемателите. Повечето международни компании предпочитат наемането на площи в сгради Клас А. Българските компании също се пренасочват към наемане на площи с по-високо качество. Заедно с това, на пазара се наблюдава увеличаване на наемите, в центъра на София, нивата на наеми варират между 18 и 26 Евро на кв.м. докато в района на Бизнес Парк София, нивата са между 12 и 14 Евро за кв.м. Очакванията са тези нива на наеми да нарастват леко през 2008 година. През следващите няколко години, наемните нива ще останат стабилни, дори има вероятност за леко намаляване на наемите, тъй-като на пазара ще бъдат развити няколко големи проекта, сред които: Проекта на Соравия на Царигадско шосе, Бизнес център зад Хипермаркет Карфур на Цариградско шосе, проекта на Тишман до летището, както и някои по-малки проекти. В другите градове на България, се очаква нивата на наеми да останат стабилни. Като втори по значимост офис пазар се очертава да бъде този във гр. Варна, където има няколко големи проекта за офис сгради, сред които най-значим ще бъде този на Бизнес Парк Варна. Наемните нива в града са 12 Евро за кв.м. по периферията на града и 15 Евро за кв.м. в централната част. Пазарите на офис площи в Пловдив, Бургас и Русе, също се очаква да се развият заедно с предлагането и няколко големи проекта обявени в тези градове, като нивата там са между 10 и 12 Евро за кв.м.
7.3.2.3. ХипермаркетиСлед като много международни компании обявиха желанието си за навлизане на българския пазар, започнаха да се създават т.нар. Търговски паркове в покрайнините на градовете или в близост до главни булеварди. Наемните нива на тези площи са между 7 и 12 Евро за кв.м. като определящо за този тип площи е силата на търговската марка и наетата площ. 7.3.2.4. Търговски центровеТърговските центрове се отдават под наем в зависимост от локацията между 10 и 50 Евро за кв.м. като средната наемна цена е около 25 Евро на кв.м. в добре изградените и развити молове. Очакванията са тези цени да бъдат достигнати в новите молове в София, като търсенето превишава значително предлагането на такъв тип площи към момента. 7.3.2.5. Индустриални имотиПазарът на индустриални имоти все още не е силно развит, но се очаква след завършването на големите проекти да се развие бързо. Наемните нива към момента варират между 4 и 12 Евро на кв.м. в зависимост от големината на проекта, наетата площ и допълнителното оборудване, което се предлага на наемателите. 7.3.2.6. Жилищни имотиТова е един от най-бързо развиващите се сегменти на пазара на недвижими имоти, с развитието на пазара, обаче се наблюдава сегментиране на отделните площи и съответно потребители. През последните няколко години, цените на жилищни имоти нараснаха значително. Очакванията са за намаляване на цените за най-ниския клас жилищни имоти като панелните апартаменти, за средния клас апартаменти да се задържи на текущите нива а за най-високия клас жилища да продължи да нараства. Към момента продажните цени за ниския клас имоти е 650 – 800 Евро за кв.м. за средният клас 800 – 1200 Евро за кв.м. и за високият клас достига до 2500 Евро за кв.м. като има и сделки, на по-високи нива, но те не са определящи за пазара. 7.3.2.7. Урегулирани поземлени имоти (УПИ)Пазарът на земи, в което се причислява и пазарът на УПИ е продиктуван основно от липсата на качествени парцели за строителство. Тази липса на парцели доведе до много висок ръст на цените на УПИ, като на пазара се наблюдават сделки за няколко хиляди Евро за кв.м. за парцели с високи показатели за застрояване в централните части на големите градове. Към момента собствениците на парцели продават земите си като цените биват разглеждани на база разгъната застроена площ, като цената варира между 200 Евро на кв.м. РЗП до около 1000 Евро на кв.м. РЗП. Този сегмент на пазара ще се развива с ръст, продиктуван от все по-осезаемата липса на подходящи парцели за развиване. Нашите очаквания са за ръст от около 10% на годишна база, което е значително по-малко от ръста през последните няколко години, но поради очакванията за намаляване на преките чуждестранни инвестиции и ипотечната криза на международните пазари, този сегмент ще бъде най-силно засегнат. 7.4. ПРОГНОЗНИ ДАННИ ЗА ДЕЙНОСТТА НА ДРУЖЕСТВОТО ЗА ПЕРИОДА 2008 – 2011 ГПрогнозен Баланс за дейността на дружеството за периода 2008 – 2011 г
Представените по-горе Баланс и Отчет за приходите и разходите се основават на следните допускания за таксите и комисионните заплащани от дружеството:
7.4.1. Прогнози за 2008-2011 финансова годинаПри разработването на финансовия модел в условния период 2008-2011 г. са приети опростяващи допускания, които са оправдани от гледна точка на относително големия период на прогнозиране. Всички данни във финансовия модел са в BGN, допуска се изплащане на дължимия дивидент на акционерите до края на годината на вземане на решението от Общото Събрание, погасяване на вземанията от клиенти в годината на тяхното възникване, постоянни продажби и разходи за дейността, неотчитане нарастването стойността на придобитите от Дружеството активи, при коригиране съобразно пазарните цени. По отношение на приходите се допуска оставането на България в условията на валутен борд, при фиксирани стойности на EUR 1=BGN 1.95583. Не е взето под внимание и други стойности като например брокерски комисионни при отдаване на недвижим имот под наем, но поради трудността на прогнозирането и продължителността на разглеждания период, както и залагането на извънредни разходи, считаме че такъв вид пренебрегвания няма да изменят в значима степен разглеждания модел. Дружеството в първите две години от съществуването си ще е ориентирано към покупка на инвестиционни имоти, носещи доходност между 10 и 30% на годишна база. Така посочената доходност ще бъде един от водещите критерии при избор на инвестиране в нови проекти.
През 2008 година справката за паричния поток отразява увеличението на капитала на дружеството, като разходите, които са за сметка на “Балканика имоти”АДСИЦ са в размер на 51 630 лева. От тях 21 600 лева са за заплати и осигуровки на членовете на СД, разходите свързани с увеличението на капитала са 2030 лева, а възнаграждението на инвестиционният посредник е в размер на 28 000 лева. В края на периода размерът на паричния поток е 598370 лева. През 2009-та година прогнозната справка за паричния поток показва еднократно направените разходи за придобиване на земята за инвестиционните проекти в размер на 6,130 млн.лева, разходите за стротелство и управление на проекта, както и увеличението на капитала до 8 888 529 лева по емисионна стойност. За същия период – до края на 2009 година са показани и предвидените продажби в размер на 4,107 млн.лева. Дивидентите върху печалбата за 2009 г. ще бъдат разпределени през 2010г. след приемане на годишния отчет от Общото събрание на акционерите. През втората година делът на продажбите като положителна величина в паричния поток се увеличава. Разходите за строителство са нарастнали до 11,02 млн. лева. Предвид политиката на дружеството през финансовата 2010 година е планирана печалба, която ще бъде разпределена като дивидент според закона през 2011г. В паричия поток за 2010 година е показан дивидент за разпределение в размер на 1,8 млн. лева. През 2011 година завършва строителството на обектите и последните разходи за строителство са направени. Същите са в размер на 8,53 млн. лева. През същата година е предвидено да бъдат продадени и последните обекти, което към декември месец 2011 година означава отчетен приход в размер на 16,08 млн, лева. В крайна сметка финансовия резултат за същата година е положителен и формира печалба за “Балканика Имоти” АДСИЦ. Именно дивидента в размер на 6,742 млн. Лева за 2010г., разпределението на които е отчетено в прогнозния паричен поток е следствие на отчетената печалба. От прогнозния отчет за паричните потоци за трите финансови години 2008-2011 година се вижда, че той има трайни положителни стойности, което е един от показателите за доходоностността на представените проекти.През трите години на изграждане на проектите и същевременната реализация на построените обекти, Балканика Имоти АДСИЦ се очаква да запази едно добро финансово състояние с добра ликвидност. Използвайки единната система за счетоводни стандарти можем да направим няколко извода, проследявайки развитието на финансовите параметри през годините на прогнозиране. На първо място това е доходността на паричния поток, която през годините се движи в следните граници – 2009 година – 131.68%, 2010 година 52.11%, 2011 година - 60.55% или средна доходност на паричния поток по време на периода - 80.45% /осемдесет цяло и четиредесет и пет процента/.
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||