Пренаемането е договор, с който наемателят на една вещ отстъпва ползването на /цялата/ или част от наетата вещ на друго лице срещу заплащане на наемна цена

Ако друго не е уговорено, съгласието на наемодателя не е необходимо, за да може наемателят да пренаеме част от наетата вещ.

Пренаемането предполага два договора: един между наемодателя и наемателя и втори между наемателя и пренаемателя.

Правното отношение между наемателя и пренаемателя е наемно отношение. Договорът обвързва само наемателя и пренаемателя.

Правото на ползване на пренаемателя е обусловено от правото на ползване на самия наемател и не може да бъде по-широко от обема и продължителност от правото на ползване на самия наемател. Ако наемателят е отстъпил по-широки права, отколкото сам има, длъжен е да обезщети пренаемателя за вредите, които му причинява с това, че му е отстъпил права, които не може да му предостави.

Между наемодателя и пренаемателя не се установяват никакви отношения. Наемодателят с нищо не е обвързан спрямо пренаемателя. Пренаемателят няма никакви права спрямо наемодателя. Той не може да има претенции спрямо наемодателя освен претенцията на наемателя, и то по реда на чл. 134 ЗЗД.

Наемодателят има пряк иск срещу пренаемателя, в случай че неговият наемател не си плаща наема. С този пряк иск може да се претендира само това, което пренаемателят дължи на наемателя, без да може да противопоставя на наемодателя плащания, които е направил преждевременно.

Наемателят и пренаемателят /за това, което сам дължи/ отговарят солидарно пред наемодателя. Той може да преследва и двамата или само единия от тях и плащането, направено от единия, освобождава и двамата в размера на платеното. Пренаемателят не може да се освободи от отговорност поради това, че е предплатил наема.

Пренаемането не засяга правата на наемодателя. Наемателят си остава задължен по договора за наем, дори и ако наемодателят се е съгласил с пренаемането.

Ако пренаемането е било изрично забранено и наемателят въпреки това е пренаел, той е нарушил договорното си задължение и наемодателят ще може да развали договора за наем. Освен това той може да претендира от наемателя вредите, които претърпява вследствие неизпълнението на това задължение на наемателя.

Прекратяване на наемното правоотношение. Договорът за наем се прекратява по следните причини:

• 
  По взаимно съгласие на страните – изрично или мълчаливо.
  
• 
  С изтичане на наемния срок.
  

Това не важи, ако наемателят продължи ползването си въпреки противопоставянето на наемодателя. Наемателят използва наетия имот не вече в качеството си на наемател, а без всякакво правно основание – неправомерно. Той дължи не вече наем, а обезщетение за вредите, които причинява с неправомерното си поведение. Той лишава наемодателя си от възможността сам да ползва имота или да го отдаде на друг под наем. Наемът /цената на ползването/ е минималният размер на щетата, която наемодателят понася по вина на бившия си наемател. Тази сума бившият наемател му дължи при всички условия. Той дължи още и всички други вреди, които му причинява.

• 
  В случай, че договорът за наем е без определен срок, той може да бъде прекратен по желание на всяка от страните, стига тя да предизвести другата 1 месец пред това. Такава възможност не съществува за никоя от страните, ако наемът е с определен срок. Предизвестието е едностранно неформално изявление на едната страна, отправено до другата, че иска да сложи край на наемното отношение. Не е необходимо то да бъде прието от другата страна. Необходимо е само да бъде узнато.
  
• 
  Изправната по договора страна може винаги да го развали, ако другата страна не е изпълнила съществени свои задължения. Развалянето няма да има обратно действие. Действията, които договорът е произвел до момента на развалянето, остават незасегнати.
  
• 
  Погиването на наетата вещ поставя край на наемното отношение, защото наемодателят е в невъзможност да предостави ползването на наетата вещ. Договорът се разваля по право, ако задължението на едната страна се погаси поради невъзможност, т.е. поради случайно събитие.
  

Когато вещта погине по вина на наемателя или на наемодателя, наемното отношение пак се прекратява, защото липсва обект, който се дава във временно ползване. Отговорност за причинената невъзможност се дължи на общо основание.

• 
  ЗЗД предвижда възможност за управителния съвет на етажната собственост да поиска изваждането на наемателя, който не изпълнява наредбите относно реда и управлението в сградата. Договорът за наем се разваля в тази хипотеза не от наемодателя и за неизпълнение на задълженията към него, а от управата на етажната собственост и за неизпълнение на задължения към общоността.
  

Отдаване на вещи частна общинска собственост, които имат пряко стопанско и търговско предназначение става от кмета на общината чрез търг и сключване на договор.

Настаняването под наем в помещение частна общинска собственост за извършване на социални и др. дейности се извършва със заповед на кмета при условия и ред определени от общинския съвет. И в двата случая договорът се сключва за срок до три години.

Прекратяването на наемните отношения става по реда на чл. 15 от ЗОС и се извършва със заповед на кмета, която подлежи на обжалване по реда на АПК.

Особен е режимът за отдаване на общински жилища под наем – чл. 43 от ЗОС. Тези обекти се отдават под наем на нуждаещи се български граждани. Настаняването се извършва със заповед на кмета на общината. По същия ред се прекратява и наемното отношение и обжалването е по реда на АПК.

Не могат да се отдават под наем имоти и вещи, които са публична държавна собственост. Имотите частна държавна собственост се отдават под наем от областния управител чрез конкурс при условия и ред определени от Министерски съвет. След провеждане на търга се определя наемателя и пазарната наемна цена и се сключва договор за наем.

Настаняването в свободни за разпределение държавни жилища се извършва със заповед на областния управител при спазване на следните изисквания: в едно жилище се настанява едно семейство, заповедта се отнася до всички членове на семейството, въз основа на тази заповед се сключва договора. В случаите на смърт на лицето наемното отношение не се прекратява ако другите настанени отговарят на условията на закона.

Не се изисква провеждане на конкурс или търг за имоти частна държавна собственост, когато се отдават за здравни, образователни и социални нужди. Редът се определя от Министерски съвет. Срокът на такъв договор може да бъде до 3 години. Наемните отношения се прекратяват по реда предвиден в чл. 24 от ЗДС.

Договорът за лизинг е абсолютна /обективна/ търговска сделка.

Лизингът бива два основни вида: оперативен и финансов.

Оперативен лизинг. ТЗ означава този лизинг просто като лизинг. Теорията и практиката обаче използват квалификацията оперативен.

С договора за лизинг лизингодателят се задължава да предостави за ползване вещ срещу възнаграждение.

Договорът за оперативен лизинг има същите характеристики като договор за наем – двустранен, консенсуален, възмезен и комутативен. Основните права и задължения на страните по двата договора се покриват.

Видовите особености на договора за лизинг са следните:

• 
  Срокът на договора не е ограничен. Лизингът, по правило е дългосрочен договор. Той се сключва най-често за продължителен период от време, тъй като предмет на този договор по правило са скъпоструващи машини и съоръжения, с продължителна експлоатация. В това отношение като противовес на договора за лизинг е договорът за рентиг, който по замисъл е краткосрочен – за часове, дни /например рентакар/.
  
• 
  Задължението за поддържане на вещта и разноските за това са за сметка на лизингополучателя. За разлика от наемодателя, лизингодателят няма задължение да поддържа обекта на лизинга в състояние, при което той да е годен за употреба съобразно предназначението му.
  
• 
  Неприложимо е правилото за мълчаливо продължаване на срока на договора.
  
• 
  Неприложими са правилата за прекратяване на договора. Договорът за лизинг не може да бъде прекратен с предизвестие на една от двете страни, освен ако изрично залегне като договорна клауза.
  
• 
  Лизингополучателят може да придобие вещта по време на договора или след изтичане на срока му. Тази възможност съществува и за двата вида лизинг – оперативния и финансовия. Тя може да се упражни както по време на договора, така и след изтичането на неговия срок. Лизингът не е продажба на изплащане. Договорът за лизинг в нито една от разновидностите се няма транслативен ефект. Тя /собствеността/ е за лизингодателя и при двата вида лизинг. Затова е естествено да се очаква, че случайното погиване или повреждане на вещта, обект на лизинга, ще бъде на риск на лизингодателя по силата на правилото вещта погива за собственика. ТЗ обаче възприема различен подход: при оперативния лизинг – рискът е за лизингодателя /по арг. за противното от чл. 343 ТЗ/; при финансовия лизинг – ТЗ предвижда изключение от правилото за носене на риска – той е за лизингополучателя.
  

Според ТЗ с договора за финансов лизинг лизингодателят се задължава да придобие вещ от трето лице при условия, определени от лизингополучателя, и да му я предостави за ползване срещу възнаграждение.

При финансовия лизинг участват най-малко три лица – лизингодател, лизингополучател и трето лице-продавач на обекта на лизинга.

Между трите лица се сключват два договора. Единият е за продажба между лизингодателя и третото лице-продавач. Вторият е за лизинг между купувача по продажбата – лизингодателя и лизингополучателя. По силата на втория договор лизингодателят предоставя на лизингополучателя за възмездно ползване обекта на лизинга.

Международната практика е наложила разновидности на финансовия лизинг, които нямат уредба по вътрешното ни право, като:

• 
  Обратен /възвратен/ лизинг, при който третото лице-продавач и лизингополучателят съвпадат. Целта на продавача –лизингополучател е свързана с пренасочване на финансовите му ресурси и избор на по-изгоден данъчен режим.
  
• 
  Разделен лизинг, при който в лизинговата операция се включва още една страна - заемател /кредитор/. Той кредитира третото лице-продавач за част от цената на обекта, който трябва да се лизингува. При обикновения финансов лизинг ролята на кредитодател се изпълнява само от лизигодателя, а при разделния – част от кредита се поема от друга финансова институция.
  

• 
  да предаде или да осигури предаването на обекта за ползване;
  
• 
  да предостави в свободно ползване на обекта на лизинга в рамките на уговорения срок.
  

Вторият елемент от основното задължение на лизингодателя е идентично за двата вида лизинг.

Според чл. 344, ал. 2 ТЗ лизингодателят по финансов лизинг е длъжен да прехвърли правата си срещу третото лице заедно с прехвърлянето на собствеността върху вещта. Нормата визира продажбата, която се сключва между страните по договора за лизинг на осн. чл. 342, ал. 3 ТЗ /придобиване собствеността върху лизинговата вещ от лизингополучателя/.

Правата, които има предвид ТЗ, засягат отговорността на третото лице – доставчик по договора за продажба. Лизингодателят, в качеството си на страна по договора за продажба с третото лице-продавач, има права по общата и гаранционна отговорност.

По силата на общата отговорност за недостатъци купувачът-лизингодател има правата по чл. 195 ЗЗД. Той може да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските, да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на третото лице /продавач по договора/.

Гаранционната отговорност включва гаранцията, че продадената вещ има определени качества и че ще функционира безупречно през гаранционния срок. В случай че вещта няма тези качества или впоследствие е отказала да функционира правилно, купувачът-лизингодател има право да иска поправянето на вещта.

Няма пречка в договора за лизинг да се предвиди, че тези права се прехвърлят върху лизингополучателя още от момента на придобиване на ползването, по силата на същия договор. В този случай лизингодателят се освобождава от отговорността за недостатъците на обекта на лизинга. Такова прехвърляне обаче може да стане само със съгласието на третото лице-доставчик.

Задължения на лизингополучателя. Първото и основно задължение на лизингополучателя е да плати наемната цена. Тя взема формата на лизингови вноски. При финансовия лизинг общата стойност на лизинговите вноски се изчислява така, че да покрие цената, по която лизингодателят е купил вещта, неговите разноски и печалбата му.

Второто задължение на лизингополучателя е да пази вещта. На практика задължението на лизингополучателя е вещта да се използва съгласно предназначението й. Това той трябва да прави с грижата на добър търговец. Това означава, че не трябва да допуска похабяването й, което излиза извън рамките на нормалното, при нейната експлоатация.

Следващото задължение на лизингополучателя е да плаща разходите, свързани с ползването и поддържането на вещта.

Последното задължение на лизингополучателя е да върне вещта – обект на договора за лизинг. Той трябва а я върне след прекратяване на договора. връщането означава предаване на вещта на лизингодателя. Предаването е двустранен акт на страните по договора, предприет по инициатива на лизингополучателя.

Задължението за връщане може да отпадне, ако лизингополучателят упражни правото си да изкупи вещта.

Лизингополучателят може да предоставя ползването на вещта другиму със съгласието на лизингодателя /сублизинг/.

Договорът за заем за послужване е реален, едностранен, безвъзмезден и неформален.

За валидността на сключването на договора за заем за послужване не е достатъчно страните да постигнат съгласие: заемодателят да се съгласи да предостави безвъзмездно определена вещ за временно ползване на заемателя, а заемателят да се задължи да му я върне. Необходимо е още уговореното предоставяне в безвъзмездно ползване да бъде фактически осъществено – вещта да бъде предадена на заемателя за ползване. Договорът за заем следователно поражда правна връзка едва с предаване на заетата вещ въз основа на постигнатото съгласие.

Заемодателят услужва на заемателя с вещта си. Нищо не получава срещу ползването, което му предоставя /ако е уговорена цена ще е налице договор за наем/.

Заемът е едностранен договор. Заемодателят предоставя на заемателя определена вещ за временно ползване. Друго задължение той няма. Само заемателят има задължение – да пази вещта и да я върне.

Страни по договора за заем за послужване могат да бъдат всички гражданскоправни субекти.

Предмет на заема за послужване могат да бъдат както движими, така и недвижими вещи, които не се унищожават при тяхната употреба, т.е. запазват своята цялост. Само индивидуално определени вещи могат да бъдат предмет на заема за послужване.

Законът не предвижда особена форма за този договор.

Заемателят трябва да си служи със заетата вещ само съобразно уговореното ползване, а когато ползването не е уговорено – съобразно нейното предназначение. Ползването не му дава право да събира плодовете от вещта, освен ако противното е уговорено.

Заемателят трябва да се грижи за чуждата вещ като добър стопанин и да предпочете нейното запазване пред запазването на собствените си вещи. Заемателят е длъжен да посреща обикновените разходи за поддържане, за запазване на заетата вещ, както и да съобщава на заемодателя за повредите и посегателствата, извършени от трети лица върху нея.

Заемателят не може да отстъпва заетата вещ за ползване от друг.

Заемателят отговора за вредите, които заемодателят понася, дори и ако те са причинени от членове на домакинството му. При неизпълнение на горните задължения заемателят дължи обезщетение и за вреди, за които той иначе не отговаря, т.е. за предизвиканите от случайно събитие, освен ако не докаже, че те биха засегнали вещта и при неговата изправност.

Заемателят трябва да върне заетата вещ при изтичане на уговорения срок или след уговореното ползване в добро състояние, понеже до доказване на противното се счита, че е приел вещта в добро състояние. За нормалното похабяване на вещта при ползването й заемателят не може да бъде държан отговорен. Заедно с вещта трябва да бъдат върнати и всички нейни плодове.

Заемодателят е длъжен да плати извънредните разноски за заетата вещ, ако такива са направени и са били необходими. Заемателят има право да задържа заетата вещ до тяхното плащане.

Заемодателят трябва да съобщи на заемателя всички скрити недостатъци. Ако не ги е съобщил умишлено или поради небрежност, той отговаря за причинените вреди.

Прекратяване. Договорът за заем за послужване се прекратява с изтичане на уговорения срок за ползване или след завършване на ползването, за което вещта е била дадена.

Заемът за послужване може да бъде прекратен и преди да е изтекъл срока, за който вещта е дадена, ако заемодателят се нуждае неотложно от нея поради непредвидени обстоятелства.

Заемодателят може да иска предсрочно връщане и ако заемателят си служи с нея по начин, несъобразен с уговореното или с предназначението й, или ако не я поддържа, или не я стопанисва с грижата на добър стопанин.

Заемодателят може да иска вещта си предсрочно и когато заемателят почине. Наследниците не встъпват в правата му, а само в задълженията: длъжни са да пазят и да върнат вещта.

Заемодателят може винаги да иска вещта си обратно, ако не е уговорен срок за ползването или не е определена целта на ползването.

Заемът за потребление е реален, едностранен, безвъзмезден, неформален договор.

Заемът за потребление се счита сключен, когато бъдат предадени на заемателя заетите пари или заместими вещи.

Консенсуален е обаче договор, с който някой се задължава да даде заем – обещание за заем. По своята правна същност този договор е предварителен договор за заем. Той е задължителен за обещателя. Последният може да се освободи от задължението си ако междувременно е станал неплатежоспособен. Върху него тежи задължението да докаже променилите се обстоятелства.

Парите и заместимите вещи се предават на заемателя за потребление. Поради това те преминават в собственост на заемателя със сключването на договора. с тях той може да се разпорежда като собственик – да ги употреби сам или да ги отчужди.

Предмет на заема за потребление могат да бъдат само пари или заместими вещи. Такива са само движимите вещи.

Валидността на договора за заем за потребление не е обусловен от спазването на някаква форма. Писмената му форма обаче ще е необходима за доказване на сключването на договора за заем над 5 000лв.

От договора за заем възникват задължения само за заемателя. Той е длъжен да върне заетите му пари или заместими вещи.

Договорът за заем за потребление е поначало безвъзмезден. Когато е уговорено, че заемателят ще върне повече от полученото – договорът е възмезден. Разликата в повече, която заемателят се е задължил да върне, е възнаграждение за заетите му пари или заместви вещи. Това възнаграждение се нарича лихва. Лихвите трябва да бъдат уговорени писмено. В противен случай не възниква задължение за тяхното плащане: писмената форма е установена за действителност на лихвеното задължение. Форма не е необходима за лихвите, когато заемът се дава от банка.

Заемателят е длъжен да върне заетото на уговорения срок. Когато такъв не е уговорен, заемателят трябва да върне заетото в течение на 1 месец от поканата на заемодателя.

Върху заемодателят не тежат никакви задължения. Все пак той отговаря за вредите, причинени на заемателя от скритите недостатъци заетата вещ, ако имишлено или небрежно не ги е съобщил на заемателя. В този случай договорът се превръща в несъвършено двустранен /това важи и за заема за потребление/.