Ипотека. Правна уредба е дадена в разпоредбите на чл. 166-179 от ЗЗД. Определение

Според проф. Кожухаров ипотеката е едно вещно неделимо недвижимо акцесорно /трябва да съществува едно вземане/ право. Според проф. Попов ипотеката е едно облигационно право, което има обезпечителен характер.

Съгласно разпоредбите на Кодекса за морско корабоплаване морските кораби могат да бъдат ипотекирани чрез договор, който трябва да бъде сключен в писмена форма с нотариално заверени подписи. Тя се учредява върху целия морски съд и вписването има валидност за 5 години.

Не могат да бъдат ипотекирани: 1. вещи извън оборота /публична държавна собственост/; 2. сервитути.

Видове ипотека. Познати са два вида ипотеки – договорна ипотека и законна ипотека.

Договорна ипотека. Договорна е тази ипотека, която възниква чрез вписване на договор за ипотека, съставен в формата на нотариален акт, в който акт трябва да са спазени всички изисквания визирани в чл. 167, ал. 2 от ЗЗД.

Условя за действиетлност на ипотеката. Валидността на договора за ипотека зависи от спазването на редица материални и формални условия. Материалните условия са способността на страните да сключат договора и второ принадлежност на правото на собственост /само от собственика на недвижимия имот, респ. ограниченото вещно право/. Към формалните условия се отнасят:

• 
  ипотеката да се учреди с нотариален акт;
  
• 
  да съдържа определени данни посочени в чл. 167, ал. 2 от ЗЗД;
  
• 
  да е спазено изискването за специалност. Под специалност на ипотеката се разбират две неща: ипотеката може да бъде учредена само върху конкретно определен имот /имота да бъде индивидуализиран в нотариалния акт/ и само за конкретно обозначено в учредителния акт вземане или сума;
  
• 
  ипотеката да бъде вписана, без което вписване не възниква ипотечното право.
  

1. ипотека в полза на отчуждителя на недвижим имот върху отчуждения имот за обезпечение на вземанията му по договора – това става с един и същи нотариален акт /продавам апартамента си за сумата от 30 000лв. на някого, но той не е платил цената или част от нея – в същия нотариален акт се отбелязва, че за неплатената цена се учредява ипотека/.

2. ипотека в полза на съделителя на един имот – за онази част която му се дължи като припадаща равностойност на неговия дял /трима наследници има един имот, който се възлага на един от тях, който съделител ще бъде осъден да заплати на останалите наследници – за.. виж чл. 287 от ГПК и проф. Живко Сталев – тази ипотека безпредметна/.

Познати са и други случаи на законни ипотеки, а именно в полза на банките, в полза на държавата.

Законната ипотека се вписва по молба на кредитора. Към нея се прилагат препис от акта. Съгласно чл. 169 има действие от дата на нейното вписване.

Вписване на ипотеката. Ипотеката се учредява чрез вписване. Без вписване на ипотеката тя не може да възникне /чл. 166, ал. 1/, следователно вписването е учредителен елемент. Това произтича и от § 11, т. 3 от ПЗР на ЗКИР.

Процедурата по вписването е установена в ЗННД. Вписването по настоящем се извършва от съдиите по вписванията. Вписването има сила /действие/ за 10 години – чл. 172 от ЗЗД. Подновяването трябва да се извърши преди изтичането на този срок. С новото вписване ипотеката придобива нов ред /чл. 172, ал. 1 от ЗЗД/. следователно, ако някой друг е направил вписване междувременно, той добива ред преди досегашната ипотека.

Съгласно чл. 179 вписването на ипотеката се заличава въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма или въз основа на влязла в сила съдебно решение. То се извършва с отбелязване в партидата на ипотекирания имот. Заличаването погасява ипотеката. Когато актът, въз основа на който е станало заличаването, бъде обявен за недействиетелен, ипотеката може да се впише наново. В такъв случай тя има ред на ново вписване.

Съдържание на ипотечното право. Съгласно чл. 173, ал. 1 от ЗЗД, кредитор, чието вземане е обезпечено с ипотека, има право да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот, в чиято собственост и да се намира той.

За обезпечение на това негово главно право кредиторът разполага с едно допълнително право в защита на главното. Това допълнително право е възможността му да не допуска влошаването на ипотекирания недвижим имот. Това право не е уредено изрично в закона, но то се извежда от вземането за обезщетение за вреди, които ипотекарният кредитор има срещу собственика на имота, който не е длъжник /чл. 177, ал. 2 от ЗЗД/.

Правото да се иска въздържане от въздействие върху имота, което би го обезценило, е вещно. То има абсолютен характер. Правото може да бъде противопоставено на собственика на имота, който не е лично задължен, вкл. и на лице, което е придобило имота след учредяване на ипотеката. Кредиторът може да иска същото поведение и от всяко трето лице. По аргумент за по-силното основание той разполага с това право и срещу длъжника. Забранени са материални действия, които намаляват стойността на имота. Действията трябва да са извън границите на обикновеното управление. Извършването на правни действия поначало не е забранено, защото те не са противопоставими на ипотекарния кредитор.

Правото да не се допуска влошаване на имота се защитава чрез квазинегаторен иск, наречен девастационен иск. Ищец по него е ипотекарния кредитор. Ответник е всяко лице, което предприема материални действия, влошаващи състоянието на имота. Няма значение дали ответникът е собственик, владелец или трето лице. За да може да се търси защита на правото, действието не трябва да е завършило. Ответникът ще бъде осъден да преустанови нарушението и да не извършва в бъдеще нови нарушения.

Основното право обаче на ипотекарния кредитор е да се удовлетвори предпочтително от цената на ипотекирания имот. Ипотекарният кредитор може да осъществи своето право да бъде удовлетворен за вземането си по предпочитание само по реда на принудителното изпълнение. Недействително е всяко съглашение, което би устанявало друг начин на удовлетворяване. Недействително е всяко предварително съгласие, според което кредиторът става собственик на ипотекирания имот в случай, че не бъде удовлетворен на срока.

Правото на кредитора да бъде удовлетворен чрез публична продан на ипотекирания имот е неделимо. Той може да изнесе на публична продан целия имот за част от дълга. Всяка част от дълга е обезпечена с целия имот.

За да реализира ипотечното си право, ипотекарният кредитор трябва да се снабди с изпълнителен лист за вземането и за ипотечното си право. Този иск на кредитора е негов иск за изпълнение и почива на облигационното отношение между него и длъжника. Но съдът трябва да постанови още по искане на ипотекарния кредитор, че му признава правото на предпочитателно удовлетворяване от цената на ипотекирания недвижим имот, т.е. от цената, която ще бъде добита от публичната продан. Този иск на кредитора е неговият ипотечен иск. И по двата иска ответник е длъжникът, не и собственикът на ипотекрания имот. Въпреки това издаденото срещу длъжника решение може да му се противопостави – изпълнителният лист срещу длъжника има сила и срещу трето лице, дало своя вещ в залог или ипотека за обезпечение на дълга, когато взискателят насочи изпълнението върху тая вещ.

Съгласно чл. 173, ал. 3 от ЗЗД, ако вземането е за определена парична сума или ако за него е уговорена парична неустойка, кредиторът може да иска да му се издаде изпълнителен лист въз основа на акта за вписването на ипотеката, по реда на чл. 242 и сл. от ГПК, на осн. чл. 237, б. “ж” от ГПК.

Снабден с изпълнителен лист за вземането си и за ипотечното си право, кредиторът може да обърне изпълнението си върху всички длъжникови имоти. В случая той не упражнява ипотечното си право. Но той може да обърне изпълнението си и върху имотите, върху които се простира това негово право. С това той цели продаването на ипотекирания имот и удовлетворяването си от цената му.

Принудителното изпълнение започва с пращане на призовка за доброволно изпълнение на длъжника, респ. на собственика – държател на ипотекирания имот и лично незадължен за дълга. От този момент последните трябва да събират доходите от имота и не могат да се разпореждат с тях – правото на предпочитателно удовлетворяване се простира и върху доходите на имота от момент на получаване на призовката за доброволно изпълнение.

Публичната продан на имота може да бъде осуетена от длъжника или собственика на имота чрез плащане на дължимата сума. Ако длъжникът е собственик на ипотекираният имот, той може да осуети публичната продан, само ако внесе всичко, което съставлява неговия дълг – главница, лихви, разноски по учредяване на ипотеката и по изпълнението и др. Собственикът отговаря с имота, но само за това, което ипотеката обезпечава, т.е. вземането само до размера на сумата, за която ипотеката е вписана.

Всеки кредитор дори хирографарен, можа де иска принудителната продан на ипотекирания имот. Тогава тя се налага на ипотекарния кредитор. Следва още, че той се удовлетворява само в този размер, в който вземането му е вписано. Когато публичана продан се извършва не по вземането на ипотекарния кредотор, последният трябва да бъде уведомен за насрочване на описа и проданта на ипотекирания имот. Поради това именно той се счита по право присъединен в изпълнителното производство, макар да няма изпълнителен лист. От получената при проданта сума, след заплащане на вземанията на привилегированите лица преди него /тези по чл. 136, ал. 1, т.1 и 2 от ЗЗД/, съдебният изпълнител запазва по сметката си припадащата се на ипотекарния кредитор сума.

• 
  Погасява всички ипотеки, тежащи върху имота. Купувачът на публична продан го придобива чест от всякакви ипотеки. Заедно с това се погасяват и всички вещни права учредени след първата ипотека.
  
• 
  Запазване на ипотеката, ако купувачът на ипотекирания имот в съгласие с ипотекарния кредитор поеме обезпечението с ипотека задължение.
  
• 
  Възстановяване на вещни права. Съгласно чл. 176 от ЗЗД, ако трето лице, което не е лично задължено по обезпеченото вземане, придобие ипотекирания имот и след това този имот бъде продаден на публична продан, вещните права, които то е имало върху имота, преди да придобие собствеността му, се възстановяват по право, с изключение на ипотеките. За тия последните то участвува в разпределянето на цената съобразно реда, който те са имали.
  
• 
  Обезщетения за подобрения.
  
• 
  Договорите за наем. Публичната продан на ипотекирания имот въздейства и върху съествуващите договори за наем на същия. Договорът за наем на ипотекирания имот има сила за купувача, само ако е бил вписан.
  
• 
  Ипотекарният кредитор има право на удовлетворение от цената на ипотекирания имот, добита на публична продан. От нея той може да се удовлетвори по предпочитание и то само за този размер на вземането, което ипотеката обезпечава, т.е. за размера, за който вземането е вписано, за разноските и лихвите.
  
• 
  Право върху обезщетението на погиналия, увредения или отчужден имот.
  

Тя се погасява и на свои собствени основания:

• 
  Погиване на ипотекирания имот;
  
• 
  Отчуждаване на имота за държавни или общински нужди. В този случай ипотекарния кредитор може да търси обезщетение от дръжавата или общината до размера на дължимото обезщетение, което право ипотекарния кредитор може да търси в тримесечен срок от съобщаването.
  
• 
  Отказ от ипотека.
  
• 
  Заличаване на ипотеката.
  
• 
  Сливане. Суброгация. Когато кредиторът придобие сам ипотекирания имот, тогава ипотеката се погасява, защото никой не може да има ипотека върху собствения си имот. Изключение от това правило е предвидено в чл. 178 от ЗЗД, който купи ипотекиран имот от длъжника по обезпеченото вземане, ако не е поел задължението, може да плати на ипотекарния кредитор до размера на цената, която дължи. В такъв случай по отношение на кредиторите, чиито ипотеки са учредени, преди той да е купил имота, се смята, че той е встъпил в правата на удовлетворения кредитор.