Особености при отчитането на приходите и разходите в жилищното строителство

- За аванса, отпуснат от инвеститора на строителя срещу данъчна фактура:

Д-т 503 Разплащателна сметка в лева

К-т 412 Клиенти по аванси

К-т 4532 Начислен данък за продажбите
- За аванса, даден от главния изпълнител на подизпълнител срещу издадена от него данъчна фактура:

Д-т 402 Доставчици по аванси

Д-т 4531 Начислен данък за покупките

К-т 503 Разплащателна сметка

• 
  В процент от договорната стойност на СМР, когато обектът се отчита и заплаща като „готов обект”, респ. в процент от СМР, при текущо плащане;
  
• 
  Като абсолютна сума;
  
• 
  Като периодични авансови вноски по график към договора, които не са свързани с изпълнението на обекта. Такива са случаите при изграждане на жилищни обекти. Купувачите на жилища по предварителни договори правят периодични авансови вноски, съгл. Договорените срокове.
  

• 
  По реда, по който е отпуснат, т.е. при всяко плащане да се удържа част от аванса по процента, по който е отпуснат;
  
• 
  Ежегодно регулиране размера на аванса, съобразно годишната задача на СМР;
  
• 
  Цялата сума на аванса се удържа при отчитане и разплащане на готовия продукт.
  

2. 
   Отчитане на приходите от строителна дейност
   

• 
  Отчетната стойност на строителната продукция;
  
• 
  Отчетната стойност на продадените стоки;
  
• 
  Разходите за продажба;
  
• 
  Административни разходи;
  
• 
  Балансова стойност на продадените дълготрайни активи и материали и разходи за ликвидация на ДМА;
  
• 
  Разходи, свързани с получаването на други приходи.
  

• 
  Авансово получените суми:
  
• 
  Когато разходите за даден период не могат да бъдат надеждно изчислени. В този случаи приходът се отчита като такъв за бъдещи периоди;
  
• 
  Събраните суми от името на трети лица.
  

• 
  За отчитане на данъчната фактура;
  

Д-т 414 Клиенти по продажби по определени условия-за удържаната гаранция

Д-т 412 Клиенти по аванси- за удържаната сума от предварителния аванс

К-т 701 Приходи от продажба на строителна продукция

К-т 4532 Начислен данък за продажбите

• 
  За отписване на отчетната стойност:
  

К-т 611 Разходи за основна дейност

• 
  За провизиране на разходите за гаранционно поддържане:
  

К-т 494 Провизии-обикновено със сумата, която се удържа за гаранционно поддържане при всяко плащане.

Д-т 303 Строителна продукция

К-т 611 Разходи за основната дейност

Останалите счетоводни записвания по издаваната данъчна фактура на купувача не се различават принципно от тези на текущо отчитане и разплащане.

Формиране на приходи за „етапи” по реда на СС 11. Този ред е подробно пояснен в стандарта. Тези „етапи” формират приходи за целите на данъчното облагане, когато обектът се изпълнява повече от един отчетен период и са налице условията за прилагане на метода. Данъчните фактури се издават в петдневен срокът съставяне на Акт обр. 19 или Протокол обр. 16, респективно след даване разрешение за ползване на обекта, когато това се изисква. Отписването на отчетната стойност на завършените обекти и изпълнените СМР, се извършва при спазване на принципа „съпоставимост между приходи и разходи”. Заплащането на готов обект ангажира за продължителен срок оборотни средства. Това налага да се ползват инвеститорски аванси. Размерът на аванса и начините за удържането му е важен момент, които трябва да бъде добре преценен от строителя, с оглед да не търпи недостиг на оборотни средства. Отчитането и заплащането на готов обект е свързано с практиката напоследък, строителят да изгражда жилищни сгради, с цел продажба на отделните жилища. За целта се сключват предварителни договори и се внасят авансови средства, съгл договора. Това изпълнява две функции: осигурява реализацията на готовите жилища и обезпечава с оборотни средства. В отделни случай се ползва банков кредит или собствени средства на предприятието.

Отчитане и заплащане на изпълнени СМР – това са строителни услуги свързани с ремонти, реконструкции, възстановителни работи и др. Те се отчитат с Протокол обр. 19 текущо или при завършване, като за общата цена се издава фактура. По същество този начин не се различава от текущото отчитане и заплащане на обекта. Разликата е само в степента на завършеност и задълженията за предаване с Протокол обр. 16 по реда на Наредба 2.
Сметка 701 Приходи от продажба на строителна продукция

По сметката се отчитат постъпленията от продадена продукция, която е произведена в строителното предприятие, без ДДС. Възможно е да се води аналитична отчетност по калкулативни единици - по договори, звена и др. Чрез сметка 701 Приходи от продажба на строителна продукция е отчитат приходите от завършени и предадени за експлоатация строителни обекти или на документиран завършен „етап”.

А) текущо отчитане и заплащане на изпълнени СМР (месечно или тримесечно). Прилага се за обекти, които имат краткотрайно изпълнение или нямат пълна проектна готовност. Изпълнените СМР се актуват с Акт обр. 19 – по количества и цени. За стойността на изпълнените СМР по Акт обр. 19 се издава данъчна фактура, като данъчната основа се определя след приспадане на съответстващата част от инвеститорския аванс, съгл. Договора. Счетоводните записвания са по следната схема:

- за отчитане на данъчната фактура;

Д-т 411 Клиенти – с разликата между стойността на изпълнените СМР, вкл. ДДС и приспаднатия аванс

Д-т 414 Клиенти по продажба при определени условия – с удържаната сума за гаранционно поддържане, съгл договора

Д-т 412 Клиенти по аванси – с удържаната част от аванса, обложен с ДДС при предоставянето

К-т 701 Приходи от продажба на строителна продукция

К-т 4532 Начислен данък за продажбите- върху пълната стойност на изпълнените и приети СМР, намелени със сумата на аванса
- За отписване на отчетната стойност:

Д-т 701 Приходи от продажба на строителна продукция

К-т 611 Разходи за строителна дейност
- За провизиране на разходите за гаранционно поддържане:

Д-т 607 Разходи за провизии

К-т 494 Провизии – със сумата, която се удържа за гаранционно подържане при всяко плащане
Разходът за провизии се третира, като данъчна временна разлика по чл 38 от ЗКПО.

Б) Заплащане на готов продукт . Строителният обект е готов след приемане на обекта с Протокол обр. 16 на държавната приемателна комисия за строежите от I до III категория. След това разрешение обектът може да се продава, като готов строителен продукт. Набраните разходи по обекта се прехвърлят със счетоводната статия:

Д-т 303 Продукция

К-т 611 Разходи за строителна дейност

Следващите записвания по издаване на данъчни фактури на купувача не се различават принципно от случаите на текущо отчитане и разплащане. Правят се удръжки за гаранционно обслужване, съгл. Договора. Провизират се предполагаемите разходи за отстраняване на дефекти. Отписва се балансовата стойност. Освен тези записвания се отразяват документално и счетоводно недовършените или лошо изпълнени СМР, съгл Протокол обр. 16

Отписването на отчетната стойност на завършените обекти и изпълнените СМР, се извършва при спазване на принципа на съпоставимост между приходи и разходи.

В строителното предприятие съществуват различни видове продажби на стоки, като например продажба на строителни материали или собствена продукция от основната или спомагателната дейност. Задължително е спазването на принципа на съпоставимост между приходи и разходи- разходите, извършени с определена сделка или дейност да се отразяват във финансовия резултат за периода, през които предприятието черпи изгода от тях, а приходите да се отразяват за периода, през който са отчетени разходите за тяхното получаване.

При отчитане на приходите от продажба на стоки се спазва принципа на текущо начисляване, т.е. признава се приходът независимо от времето на плащане.

• 
  За отразяване на приходи:
  

К-т 702 Приходи от продажби на стоки

К-т 4532 Начислен приход за продажбите

• 
  При извършване на разплащането:
  

К-т 411 Клиенти

• 
  За отписване на продадената стока;
  

К-т 304 Стоки

К-т гр. 61 Разходи за дейността
- За отразяване на прихода в крайния финансов резултат;

Д-т 702 Приходи от продажби на стоки – с разликата между приходите и разходите

К-т 123 Печалби и загуби от текущата година
Горната счетоводна статия се съставя, когато резултатът от продажбата е печалба. При загуба се съставя обратната на горната статия.
Сметка 703 Приходи от продажба на услуги

Услугите за строителното предприятие могат да бъдат проектантски, строителни, транспортни, строителен надзор и др. Като извършени строителни услуги могат да бъдат извършените подобрения, реконструкции, ремонти, възстановителни работи и др. Отписването на отчетната стойност на изпълнените СМР, се извършва при спазване на принципа на съпоставимост между приходи и разходи. При отчитането на приходите от продажба на услуги се спазва принципът за текущо начисляване, т.е. признава се приходът независимо от времето на плащане. Аналитичното отчитане може да е по договори, обекти, видове услуги и др. Счетоводните записвания за следните:

• 
  При продажба:
  

К-т 703 Приходи от продажба на услуги

К-т 4532 Начислен данък за продажбите
- За отчитане на паричните постъпления за извършени услуги, които не могат да бъдат признати за приходи съгласно изискванията на СС 18 Приходи:

Д-т група 50 Парични средства

К-т 751 Нефинансови приходи за бъдещи периоди
- След настъпване на условията за отчитане на текущи приходи:

Д-т 751 Нефинансови приходи за бъдещи периоди

К-т 703 Приходи от продажби на услуги
- Сметката се дебитира с разходите по оказване на услугата:

Д-т 703 Приходи от продажби на услуги

К-т 611 Разходи за строителна дейност- със себестойността на оказаните услуги: разходи за труд, осигуровки и съответната част от общопроизводствените разходи

К-т 612 Разходи за спомагателна дейност – със себестойността на услугите, оказани от спомагателната дейност

Сметката се използва за отчитане на получените правителствени дарения, целеви финансирания, опростени заеми. Като приход за текущия период си признават толкова приходи, колкото разходи са извършени за периода, а при финансиране за дълготрайни активи се признава размерът на начислената амортизация за периода.

В строителното предприятие получените приходи за финансирания могат да бъдат за извършване на временно строителство. По подробно временното строителство ще бъде разгледано в точка 5.3. Отчитане на временното строителство. Сметката се приключва със сметка 123 Печалби и загуби от текущата година.

- За получаване на сумата

Д-т група 50 Парични средства

К-т 753 Финансиране за дълготрайни активи

К-т 754 Финансиране за текущата дейност

• 
  За признаване на част от финансирането за съответния период със сумата на начислената амортизация, респ. съответната част на приходите въз основа на разходите:
  

Д-т 754 Финансиране за текущата дейност

К-т 704 Приходи от финансирания
Сметка 705 Приходи от продажба на дълготрайни активи

По сметката се отчитат постъпленията от продажби на дълготрайни материални и нематериални активи, както и приходите от наеми по експлоатациони лизингови договори. Сметката е операционно-резултатна и от нея се извежда финансов резултат от продажбата, като се съпоставят приходите по продажни цени с балансовата стойност на продадените активи. Според информационните нужди на предприятието може да се организира аналитичност. Счетоводните записвания са:

• 
  За отчитане на продажбата:
  

К-т 705 Приходи от продажби на ДА

К-т 4532 Начислен данък за продажбите

• 
  За отписване на набраната амортизация:
  

К-т група 20 ДМА, 21 ДНА, 27 Биологични активи

К-т 224 Инвестиционни имоти

• 
  За отписване на балансовата стойност на продадените активи:
  

К-т група 20 ДМА, 21 ДНА, 27 Биологични активи

К-т 224 Инвестиционни имоти
Сметка 706 Приходи от продажба на материали

Чрез сметката се отчитат продажбите на ненужни или негодни материали. Сметката е операционно-резултатна и чрез нея се формира резултата от продажбата, чрез съпоставянето на приходите по продажни цени и отчетната стойност на материалите. Съставят се следните счетоводни записвания:

• 
  За отразяване на продажбата, въз основа на фактура:
  

или

К-т 706 Приходи от продажба на материали

К-т 4532 Начислен данък за продажбите

• 
  За отписване отчетната стойност на продадените материали:
  

К-т 302 Материали

Аналитичността може да се организира по видове материали и др.
Сметка 709 Други приходи от дейността

Чрез сметката се отчитат всички приходи, които не са намерили проявление в горните сметки, някои от които са:

• 
  Излишъци на активи, установени при инвентаризация;
  
• 
  Получени глоби и неустойки по търговски договори;
  
• 
  Безвъзмездно получени активи и парични средства;
  
• 
  Опрощаване на заеми от правителството;
  
• 
  Текущо увеличение от обезценка на дълготрайни материални и нематериални активи, когато то се предхожда от предишно намаление от преоценка на същия актив, което е било признато за разход и др.
  

3. 
   Отчитане на финансовите и извънредните приходи
   

721 Приходи от лихви

722 Приходи от съучастия

723 Приходи от операции с финансови активи и инструменти

724 Приходи от валутни операции

725 Приходи от последващи оценки на финансови активи и инструменти

726 Приходи от реинтегрирани провизии

729 Други финансови приходи

При възникване на съответните финансови приходи сметките се кредитират, а се дебитират при отнасянето им периодично или в края на отчетния период по сметка 123 Печалби и загуби от текущата година. От гледна точка на връзката им със счетоводния баланс те са транзитни, т.е. в края на отчетния период остават без салдо. Чрез сметките от групата се отчитат:

• 
  Лихви и дивиденти за предоставени финансови активи и средства на други предприятия;
  
• 
  Операции с финансови активи и инструменти;
  
• 
  Валутни операции;
  
• 
  Реинтегрирани провизии;
  
• 
  Последващи оценки на финансови активи и инструменти
  
• 
  Други финансови приходи, най- често такси и комисионни.
  

• 
  Приходи, свързани със застрахователни събития и с обезщетения за погинали активи;
  
• 
  Приходи от обезщетения за отчуждени и принудително отнети активи.
  

4. 
   Отчитане на приходите за бъдещи периоди и финансирания:
   

По тези сметки се отчита частта от финансиранията, която се признава за приход за съответния отчетен период. Тук се отчитат получените правителствени дарения, целеви финансирания, опростени заеми. Като приход за текущия период се признават толкова приходи, колкото разходи са извършени за периода, а при финансиране за дълготрайни активи се признава размерът на начислената амортизация за периода. В групата се отчитат нефинансови и финансови приходи за бъдещи периоди и специални средства за финансиране. В групата се съдържат следните синтетични сметки:

751 Нефинансови приходи за бъдещи периоди

752 Финансови приходи за бъдещи периоди

753 Финансиране за дълготрайни активи

754 Финансиране за текущата дейност

Някои автори¹⁹ смятат, че към групата трябва да се открие още една синтетична сметка 755 Финансиране за временно строителство. Други²⁰ отнасят разходите за временно строителство към сметка 753 Финансиране за дълготрайни активи, когато ще се използва и след завършване на строежа. За целите на дипломната работа ще се придържаме към втория вариант за отчитане на временното строителство, което ще бъде разгледано в точка 5.3. Отчитане на временното строителство.
Сметка 751 Нефинансови приходи за бъдещи периоди

По сметката се отчитат предплатените абонаменти, наеми, застраховки, такси и др. Това са приходите по договори, по които разходите ще бъдат извършени през следващ период (за признаването като приход за бъдещ период се използват правилата по СС 18 Приходи). Също по сметката се отразява и закупеното вещно право за строеж, когато закупуването му и започването на строежа са в различни отчетни периоди. При започване на строителството следва да се отчете, като текущ разход. Сметката се кредитира при отнасянето на разхода за бъдещ период, а се дебитира при признаване на прихода или част от него, като текущ за съответния период. Съставят се следните счетоводни статии:

• 
  За отразяване на прихода за бъдещ период:
  

К-т 751 Нефинансови приходи за бъдещи периоди

- За постъпване на средствата от клиента:

Д-т група 50 Парични средства

К-т 411 Клиенти
- За признаване през следващ период на част от разсрочения приход като текущ:

Д-т 751 Нефинансови приходи за бъдещи периоди

К-т група 70 Приходи от продажби
- За отразяване на прихода в крайния финансов резултат:

Д-т група 70 Приходи от продажби

К-т 123 Печалби и загуби за текущата година
Сметка 752 Финансови приходи за бъдещи периоди

По тази сметката, жилищно- строителното предприятие отчита разсрочените финансови приходи, които могат да бъдат получени лихви по заеми, начислени разсрочени лихви по финансов лизинг и др. Това са приходи от договори, които ще бъдат признати за текущи през следващ период. Счетоводни записвания:

- При възникване на такива приходи:

Д-т група 50 Парични средства

Д-т 229 Други дългосрочни финансови активи – със сумата по договора

К-т 752 Финансови приходи за бъдещи периоди

Д-т 752 Финансови приходи за бъдещи периоди

К-т група 72 Финансови приходи