13 юли 2012 г. Тема: строителство, строителен контрол, строителни материали, архитектура, имоти

Увеличено предлагане на цени, близки до пазарните и ръст на броя на купувачите. Това са тенденциите на пазара на жилища в България през първото полугодие на 2012 г., които маркира в свой анализ "Адрес недвижими имоти".

И докато нарасналото търсене е добра новина за пазара, то увеличението при предлагането е лош знак за финансовото състояние на хората. Според статистиката на "Адрес" над една четвърт от пуснатите за продажба жилища през първата половина на годината са заради финансови проблеми на собствениците им. Друга причина за увеличеното предлагане е желанието за освобождаване от ненужен имот.

Леко надолу

Въпреки че спадът в цените на жилищата продължава, днес той далеч не е със същия темп като отпреди година. На годишна база понижението на цените в големите градове е около 4%. В столицата спадът е с 2.4%, в Пловдив – 3%, във Варна – 2.8%, в Бургас с 3.3%, показват данните на "Адрес". Според изпълнителния директор на компанията Георги Павлов това се дължи на нарасналото предлагане, което ще продължи да оказва влияние върху стойностите на имотите. "Очаквам цените да продължават да се спускат леко надолу", казва той.

Съществена промяна на пазара спрямо предните над три кризисни години е преоценката от страна на продавачите на офертните нива. Сега те са чувствително коригирани и при сделка не търпят предишните корекции от по 15-20%.

"Процесът на възприемане на пазарната ситуация от страна на продавачите продължава и това води до по-реални цени на обявените имоти за продажба. Средният процент на отстъпките вече е под 10%", казва Павлов.

"Никой не може да каже къде е равновесната точка, но е факт, че няма големи отстъпления от офертните цени. Ако има, то е в рамките на около 5%. Няма ги тези огромни отстъпки, които наблюдавахме предните години", категоричен е й Младен Митов, анализатор в агенция "Явлена".

В ролята на купувач

Като положителна тенденция от "Адрес" отчитат завръщането на пазара на купувачите над 45- годишна възраст. Според компанията това е знак за подобряване на условията на жилищния пазар. По-зрелите купувачи са две групи - хора със собствен бизнес или заемащи висока позиция в сериозна компания. Това, което ги мотивира, са по-ниските цени на жилищата сега и добрите лихвени условия.

Завръщането на купувачите води и до нарастване на броя на сделките. От "Адрес" отчитат 10% ръст в броя на сделките за времето от януари до края на юни. Очакват, че тази тенденция ще се запази и през летните месеци, които са традиционно силни за компанията заради продажбите на ваканционни имоти по морето.

Сериозен ръст на сделките отчитат и от "Явлена". Само за София, основния пазар, където агенцията оперира, нарастването е с над 30% за първото полугодие на годината спрямо първата половина на 2011 г.

Младен Митов описва нарасналото търсене така: "Хората изчакваха достатъчно дълго и сега се върнаха на пазара, тъй като цените вече са приемливи." Според него обаче увеличението на клиенти не значи, че пазарът е тръгнал нагоре. "Основно се търсят апартаменти с две или три спални и се отбират по-ниските ценови оферти", допълва Митов. Въпреки това сделки има и в по-високия ценови сегмент - между 90 и 100 хил. евро, но те не са много, което не ги прави фактор на пазара към момента.

Според данните на "Адрес" в момента се наблюдава прегрупиране на търсенето, като то се разделя основно на две категории - по-ниски нива от около 35–40 хил. евро и средната ценова категория между 70 и 80 хил. евро. Основните мотиви за покупка са желанието за придобиване на първо собствено жилище или преместването в по-добър имот. Третата причина е търсенето на жилище като инвестиция, нещо, което през последните две години се беше превърнало в рядкост за пазара.

- За съжаление и тази година започваме с желание за повече оживление. И макар все още да не са толкова много значителните сделки, така че да има наистина тенденция, все пак няколко неща се открояват в сравнение с миналата годината. Първото позитивно нещо е, че тази година поне има две сравнително големи сделки със западни финансови инвеститори. Едната сделка бе с "Престиж 96", а другата с "Приста ойл холдинг". Това е добре, защото миналата година почти нямаше нищо в тази област освен една сделка за дялово инвестиране на Европейската банка за възстановяване и развитие.

Това което все още липсва осезаемо, са западните стратегически инвеститори. Това предполагам, че се дължи на няколко фактора. От една страна, несигурността в региона около проблемите на Гърция и трудностите на Западна Европа, а, от друга, явно България в частност не им изглежда интересен пазар. Интересното е, че все пак нашите западни партньори от M&A International имат рекордни години, т.е. пазарът на средни сливания и придобивания в Западна Европа е в добра позиция. За съжаление ние не чувстваме прехвърляне на тази тенденция и върху нас.

От друга страна обаче, източните компании са по-активни купувачи. Това се видя с покупката на дял от "Петрол холдинг" от компания от бившия президент на руската автономна република Калмикия. Отделно "Газпром" купи известен брой бензиностанции у нас през сръбското си дружество "Ниш петрол", а тези дни стана ясно, че има интерес към "Топлофикация Шумен". Т.е. това показва по-силното източно присъствие в момента. Подобна е ситуацията и за по-големите компании и активи в България. Засега интересът към тях е по-скоро с географски произход от Русия, Украйна и Турция, отколкото Западна Европа. Не знам дали да го определя като тенденция, или това са по-скоро частни случаи, но е факт, че за големите активи това се случва.

И последното, което смятам, че трябва да отбележим, е фактът, че изтеглянето на западните инвеститори води до събуждането на вътрешните играчи, т.е. местните български инвеститори стават активи различна големина както за по-малки сделки, така и за по-големи.

А вие като консултантска компания по какво работите в момента?

Работим по известен брой сравнително големи транзакции. Приключихме сделката в "Приста ойл". В момента сме част от консорциума, който консултира разделянето на ЕСО от НЕК. Работим активно по няколко buy-side (бел. ред. – от страната на купувача) и няколко sell-side (бел. ред. – от страната на продавача) мандата. Така че сме сравнително заети, но като цяло процесите са сравнително дълги и трудни.

Има ли промяна спрямо миналата година по отношение на интересните и въобще активните за сделки сектори?

Няма толкова много сделки, за да определим някаква тенденция. Все пак очакваме раздвижване при телекомите, тъй като очакваме развитие при Vivacom и Globul. Мисля, че при финансовите институции като цяло, и банкови, и небанкови, може да се очаква сериозно оживление. Първата част на годината все има няколко добри сделки, но очакваме по-голямо раздвижване към края на годината или началото на следващата.

Какво визирате по отношение на финансовия сектор? Например изтеглянето на френската Societe General от бизнеса с бързи кредити или и друго?

- Да това е едно от потенциалните развития, но може да има смяна на собственост и на цели банки.

Защо и цели банки? И защо точно сега, след като и преди кризата доста банки не намериха подходящ собственик?

- Най-вече заради промените на гръцкия банков пазар, но това не изключва сделка и за по-малките български банки.

Защо сега, защото все пак банките са в затруднение, от една страна, заради лошите портфейли, а от друга, заради липсата на растеж, а оттам и възможността за кредитиране на добри нови проекти.

Къде другаде има интерес?

- Според мен агросекторът и храните, продължават да се развива добре и подчертано там има интерес. В хранителния сектор имаше сделка за "Престиж", което показва, че има български компании с добри позиции в България и за износ, които се развиват добре и потенциално биха могли да станат обект на придобиване. В сектора на индустриалното производство според мен има отделни компании, които са интересни и които са водещи на българско и регионално ниво, но за съжаление подобни български компании са малко и съответно епизодично има сделки. В недвижимите имоти засега не виждаме големи сделки освен някои преструктурирания. В енергетиката обаче има интерес, като най-активен е ВЕИ секторът, където ще продължава да има смяна в собствеността на паркове, които вече са изградени и присъединени.

Можем ли да кажем, че това е годината на ВЕИ сектора, защото, ако съдим по размера на сделката за соларния парк от 60 MW край Караджалово, това изглежда като най-голямата транзакция за момента в страната?

- Нека изчакаме до края на годината, за да видим дали това няма да е годината на телекомите. Иначе според мен отпечатък върху пазара на сливания и придобивания ще окажат и готвените приватизации като БДЖ и ВМЗ - Сопот, но там не се очаква голям интерес от стратегически инвеститори. Стратегически инвеститор можем да чакаме евентуално за "Летище София".

А какво пречи да няма стратегически инвеститори за активи като БДЖ?

Може би няколко фактора. Единият е самата процедура и силно завишените критерии за стратегическите инвеститори. Вторият фактор е общата макро обстановка. Третият е сравнително тесният кръг купувачи в този сектор и дотолкова доколкото на тях регионът не им допада, те веднага отпадат като потенциални купувачи. Последният фактор според мен може да е заради маркетинга на целия процес по приватизация, който не съм сигурен колко добре е направен сред други стратегически инвеститори.

Като споменахте маркетинг, заедно с Агенцията за чуждестранни инвестиции направихте поредица от срещи за привличането на инвеститори. Как минаха те?

- Провели сме три конференции в Лондон, Мюнхен и Дубай. В Лондон и Мюнхен бяха самостоятелни събития, като след Мюнхен имаше посещения на германски компании, които се оглеждат за потенциални инвестиции. Но това е дълъг процес, така че тепърва предстои да видим резултатите от него. Имаше интерес към събитията в Лондон и Мюнхен, но истината е, че сами по себе си конференциите, изолирани от цялостна маркетинг кампания за държавата, е трудно да привлекат голям интерес.Това е добра стъпка, но като цяло трябва още много да се направи за цялостния маркетинг на държавата.

В Дубай беше малко по-различно. Там презентацията ни беше част от по-голям форум за привличането на чуждестранни инвестиции като цяло в нововъзникващи пазари. Там беше много видно реално колко голяма е конкуренцията за привличане на чуждестранни инвестиции на глобално ниво. Истината е, че държавата трябва да се промотира дългосрочно и постоянно, защото решенията за инвестиции не се взимат от днес за утре. По тази причина въпросът в изграждането на цялостен имидж на България е много важен.

Да се върнем на сливанията и придобиванията, миналата година обсъждахме, че като цяло сделките се затварят много трудно, купувачите правят какви ли не опити да се подсигурят няколко пъти срещу потенциална загуба или провал – например отлагат плащанията във времето или ги обвързват с много условности. Сега има ли разлика?

- Пак не е лесно затварянето на сделки. Цената е само един от проблемите, но като цяло по-лесният фактор. По-скоро доста от проблемите идват от несигурността на инвеститори, и то най-вече на стратегическите. Когато те не се сигурни като цяло в средата, процесът на дю дилиджънс и последващото разпределение на потенциалните рискове се оказва голям препъникамък. Тоест имало е сделки, които като цена са били добре, но последващи разпределения на рисковете са се оказали фатални за сделките. Така че със сигурност сделките са по-сложни и със сигурност изискват много повече умения и като структуриране, и като водене на преговори, и като процес на дю дилиджънс. Това е и част от причината да няма сделки, защото се работи по много сделки, но редица от тях не се приключват.

Казахте, че имате няколко мандата от страна на купувача, всъщност какво се търси?

- Те са основно в областта на храните и става въпрос за чуждестранни инвеститори.

А как върви процесът по преструктуриране на дълговете на бизнеса и как оценявате действията на банките в това отношение?

- Ами според мен това ще продължава да е водеща тенденция и ще продължава да се задълбочава. Според мен при възможност за ликвидност финансовите институции биха искали да излязат от експозициите си. Със сигурност обаче нивата на изкупуване на дълг все още не са паднали много като процент от номинала. Да, банките са готови да продават дълг, но не и на всяка цена, т.е. не са чак толкова притиснати да продават.

Това обаче означава, че процесът по преструктуриране ще продължи още време?

- Донякъде да. Но все пак трябва да отбележим, че доста от преструктуриранията не са публични. От друга страна обаче, имайки предвид, че доста от компаниите имат проблеми с обслужването на задълженията си, надали и банките имат нужния капацитет, за да отговорят на нуждите на всяка компания и съответно могат да реагират по-неадекватно от очакваното. Въпреки това можем да очакваме един допълнителен период, през които системата ще продължи да се прочиства.

Какво да очакваме все пак до края на годината?

- Според мен втората половина на годината ще е по-активна от първата половина, защото има няколко големи сделки като тези за телекомите, които могат да променят коренно картината. Така че мисля, че ще има раздвижване.
Снимка на три колони – без текст


13.07.2012 г., с. 20
Акциите на фондовете за имоти се покачват
"Меком" отново доминира търговията, но акциите му губят над 75% от началото на седмицата
Христо Съйнов

SOFIX е основният и най-старият индекс на Българската ... Цялото досие

се покачи с 0.56% до 295.19 пункта, а BG TR30 и BG40 добавиха по 0.10% и 0.04% съответно до 237.12 и 108.11 пункта. Секторният BGREIT регистрира най-голям ръст за деня от 0.85% до 68.92 пункта, като за пореден път търговията с книжата на фондовете за имоти бе най-активна.

Най-търгуваните

Така трите най-търгувани дружества след "Меком" бяха именно дружества със специална инвестиционна цел, като всичките те приключиха сесията на зелена територия. Пазарната капитализация на най-големия земеделски фонд "Адванс терафонд" се покачи с 2.86%, достигайки 1.8 лв. за акция, а книжата на "Агро финанс" и "Еларг фонд за земеделска земя" (в ликвидация) добавиха по 2.4% и 1.23%, съответно до 1.28 и 1.9 лв. за брой.

Сделките с книжата на "Меком" обаче като цяло доминираха търговията с акции в четвъртък, като половината от всички сделки се дължаха именно на това дружество, което във вторник загуби 47.06% от пазарната си оценка, в сряда още 35.19%, а в предпоследния ден на работната седмица падна с 5.71% до 0.033 лв.

Движения

Само преди месец "Експат капитал" и клиенти на "Експат асет мениджмънт" придобиха 22 млн. акции от "Меком", което е почти 40% от капитала на дружеството, в сделка за 2.24 млн. лв. при единична цена от 0.102 лв. на акция. Според бюлетина на Централния депозитар "Дар финанс" ЕООД тогава са придобили малко над 40% от "Меком", а самите "Експат капитал" малко над 6%.

Не е изключено те да са купувачи и на изтъргуваните в сряда и четвъртък книжа на компанията, което ще им даде сериозен контрол над нея. Засега не е ясен продавачът от сряда, но не е изключено това отново да е съдия-изпълнителят Уляна Димоларова, която продаваше книжата на "Меком" и в средата на юни.

Със спад на цената от 1.64% приключи сесията за холдинга "Химипорт", като книжата му достигнаха 0.9 лв., докато тези на производителя на акумулатори "Монбат" се покачиха с 2.41% до 4.3 лв. за брой, но при много по-нисък изтъргуван обем.

Около 250 души, чиито домове са пострадали от труса на 22 май в Перник, има опасност да останат без дом през зимата. Най-бед­стващите ще бъдат настане­ни в сградата на ГУ СВ в гра­да, която обаче се нуждае от ремонт. Това съобщи вчера кметът на общината Росица Янакиева. "Около 50% от пострадалите ще решат

проблема сами благодаре­ние на личната си инициати­ва и на помощите. Вече има хора, които са ремонтирали къщите си", каза Янакиева. 91 са домовете, които трябва да бъдат съборени. В момента 528 души не живе­ят в жилищата си. Засегнати са 129 общински здания, както и четири моста. Щетите на общинския сграден фонд са в размер на

9,5 млн. лв. Като хонорар на оценителите и конструкто­рите, обследващи пострада­лите здания, пък кметската управа трябва да плати 89 895 лв. За извършени ре­монти от фирми общината дължи 252 042 лв.

"От спешен ремонт се нуждаят 73 сгради, предим­но училища и детски гради­ни. За тях трябват 5,9 млн. лв.", допълни Янакиева.


13.07.2012 г., с. 8
„Тракия" вече стига до Ямбол
Магистрала "Тракия" вече стига до Ямбол, след като вчера премиерът Бойко Борисов откри още един нов участък - то­зи от Нова Загора до Ям­бол. Трасето се пуска 52 дни преди предварително обя­вения срок. То с дължина 35,7 км. Премиерът заяви, че строителството на маги­стралата продължава да изпреварва графика и в рамките на няколко сед­мици ще стигне до Пето­лъчката.

"Магистралите дават поминък и възможности за развитие на районите, през които минават", каза още Борисов.

Премиерът допълни, че въпреки проблемите, които е имало с покри­тието на 17 км, настилка­та отговаря на всички из­исквания. В рамките на мерките за контрол са взети проби от целия участък. Бори­сов настоя гръцката фир­ма "Актор", която строи и магистрала "Струма", занапред да не създава проблеми. Премиерът призова шофьорите да бъдат по-предпазливи и да не съ­здават предпоставки за катастрофи.


13.07.2012 г., с. 9
Държавата влиза в бизнеса с дървесина
Опозицията видя в това лобистки текст
ВЯРА ИВАНОВА

Държавните горски стопан­ства влизат в бизнеса с дърве­сина. Те ще могат да добиват самостоятелно до 25 % от нея в съответното териториално поделение след съгласуване с министъра на земеделието. Това реши парламентът вче­ра, като прие на първо четене новия вариант на Закона за го­рите, внесен от ГЕРБ. Сега след търгове в държавните го­ри секат частни фирми. т БСП определиха текста като лобистки. "До 25% могат да се предоставят на т.нар. стра­тегически партньори, имащи дългосрочни договори за добив

на дървесина в сферата' на производствените мощности за биомаса", каза депутатът от БСП Димчо Михалевски. Спо­ред него така 1/3 от дървесината ще се дава на определени фирми на ниски цени. Това щяло да ли­ши държавните предприятия от поне 10-20 лв. на кубик. Шефът на земеделската ко­мисия Десислава Танева обяс­ни, че добивът се допуска, тъй като имало конкурси, на които не се явявали кандидати заради неинтересни територии. т БСП обвиниха земедел­ския министър Мирослав Най­денов, че не е изпълнил обеща­нията си към бранша. Корнелия Нинова го призова да обяс­ни "между две гонки на прода­вачи на царевица по плажа" защо не го е направил. Ставало въпрос за продажбата на дър­весина през стоковата борса, търгуването й в пакети и изно­са. Попитайте в Доспат от кого купуват, посъветва Михалевски, който имал информация, че зад фирмите стоят депутати и спортна звезда. Новият проект предвижда право на строеж без промяна на предназначението да се уч­редява само за изграждане на зооветеринарни и биотехнически съоръжения, за проводи за хидротехнически съоръжения и др. За стъпки на лифтове и влекове, обявени за търпими строежи по ЗУТ, право на строеж ще се учредява за 20 г.

Депутатите отново гласува­ха да се отхвърли старият За­кон за горите, върху който бе наложено вето. Мнозинството се въздържа и този път. Приет бе и проект на Христо Бисеров от ДПС, с който става възмож­но да се обжалват глоби по за­кона до 100 лв.

Не мина и седмица от послед­ното решение на Конституцион­ния съд, което определи транс­фера на средства от здравната каса към Министерството на здравеопазването за неконсти­туционен, и управляващите на­правиха ново предложение, кое­то ако бъде прието, най-вероят­но ще завърши по същия начин.

Предложението всъщност не е ново и най-общо предвижда на­лагането на различни ограниче­ния за хората, които не внасят здравни осигуровки. Първо щеше да се забрани на неосигурените лица да пътуват в чужбина, после нямаше да им се издават лични карти, а последната идея е да не се позволява прехвърля­нето на собственост.

Мотивите на здравния минис­тър са следните: "След като имат пари да си купят кола или имот, логично е да имат пари и да си платят вноските." Не може