Съдържание: В. Пари 1 В. Пари 3 В. Земя 15 В. Сега 18

Пазарът на офис площи изживява силно развитие, особено в София и големите градове. Към момента само на столичния пазар са в строеж около 750 000 кв. м нови офис площи, а още 700 000 кв. м са на етап проект. Това засилва конкуренцията, като в най-силна степен тя се изразява при привличането на големи наематели. Логично следствие е нарастващото търсене на офиси клас А, които покриват международните стандарти за качество. Какви архитектурно-технически характеристики обаче се крият зад това обозначение?

Като се има предвид предлагането на офис площи в България, ние определяме общо 5 различни степени на класификация, които в низходящ ред са: А+, А, B+, B, C. Тази класификация е съставена въз основа на проучване на пазарите в ЕС и обобщени данни на Urban Land Institute в САЩ. При определянето на критериите са взети предвид и особеностите на българския пазар, както и основните разпоредби на Закона за устройство на територията и Наредба №2 към него.

Офис сградите се класифицират съобразно комбинацията от локация и физически характеристики. Сградите от по-ниските класове се определят в зависимост от качествата на тези от клас А.

Трябва да се има предвид, че няма точна формула, чрез която механично да бъде определен класът. Следователно винаги ще има и субективен фактор при оценяването, особено ако става дума за качествени характеристики.

Това са „знакови” сгради, които отговарят на всички 22 критерия за офис сграда клас А, като освен това се характеризират с:

отличителна класа и престиж;

уникална архитектура;

отлично местоположение в идеалния или финансовия център на града;

отлична ежедневна поддръжка.

На българския пазар все още няма сгради, които да отговарят на изискванията за този клас.
Клас А

Задължителните критерии за този клас офис площи са:

първокласен дизайн;

отлично местоположение (обикновено под това се разбира центърът на града, а в София за отлично местоположение се приемат и булевардите България, Цар Борис III, Цариградско шосе и Тодор Александров в частта им към централната градска част);

удобен достъп;

атрактивност за най-платежоспособните и престижни наематели;

наемни нива над средните за пазара;

професионално управление;

осигуряване на необходимите паркоместа подземно (според Наредба №2 те се изчисляват по формулата:(РЗП на сградата/60 - 80 кв. м) х 1.2 = необходими паркоместа;

влагане на висококачествени строителни материали;

светла височина на етажите не по-малко от 2.70 м;

гъвкаво вътрешно разпределение тип open space (отворено пространство);

скрито окабеляване в двоен под и окачени тавани;

контрол на достъпа и 24-часова охрана;

високоскоростни асансьори с време на изчакване до 30 сек (асансьорите трябва да са поне два с капацитет поне за 6 души);

централна климатизация, която създава контрол на микроклимата в съответствие с европейските HVAC стандарти;

двойно електрозахранване с автоматично превключване;

дълбочина на пространствата 18-20 м от прозорец до прозорец;

общите части не надвишават 12%;

осигуряване на Building Management System (система за управление на сградата);

луксозни приемни пространства и голямо лоби;

заведения за хранене и почивка на персонала;

висококачествен стъклопакет и слънцезащитни стъкла;

клас за енергийна ефективност А.

Този клас сгради е най-дискутиран, тъй като при него определянето на критериите е най-субективно. Той включва известен, но недостатъчен брой от критериите за офиси клас А.

Сградите в клас В обикновено са новопостроени или реконструирани с добро местоположение, добро конструктивно решение и поддържане, но малки функционални недостатъци. Този клас се среща при сгради с много добра локация от по-ранно поколение и с високо качество на поддръжка. Нивото на наемателите е високо. Като основно изискване към конструкцията, което обаче може да бъде променено в бъдеще, е сградата да е построена след 1989 г.

В подклас В+ влизат нови сгради с отличен дизайн и технически качества над нивото на клас В. Много често клас В+ са сгради, които отговарят на всички изисквания за клас А с изключение на отличната локация.

наемни нива около или над средните за пазара;

професионално управление;

висококачествени строителни материали;

светла височина на етажите не по-малко от 2.70 м;

гъвкаво вътрешно разпределение - тип open space;

контрол на достъпа и 24-часова охрана;

високоскоростни асансьори с време на изчакване максимум 30 сек. Капацитетът им също трябва да е за поне 6 души;

двойно електрозахранване с автоматично превключване;

дълбочина на пространствата от 18-20 м от прозорец до прозорец;

луксозно изпълнение на приемните и представително лоби;

заведения за хранене и почивка;

висококачествен стъклопакет, слънцезащитно стъкло.
Клас С

Сградите от този клас са със занижени критерии за качество. В общия случай това са сгради, предназначени за административни нужди, строени преди 20-25 години. Отговарят само на малка част от основните критерии за клас В офис площи. Тези сгради не са претърпели модернизация. Често са функционално неиздържани и съдържат

неекологични материали. Този клас се среща и при офиси, които са част от друг функционален тип - например търговски или жилищни сгради със сменено предназначение. Клас С на доста пазари е неприемлив, тъй като не отговаря на стандартите. Ниското качество прави много сгради от този клас потенциални кандидати за събаряне.
Критерии

В София няма сграда от истински клас А

Нито една от функциониращите към момента в София офис сгради не отговаря на всичките 22 критерия за сграда клас А.

Инвеститорите срещат най-големи трудности при изпълнението на три от критериите - централната локация и осигуряването на удобен достъп до сградата, висококачествено управление, достатъчно места за паркиране.

Една от важните тенденции на пазара на офис площи в световен мащаб е нарастващата роля на оформлението на вътрешното пространство в сградата. Практиката сочи, че оптимизацията му води до забележимо повишаване на производителността на труда на служителите.
В бъдеще този фактор ще оказва все по-сериозно влияние при избора на офис и у нас.

Друго изискване на все повече наематели е сградата да е изградена и функционира съобразно съвременните екологични норми.

Руска бизнес група МИАН (Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости) започна строителството на офис център в София. Проектът е първият на компанията у нас и е на стойност 35 млн. EUR. Той ще бъде реализиран на парцел от 5 дка, купен за 10 млн. EUR преди повече от година. Парцелът се намира в един от най-атрактивните делови райони на София - бул. Никола Вапцаров.

Сградата ще има приблизителна разгъната площ 25 000 кв. м и ще бъде изградена в съответствие с международните изисквания за клас А, съобщиха от Forton International, която подписа с МИАН договор за консултиране и отдаване на площите. Бизнес центърът ще се отдава под наем на български и чужди фирми.

МИАН работи в различни направления на пазара на имоти от 1998 г. Миналата година активите й са нараснали с 32% и са достигнали 1.280 млрд. USD.

Строителството на десетия магазин на МЕТРО Кеш енд Кери у нас започна вчера в западната индустриална зона на Плевен. Обектът трябва да бъде завършен за четири месеца. В изграждането му ще бъдат инвестирани над

30 млн. лв. Търговската площ на магазина ще бъде 7000 кв. м, на които ще се предлага асортимент от над 60 000 стоки. Паркингът ще има 400 места. Виждаме голям потенциал в България за нашата уникална концепция Бизнес за бизнеса, заяви генералният директор на Метро Кеш енд Кери за България Вили Байсхайм.


16.05.2008 г., с. 20
Слънчев бряг
Строят по морето напук на закона
В курорта не разбрали, че строителните забрани вече са уредени в закон
Кметът на община Несебър Николай Димитров не е издал заповед за спиране на строителството в курортния комплекс Слънчев бряг от 15 май, заяви председателят на управителния съвет на Съюза на собствениците в курорта Елена Иванова. Така тя обясни защо строителството в комплекса продължава и дни преди началото на летния сезон.
Неведение

Според Елена Иванова, цитирана от БТА, за преустановяване на строителството в курорта има само публикувана обява в сайта на община Несебър, но издадена заповед няма. От общинската администрация в Несебър обаче казаха, че не е необходимо издаването на заповед, тъй като преустановяването нwwа строителните дейности е уредено в Закона за Черноморското крайбрежие. В член 15 от закона е забранено извършването на строителни работи в курортните територии и ваканционните селища по Черноморието от 15 май до 1 октомври.

Строителството в Слънчев бряг продължи и вчера. Не беше спряно изливането на бетон и движението на тежки автомобили, не е почистено около строителните площадки. В зона Изток продължава строителството на 6-7 хотела, а в зона Запад те са много повече, съобщи Елена Иванова. Съюзът на собствениците настояваше тази година строежите да спрат още на 1 май, за да може комплексът да се подготви за първите туристи. Тази година те дойдоха на 3 май и за пореден път завариха строителна площадка, коментира Елена Иванова.

Осеметажната постройка ще е корпоративната му сграда. Тя е първата по рода си модерна административна постройка в северната индустриална зона и се откроява на фона на складовите халета и индустриални площи.

Новият бизнес център ще събере на едно място администрацията и ръководството на 20-те дъщерни компании на Галчев холдинг. Той е построен на площ над 4000 кв. м, като на пет от етажите са разположени 130 работни места.

Северната индустриална зона на София до момента не беше популярна за инвестиции в корпоративни бизнес сгради, но мястото се отличава с добра комуникативност и възможност за бързо придвижване заради близостта си до бул. Сливница и Сточна гара, обясниха решението си от холдинга.

Изпълнител на проекта е Галчев инженеринг груп, строителната компания в състава на Галчев холдинг. Проектант е архитектурно студио ВАМОС.


16.05.2008 г., с. 23
По вода: Достъпни цени
Лодки на колела ще тръгват от Царево
Новият завод за плавателни съдове на Пасат България е за 3 млн. лв.
Eвгения Джорджева, еdjordjeva@pari.bg

Нов завод за 3 млн. лв. изгражда в Царево Пасат България АД. Заводът ще бъде пуснат в експлоатация през август т.г. и така, след неколкогодишно прекъсване дружеството ще се върне към изграждането на плавателни съдове. При нас изненади няма, работим по проектите си, а плавателните съдове винаги са стоели в плановете ни, каза за в. Пари изпълнителният директор на Пасат България Христо Евтимов.

История

Христо Евтимов е от хората, които никога не се предават. Затова преди години Пасат успя да оцелее дори в оборите край Царево, след като екипът напусна старите структури, базата и оборудването на известния корабостроителен завод. Само за 20 дни колективът е преустроил изоставени краварници край морския град и веднага се е вградил на нашия и на международния пазар - този път с производство на пречиствателни станции, шейни, контейнери за разделно събиране на отпадъци и биологични тоалетни. Търсим работа и я намираме, казва Евтимов. В бранша повечето от фирмите са в сивия сектор, не плащат данъци и осигуровки и по този начин подбиват цените. Въпреки засилената и невинаги лоялна конкуренция заводът успява да разширява пазарите си. Успяват и защото намират пазари за уникални продукти, чийто производител е единствено Пасат България.

Българският пазар предлага изобилие от луксозни скъпи яхти за най-богатите. Плавателни съдове за средния българин на пазара няма. Новият завод ще даде възможности за производството на лодки, катери и яхти на достъпни цени. Сега се разработва модел на лодка с дължина 4.5 м и с цена между 2 и 5 хил. лв. без двигателя.

По крайбрежието ни обаче няма пристанища за съхраняване на малки плавателни съдове. Бъдещите им собственици ще са изправени пред затруднението да имат лодка, а да нямат къде да я оставят. Затова Пасат ще внедри в производството си лодки, които непрекъснато да са на колела - ще започне да изработва и ремаркета към тях.

Освен за потребностите на средния българин в Царево мислят как да задоволят интересите и на бедните европейци. Според Евтимов туризмът в България ще продължи да се развива в досегашния си масов сегмент. Затова планира и производството на катамаран за около 50 души, с удобства и възможности за двучасови разходки по море. Изработката ще струва около 300 хил. лв. Първият катамаран Пасат ще произведе със собствени средства, вероятно и самостоятелно ще го ескплоатира, за да покаже възможностите му пред туристическия бизнес.

Най-голям потребител на продуктите на Пасат е Норвегия

Заводът в Царево е единственият производител на шейни, изработвани по поръчка на норвежка фирма, която след това ги продава и в други страни.

Шейните на Пасат пътуват в Канада, Япония, дори и на Северния полюс. В Норвегия ги ползват вместо детски колички през зимата.

Годишно в Царево се произвеждат около 4000 единични детски шейни и 150 за близнаци. Около 400 шейни годишно се произвеждат и по социалната програма на северната страна, предназначени за разходка на болни и стари хора.

Състезателните шейни, за кучешки впрягове, са в жълто и червено - средно по 20 бройки годишно. Тук се изработват и спасителни шейни за пистите - около 30 бр. годишно.

За зимната олимпиада в Нагано, Япония, всички спасителни шейни бяха наше производство, напомня Евтимов.

От Царево към Норвегия годишно се отправят и по 1000 броя биологични тоалетни, предназначени за семейно ползване.

За вътрешния пазар са контейнерите за разделно събиране на отпадъци, изработвани по поръчка на Екопак и Екобулпак. През последните месеци обаче към това производство интерес е проявила и турска фирма.

Съвместно с чешко-българска фирма Пасат присъства и на пазара за пречиствателните станции.

Дружеството се е специализирало в производството на съоръжения за пречистване на водата с капацитет от 10 до 500 потребители.

Монтажа и обслужването им извършва чешко-българският партньор. Няколко от по-големите пречиствателни станции са монтирани и се експлоатират - в района на Бургас, Панагюрище, с. Рупча и други места в страната.

Дружеството вече е спечелило проект за 50 хил. EUR по програмата за конкурентност. Ще бъдат закупени машина за боядисване на лодки, две машини за шприц формоване и една за мелене на отпадъци. Производството ни отделя вредни и обемни отпадъци, не отрича Христо Евтимов. Финансирането по проекта ще помогне не само да се намали обемът им, но и отпадъците да се оползотворяват.

През 2007 г. Пасат е вложил 9 хил. лв. в машина за рециклиране на ацетона. Инвестицията е направена според изискване на ЕС по програма за управление на разтворителите. Така дружеството постига не само екологичен ефект, но и икономически - рециклирайки ацетона, възстановява част от консумативите. Анализите сочат, че през т.г. заводът изразходва 3 пъти по-малко ацетон. Според Евтимов пречки да се спечелят проекти за еврофинансиране в България няма, стига да са добре подготвени. Той допуска съществуването на схеми за източване на пари, но не се е сблъсквал с тях. И цитира свой колега от Норвегия, който много преди тук да заговорим за еврофинансиране, казал, че парите от фондовете не се крадат.

Стандартът за издръжка в до­мове за деца, лишени от ро­дителски грижи, ще се уве­личи с 50 на сто от първи юли тази година. Това съобщи ми­нистърът на труда и социалната по­литика Емилия Масларова на прес­конференция в МС вчера. Предвиж­да се и в началото на следващата година да има подобна стъпка. За нея има политическо решение и се очаква финансовите параметри да бъдат заложени в проектобюджета за догодина, добави Масларова. На вчерашното си заседание правител­ството прие Националната програ­ма за закрила на детето. Акцентите са върху подобряването на стандар­та на живот на децата, тяхното об­разование, създаване на по-добра обществена среда за закрила на де­цата от различни форми на дискри­минация и насилие, по-голяма инфор­мираност на малчуганите относно техните права, посочи Масларова. В началото на годината стандартите за издръжка в домовете за деца с ув­реждания бяха увеличени с 20 на сто, отбеляза социалният министър. В края на февруари правителството ре­ши да отпусне допълнително 8 млн. лева за реформиране на шест дома,

които имат предписание да бъдат или закрити, или реформирани, 5 от тях са за деца, лишени от родителска грижа, а шестият е за деца с увреж­дания, уточни Масларова. Тя съоб­щи, че е направена оценка на всич­ки 245 деца от тези домове. До края на май общинските съвети се очаква да предоставят инвестиционните про­екти за ново строителство. Има ре­шения за отдаване на терени, на ко­ито ще се строят центрове от семеен тип и защитени жилища. Очаква се през ноември децата да бъдат наста­нени в тях, каза министърът. По ду­мите й средствата, които се отпускат на общините, са както за строителс­тво, така и за обзавеждане и за обез­щетения на тези, които се очаква да бъдат освободени от работа. МТСП и Агенцията за социално подпомагане поемат ангажимент останалите без работа да бъдат преквалифицирани. Масларова припомни и правителст­веното решение от края на февруари за отпускане на 1,5 млн. лева за по­купка на автомобили за превозване на деца с увреждания от 26 дома. Обявен е конкурс за избор на из­пълнител, който да приспособи ав­томобилите за специфичните нужди на малчуганите, уточни министьрът.
Портретна снимка на една колона – Емилия Масларова


16.05.2008 г., с. 5
Бутат 168 сгради по Черноморието
Дирекцията за национален стро­ителен контрол е издала до мо­мента общо 168 заповеди за съ­баряне на незаконни обекти по протежението на черноморската плажна ивица, Заповедите са следствие на проведената от ДНСК проверка на южната и се­верната черноморска плажна ивица, която бе предприета след влизането в сила на Закона за устройство на Черноморското крайбрежие през март 2008 г. За Южното Черноморие са из­дадени 96 заповеди за премахва­не, а за Северното - 72, като пред­стои издаването на още 20 запо­веди за премахване. Всички те подлежат на обжалване в опре­делените от закона срокове и все още не могат да бъдат смятани за влезли в сила.


16.05.2008 г., с. 5
Български фирми поемат магистрала „Тракия"
Прекратяваме концесията, българо-португалският консорциум не осигури пари, каза министър Асен Гагаузов
Има голяма вероятност концесията на магистра­лата да падне. Българо-португалският консорци­ум, който трябваше да доизгради магистралата, не е успял да осигури финансиране. Това съобщи вчера по БТВ министърът на регионалното развитие и благоустройството Асен Гагаузов. Той уточни, че срокът, в който консорциумът е трябвало да внесе документа за финансирането на строежа, е изтекъл в сряда, но такъв така и не е представен. „Очакваме да разберем дали ще има отпуснат кредит на консорциума и след това ще ин­формирам Министерски съвет, за да се вземе решение. До момента няма данни банкова институция да е дала кредит на консорциума" поясни министърът.

Ако португалските концесионери не докажат, че са на­мерили финансиране, строителството на магистрала „Тра­кия" може да се поеме от български фирми, информира министърът и припомни, че още в самото начало е била заложена клауза за държавен контрол.

Той обяви, че е готов веднага да разпише разрешител­но за строеж, като повтори, че пари за това има. Според него строителството може да стартира до месец и поло­вина, ако конкурсът и процедурата по възлагане на по­ръчката започне веднага, добави министър Гагаузов.

„Има анонс от строителни организации, които могат да плащат от собствени средства, а в края на годината, като видим какво сме спестили, ще се разплащаме", каза Гагаузов. Той не назова кои са фирмите, но увери, че пари има и държавата може да си позволи да завърши

магистралата сама. Отсечката между Стара Загора и Кар­нобат ще бъде разделена на 3 или 4 лота и до две години от там ще може да се минава, каза Гагаузов.

Да се направят международни търгове с ясни и проз­рачни правила за дострояването на магистрала „Тракия", предложи депутатът от ДСБ и член на транспортната ко­мисия Иван Иванов. Според Иванов строителството би могло да се ускори, като се направят три търга за трите непостроени участъци на „Тракия" от Стара Загора до Карнобат.

По думите му даването на концесия е вредно за Бълга­рия решение, тъй като около три четвърти от магистрала­та вече е реално построена.

Председателят на транспортната комисия Йордан Мир­чев (НДСВ) каза, че още през 2005 г, когато е имало пари и готовност да стартира проектът, някои са попречили за това. Той заяви, че това са „този, които са настройвали обществото, че това е кражбата на века". Според него с това са били загубени две години, за да се стигне до настоящия момент, когато причините за провала на кон­цесията са няколко.з