Брокери на недвижими имоти

46 Недвижима собственост в туризма
© проф. д-р Марияна Божинова, доц. д-р Любка Илиева Механизма за издаване на строителни визи. Факторите, влияещи върху конюнктурата на пазара на недвижими имоти. За извършените услуги по организацията, осъществяването и оформянето на сделката брокерът получава сума, която се нарича брокерска комисионна и се договаря между него и ангажиралата го страна. Обикновено тя се определя като процент от сумата, на която се продава имотът. Чрез посредничеството си между купувачи продавач брокерът не носи личен
или за фирмата си финансов риск. Всъщност брокерът се явява правен субект, лице, участващо в реализацията на сделката, като представителна една отстраните. Посредническата дейност се осъществява, когато клиентът (продавач или купувач) е предоставил на брокера изключително право на представителство чрез поръчка или договор. В този случай брокерът осъществява от свое име и за сметка на клиента определени действия, целящи реализирането на съответната сделка при фиксирана цена и срок. Практически това се договаря между брокера и клиента в комисионен договор, посреднически договорили в договор за представителство, при което клиентът е в качеството сина възложител, а брокерът е комисионер (изпълнител, който срещу определено заплащане извършва подготовката и реализирането на сделката. Размерът на комисионната се договаря свободно. Ако брокерът действа като посредник на купувача и продавача едновременно, той получава съответната комисионна и от двамата възложители. Доверителите по сделки с недвижими имоти могат да предоставят на брокерите различна представителна власт, а именно изключително и ограничено право на представителство и изключително право на продажба.
Изключително право на представителство се предоставя само на един единствен брокер на база на договор между него и продавача, за продажба на имота в рамките на определен период от време. Ако в рамките на този период брокерът реализира сделката, той има право на договорения процент комисионна. Ако обаче продавачът дадена брокерска къща изключително право на представителство за продажба на имота му и ако брокер от същата къща или друга брокерска къща агенция) продаде имота в определения срок, то възнаграждение ще получи първата брокерска къща. Този договор дава право и на собственика сам да продаде имота си и ако той сам реализира сделката, независимо от направените разходи за реклама и др., брокерът няма право на възнаграждение. Ето защо при сключване на договори между възложители (продавачи и купувачи) някои от брокерските къщи изискват да им се заплатят предварително разходите по рекламирането и обявяването на съответния имот.
Ограниченото
право
на
представителство се предоставяна брокер(посредник), ангажиран с продажбата на недвижим имотна база договор, в

Недвижима собственост в туризма 47 Център за дистанционно обучение, Стопанска академия ДА. Ценов който е включено условието, че продавачът дължи комисионна на брокера , който е осъществил сделката. Ако продавачът продаде имота си сам, никой не получава комисионна. Брокерът, който се съгласи дадели комисионната с друг брокер се нарича брокер-сътрудник. В този случай брокерът, който е вписал имота (обявил имота) за продажба е брокер-сътрудник на този, който е намерил купувачи осъществил сделката. Двамата се споразумяват за подялба на комисионната, което се изисква от коректността в бизнеса.
Изключително право на продажба се предоставяна базата на договор между продавача и брокера, който дава право и гарантирана брокера получаването на комисионна върху сумата на сделката, в случай, че имотът бъде продаден в определения срок, независимо от кого, включително и от собственика. Когато продавачът или купувачът осъществяват една сделка безучастието на брокерска къща с цел спестяване на комисионната, те могат да попаднати на измамници, могат да бъдат измамени относно статута на собствеността с фалшиви нотариални актове, с фалшиви съпрузи, с фалшиви документи относно изповядването на сделката пред нотариус. Възможно е ида не получат изцяло сумата по покупко-продажбата на имота или да не могат да влязат във владение на имот, тъй като той принадлежи на друго лицеи пр. Следователно, благодарение на компетентността на брокерите много от така наречените фалшиви (измамни) сделки на пазара на недвижими имоти са били пресечени. В България няма законово регламентиране на лицензирането на агенциите и на брокерите на недвижими имоти. Националното сдружение недвижими имоти, в което членуват множество сериозни агенции, извършват. нар. доброволно лицензиране на агенциите за недвижими имоти. В бъдеще лицензирането на търговците-посредници с недвижими имоти би гарантирало защитата на интересите на купувачите и продавачите на тези скъпоструващи стоки. Едновременно с това ще се въведе определен реди правила на пазара на недвижими имоти. Предложение за въвеждане на категоризация на агенциите за недвижими имоти е обсъждано на дискусия по повод въвеждането на евростандарти за бранша, организирана от Международната федерация за недвижими имоти (ФИАБЦИ) – България, в началото на 2008 г. в София. Така всички агенции, които смятат професионално да работят на пазара, ще имат мотивация да излязат на светло, да покажат активите и приходите си, да дадат доказателства, че работят качествено. Според шефа на Националното сдружение Недвижими имоти Лъчезар Искров трябва да се въведе задължителен регистрационен режим за агенциите. Публичният регистър трябва да се води към държавна институция, вероятно Министерството на икономиката и енергетиката. Предстои да се изяснявана какви

48 Недвижима собственост в туризма
© проф. д-р Марияна Божинова, доц. д-р Любка Илиева критерии ще трябва да отговарят заетите в сектора, за да бъдат вписани в регистъра. По принцип ще се заимстват текстове от общите евростандарти. Евростандартите са изготвени от Европейската комисия по стандартизация и Европейската конфедерация по недвижимости. Това са препоръчителни текстове за професията брокер на имоти. Всяка страна-членка ще реши дали да приеме тези стандарти. Основният мотив да се иска въвеждането на стандартите е фактът, че в момента в европейските страни има различие в начина, по който се регламентира дейността на бранша. Няма специални изисквания и агенциите работят по търговското право на съответната страна. В същото време секторът на недвижимите имоти е цяла индустрия, която формира сериозни приходи за голяма част от държавите. В стандартите са описани подробно изискванията, на които трябва да отговаря брокерът. Той трябва да има редица знания – икономически, финансови, юридически, данъчни, инженерни, маркетингови и др. Заложена е необходимостта от опреснително обучение през определен период. Предвидено е брокерите да сключват застраховка за професионална отговорност, за да се защитят по-добре интересите на клиентите. Дадени саи критерии за сключване на сделките, както и задължителни изисквания за отношението към клиентите. Брокерът трябва да е запознат с всички характеристики на имота, да го е посетил на място, да изисква цялата необходима информация и документи от собственика. Задължава се ида сподели с купувача всичко, което знае за имота, включително и недостатъците му. Агентът трябва да съветва клиента си и за цената. В случай, че представлява и двете страни – купувачи продавач, трябва да ги уведоми затова писмено, за да не бъде обвинен в конфликтна интереси. Брокерът е задължени да елиминира шансовете за изтичане на конфиденциална информация, както ида защитава личните данни.

Изтегляне 0.63 Mb.

Сподели с приятели: