Въпрос №1 понятие и система на гражданското право

Съгласно чл.37 от ЗС - Етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, могат да принадлежат на отделни собственици - държавата, общините и други юридически или физически лица. И чл.38 от ЗС - При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване. Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. Общите части не може да се делят.

От тези разпоредби могат да се извлекат характерните принципи на ЕС. Те са следните:

1. 
   обект на ЕС е недвижима вещт, сграда, т.е. само това което е в границите на сградата;
   
2. 
   в архитектурно и строително отношение сградата трябва да се състои от етажи и други самостоятелни обекти, съгласно техническите правила и норми на строителството;
   
3. 
   отделните самостоятелни обекти, трябва да са технически свързани, чрез общите части на сградата;
   
4. 
   в правно отношение обособените самостоятелни обекти в сградата принадлежат на различни собственици, ако реално обособени обекти не са разпределени в изключителна собственост м/у съсобствениците ще е налице обикновена съсобственост в/у цялата сграда;
   
5. 
   общите части на сградата са в неделима съсобственост на отделните етажни собственици и всеки от тях има дял в общите части.;
   
6. 
   етажните собственици, като изключителни собственици на реално обособени обекти влизат в правоотношения по между си и в правоотношения с трети лица във връзка с управлението и идползването на общите части. За целта се формират органи на ЕС.
   

ЕС възниква и се прекратява, чрез способите за възникване и прекратяване на собственост и на други вещни права. Такива способи могат да бъдат:

-правна сделка чл.77ЗС. Необходимото тук е само предмета на тази сделка да бъде обособена част от сграда, която се придобива в индивидуална собственост. Щом такъв обект по силата на правна сделка се придобие от друго лице възниква ЕС;

-Чрез административен акт. Когато собственикът на отчужден имот се обезщетява с жилище или друг обект в построена сграда или в сграда, която ще се построи. От момента на влизане в сила на едминистративния акт респективно от построяване на сградата за него възникват права и задължения по ЕС.

-чрез делба. Ако една сграда етажи или части от нея принадлежат на две или повече лица няма ЕС, а е налице обикновенна съсобственост. Съсобствениците могат да си поделят общата сграда по етажи или части от етажи. По същия начин може да се раздели общата сграда и по съдебен ред, ако отделните етажи или части от етажи могат да се използуват самостоятелно без значителни преустройства и без неудобства по-големи от обикновените.

-чрез ново строителство. Касае се за строителство в съсобствен парцел, въз основа на архитектурен проект по който всеки от съсобствениците може да получи отделно жилище в сградата. След завършване на строежа в/у така построената сграда ще възникне ЕС. Също така ЕС възниква и при надстрояване.

-чрез строителство усъществено, чрез ЖСК. ЖСК е ЮЛ. След като се построи сградата тя става собственост на ЖСК. Едва след снабдяване на член корператора с НА той придобива в изключителна собственост обособеният обект, заради който е членувал в ЖСК. От този момент възниква и ЕС, защото вече има най малко двама различни собственици на самостоятелни обекти в една сграда;

-чрез Договор за групов строеж. Този способ дава възможност в съсобствен парцел две или повече лица да посроят сграда, като определят жилищата и др. обекти, които ще получат след завъшване на строителството. Договора за групов строеж обаче не е ЮЛ затова след построяване на сградата в/у нея възниква обикновенна съсобственост м/у участниците в договора. Тази съсобственост се прекратява чрез делба и разпределение на жилищата и другите обекти съобразно договора. От този момент в/у построената сграда възникват отношения по ЕС.

-чрез отчуждаване или конфискация. Когато се отнемат в полза на държавата незаконни строежи или части от строежи. Когато се отнеме само обособен обект от сградата възниква ЕС м/у държавата и лицето от което е отнета часто от имота.

-чрез давност. Когато по давност се придобие право на собственост в/у обособен обект в/у едно многоетажна сграда.

-при надстрояване;

-въз основа на отчуждителни сделки;

-по силата на съдебно Р.

-чрез публична продан;

-чрез частни завещателни разпореждания;

Макар в една сграда да съществува известна общност тя не може да бъде прекратена по пътя на делбата. Общите части не могат да се делят.Разглеждана като цяло ЕС може да се прекрати по следните способи:

-при погиване насградата. При такава хипотеза ще липсва обекта по повод на който възниква и съществува ЕС. Материалите от разрушената сграда стват обособени самостоятелни вещи и върху тах възниква обикновена съсобственост м/у етажните собственици с дялове вече на съсобственици, съответни на техния дял в/у общите части. В обикновенна съссобственост ще остане и земята в/у която е била построена сградата, ако разбира се преди това тя е била обща собственост.;

-чрез преустройство на сградата в ЕС. Доколкото строителните правила позволяват при преустройство на сградата ЕС се прекратява и бившите етажни собственици стават обикновени съсобственици в/у съответния си дял в/у новият обект.

-чрез сливане. Когато всички обусобени обекти в сградата преминават в собственост на едно лице.

-чрез разделяне. Когато етажи или части от етажи в отделен блок с отделен вход и с други отделни общи части могат да образуват отделна ЕС, макар да са съединени с общи стени или да имат общ двор с други етажи или части от етажи или с др. етажна собственост. В този случай ЕС се създава по Р. на общото събрание на собствениците и обитателите живущи в отделния блок.

Общите части на сгарадата при режим на ЕС се ползват от собственици, наематели, обитатели, краткотрйно пребиваващи лица. Правилата на обикновената съсобственост не са достатъчни да регулират сложните отношения м/у лицата съжителстващи в етажна собственост.

Чл. 42. Управлението на общите части в сградата в етажна собственост и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на общото събрание на собствениците и на избрания от него управител или управителен съвет.

Чл. 43. Общото събрание взема решение, ако в заседанието участвуват, лично или чрез представители, три четвърти от собствениците. В общото събрание участвуват с право на глас и наемателите при разрешаването на въпроси, които засягат техните имуществени интереси или вътрешния ред на сградата. В този случай общото събрание взема решение, ако присъствуват повече от половината от лицата, които имат право да участвуват в събранието.Ако при първото свикване не се явят нужното число лица, събранието се отлага за един час по-късно при същия дневен ред и се счита законно, колкото и лица да се явят.Чл. 44. Общото събрание взема решение с мнозинство, което представлява повече от половината от присъствуващите собственици. В случая на ал. 2 на предходния член общото събрание решава с мнозинство на гласовете на присъствуващите.Чл. 45. Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание: а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, иб)ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.Чл. 46. Собственикът може да иска от районния съд отмяна на решението на общото събрание за изваждането по реда, установен в правилника по чл. 49. Въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание по чл. 45 районният съд издава изпълнителен лист.

В ЕС има два вида ОС – ОС на собствениците и ОС на собствениците и обитателите /наемателите/. Решенията на ОС биват Р. на ОС на собствениците и Р. ОС на собствениците и обитателите /наемателите/

Чл. 47. Управителят или председателят на управителния съвет представлява собствениците при извършване на всички действия, включително воденето на дела, които са във връзка с обикновеното управление на етажната собственост. За действия, които излизат вън от пределите на обикновеното управление, той представлява собствениците, ако бъде упълномощен от общото събрание. Управителят или председателят на управителния съвет представлява в процеса общо собствениците по исковете, предявени срещу тях във връзка с общите части.Всеки собственик може да вземе лично участие в делото, по което управителят представлява собствениците.

1. 
   Право на строеж, надстрояване и пристрояване.
   

Правата на собственост в/у земята и постройката се намират в юридическо единство по силата на чл.92 от ЗС, но чл.63 от ЗС ги разделя на две вещтни права. Едното е носител на правото на собственост в/у терена, другото на правото на собственост на постройката в/у същият този терен.

Именно правото да се притежава, да се държи постройка в/у чужда земя се нарича суперфиция. Правото на строеж се урежда от чл.63-67 от ЗС - Чл. 63. Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба.Чл. 64. Собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Чл. 65. Когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичането на срока собствеността върху сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята. Чл. 66. Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33. Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята.Право на надстрояване и право на пристрояване се учредява за надстрояване, съответно пристрояване на съществуваща сграда.Чл. 67. Правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Отедлни разпоредби се съдържат и в ЗУТ и в правилника за приложение на ЗУТ.

Вещно право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот, затова няма право на строеж в/у собствена земя. Ако собственикът застроява своят парцел това не е отделно вещно право, а е осъществяване на неговите правомощия на собственика. За самостоятелно ограничено вещно право на строеж говорим само ако юридически собствеността в/у терена е отделена от собствеността в/у постройката. Не е нужно постройката да съществува реално. Право на строеж може да се учреди и преди постройката да е построена и с тази цел то най – често се учредява за това й вещното право на строеж не е сервитут, не е тежест върху определен имот. Докато сервитутът следва имота при правото на строеж собственикът на постройката винаги може да я прехвърли на трето лице при спазване на изискванията на чл.33 от ЗС. Сервитутът не може да възникне без да съществува господстващ имот, докато правото на строеж може да се учреди и преди сградата да е построена.

Вещното право на строеж не е и право на ползване, защото неговият носител няма задължение да върне заетата вещ след срока. Освен това носителят неможе да ползваземята и доходите от нея. За разлика от правото на ползване правото на строеж не е право с оглед на личността. То не се погасява след смъртта на своят носител, а може да се прехвърля и наследява. То не се погасява и с погиване на вещта, ако тя погине носителят на правото на строеж може да я построи от ново без да му се учредява ново право на строеж.

Всеки субект на ГПр може да бъде носител на вещно право на строеж. То може да се отстъпва на ФЛ на ЮЛ и на кооперации по силата на чл.111 ал.1 от ЗС правото на стоеж може да бъде съпритежание на две или повече лица и в този случай за него важат съответно правилата на съсобстветността.

Вещното право на строеж се учредява винаги и само в/у чужд недвижим имот / земя, който може да бъде, както публична, така и частна собственост. Това е обектът на правото на строеж. Необходимо е недвижимия имот да е в строителните гроници на населеното място, а строежът трябва да е в съответсвие със застроителните и регулационни планове.

Съдържанието на вещното право на строеж – това са правомощията, които дава на своя носител, а те са следните:

- право да се построи сграда в чужд имот. Това правомощие е срочно и се учредява за пет години, ако е върху частна земя и ако не се осъществи в 5г. срок то се погасява. Ако правото настроеж е отстъпне в/у държавна земя срок няма. То може да бъде отнето със заповед на кмета.

- изключително право на собственост в/у постройката. С извършване на строежа носителят на правото на строеж автоматично става собственик на постройката. Той може да я владее, ползва и да се разпорежда с нея. Собственикът на земята няма никакво право в/у ея.

- право да се ползва чуждата земя. Носителят на правото на строеж може да ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за използване на постройката. Когато правото на строеж е учредено в/у общинска или държавна земя носителят на правото на строеж може да използва цялата незастроена площ от земята.

Придобиването на вещното право на строеж може да стане чрез следните способи:

- чрез сделка, най често това е договор за продажба, замяна или дарение. Сделката трябва да бъде извършена във формата на НА, като условие за нейната действителност. Изключение от това правило е когато сделката се сключва м/у роднини по права линия по съребрена линия до втора степен вкл. и когато се учредява от съпруг на собственика на имота. В тизи случаи сделката се извършва с нотариално заверено заявление, до техническата служба в Общината вписано в нотариалните книги;

- по давност, съгласно чл.85 от ЗС Разпоредбите за придобиване право на собственост върху недвижим имот по давност важат за придобиване по давност и на други вещни права върху такъв имот.

-чрез доброволна делба. Чл.63, ал.3 предвижда възможност да се учреди право на строеж и чрез доброволна делба. Достатъчна ще бъде писменна форма на договора с нотариална заверка на подписите;

- чрез наследяване. Правото на строеж е прехвърлимо и не е с оглад на личността. За това то може да бъде наследявано по закон и по завещание;

- чрез съдебни Р. по искове за изпълнениена предварителен договор.

-особен случай на възникване на правото на строеж се установява при СИО. Ако през време на брака е построена сграда върху парцел индивидуална собственост на единия от съпрузите без да е учредявано право на строеж на другия съпруг ВС приема, че така построената постройка се вкл. в СИО.

Прекратяваенто на вещното право на строеж става с вс. правни способи:

- с изтичане на уговорения срок чл.65 дава възможност правото на строеж да се учреди с опередел срок в/у земя, която е частна собственост. След изтичането на уговорения срок собствеността в/у сградата преминава безвъзмездно в/у собственикът на земята. Така се възстановява рефлекторното действие на чл.92 от ЗС приращението.

- погасяване по давност. Чл. 67. Правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.

- чрез прехвърляне носителят на правото на строеж може да го прехвърли заедно с построената сграда при спазване н аразпоредбата на чл.33 от ЗС;

- отказ, когато става въпрос за общинска /държавна/ земя.

Има няколко осбени случаи на погасяване: при сливане, когато носителят на вещното право на строеж /ВПС/ стане собственик на земята или с погиване на имота.

Има няколко особени случаи на ВПС, който трябва да се споменат:

- ВПС при съсобственост в/у парцел – съсобствеността в/у парцел може да възникне при регулация, чрез която се сливат парцели, при наследяване и чрез правна сделка. Ползавено и управлението на тази съсобственост се осъществява по правилата на чл32 от ЗС Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.

- право на строеж в ЕС. Това може да стане само със съгласието на съсобствениците, дадено със заявление до кмета с нотариално зеверени подписи вписано при нотариуса. Правото на суперфиция в ЕС възниква в случаите, когато се прехвърля етаж от сграда на трето лице. В такъв случай се прехвърля не дял от мястото, защото суперфициентът не е собственик на земята, а дял от правото да се държи сграда в чужд имот.

1.2.Право на надстрояване и пристрояване. Правната уредба на правото на надстрояване /ПН/ и пристрояване /ПП/ се съдържа в ЗУТ. ПН и ПП е право на едно лице да надстрои или пристрои заварена сграда собственост на др. лице, с етаж или свързана неделимо с нея постройка, заедно с зимничните и тавански помещения, като стане изключителен собственик на така надстроените или пристроени функционално обособени обекти и собственик на съответният дял от общите части на сгарадата и на съответна част от правото на сроеж.

Според някои автори ПН и ПП е разновидтност на правото на строеж. Неговите характеристики и белези са следните:

- ПН и ПП предполага налична построена сграда;

- ПН и ПП е вид строителна дейност, чрез която се извършва застрояване във височина на съществуващи вече сгради или пристрояване към сграда неделимо друга сграда или помещение.

- носителят на правото на надстрояване и пристрояване става собственик на надстроеният респ. пристроеният обект.

- носителят придобива право на собственост или право на строеж в съответни идеални части от терена или заварената сград.

- носителят на ПП и ПН придобива и иделани части от общ. части на сградата.

Субекти на правото на надстрояване и пристрояване. В тези случаи могат да бъдат ФЛ или ЮЛ. ПП и ПН може да бъде и в съсобственост.

Предмет на ПП и ПН е правото да се построи етаж, постройка и др. самостоятелни обекти, като тавани, мазета, гаражи и др. върху които носителят на правото придобива изключителна собственост.

Съдържанието на ПП и ПН е еднакво със съдържанието на вещното право за строеж.

Учредяването на ПП и ПН става с правна сделка – възмездна или безвъзмездна. Възможно е собственикът на земята в/у която има построена постройка да отстъпи ПП и ПН на трето лице. Възможно е също той да отстъпи правото на строеж на друго лице, а да запази за себе си ПН и ПП в/у изградената от това лице постройка. Възможно е също собственикът да учреди право на строеж на едно лице, а ПП и ПН на друго лице. При етажната собственост, както и при съсобственост на строителен парцел за учредяване на ПП и ПН е необходимо съгласието на съсобствениците. Когато ПН и ПП се учредява от частно лице сделката се извършва с нотариален акт, ако е в полза на трето лице. ПП и ПН може да се придобие и по давност. ПП и Пн може да се придобие и със съдебно Р. с конститутивен иск.

Тъй като ПН и ПП е разновидност на вещното право на стоеж подобно на него се прекратява по следните начини:

- с изтичане на срока: това става ако е уговорен срок или след изтичане на общия пет годишен срок при земя, която е частна собственост;

- с отказ от ПН и ПП: когато е учредено от частно лице отказът се вписва в нотариалната книга, а когато е учредено от държавата, общината са собственици или етажни собственици отказът се извършва с молба до общината с нотариална заверка на подписите;

-чрез осъществяването на надстрояването и пристрояването: ПП и ПН се замества под правото на изключителна собственост на надстроеното или пристроеното;

Правните последици от ПП и ПН биват: 1. вещно правни – след осъществяване на правото, след завършване на обекта носителят на ПП и ПН става изключителен собственик натози обект, придобива иделани части от правото на строеж и от общите части на сградата.;2. облигационно правни последици – те възникват при ,чредяване и упражняване на правото на надстрояване и пристрояване. Обикновено ПП и ПН остава възмездно. Собственикът на заварената сграда не участва в разходите на пристрояване и надстрояване, но трябва да заплати подобренията в/у сградата в резултат на това. Носителят на ПП и ПН обикновено трябва да заплати съответна част от правото на строеж, иделани, реални и други части на сградата и евентуално разходите по преместване и осигуряване на временно жилище на обитателите, ако това се налага с оглед строежа.

2. Право на ползване. С термина право на ползване се означава едно от правомощията на собственика по клесическата римска триада. Смисълът, целта направото на ползване, неговата икономическа функция се свежда до възможността ползвателят на чужда вещ да придобива плодовете от нея, като стане техен собственик. То е ограничено вещно право.

Правото на ползване това е правото да се използва вещта съобразно нейното предназначение и правото да се получават добивите от нея без тя да се променя съществено.

Правото на ползване има запредмет движими и недвижими вещи. То обаче не може да се учредява в/у потребими вещи, тъй като ако бъде учредено правото на ползване ще бъде не вещно, а облигационно право. Няма вещно право на ползване и при така нареченото ползване в/у вземане, в/у търговски предприятия. Правото на ползване може да бъде отстъпвано възмездно и безвъзмездно.

Всеки субект на ГПр. Може да бъде носител на правото на ползване.

Правото на ползване е отделно и самостоятелно, ограничено вещно право в/у чужда вещ и като всяко сложно субективно право неговото съдържание се състои от в правомощията на ползвателя. ЗС Чл. 56. Правото на ползуване включва правото да се използува вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено. Ползувателят не може да отчуждава своето право.Чл. 57. Ползувателят е длъжен да плаща разноските, свързани с ползуването, включително данъците и другите такси, да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползуване. При предаване на имота се съставя опис. При липса на опис предполага се, до доказване на противното, че имотът е предаден в добро състояние.Ползувателят не отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта, които се дължат на обикновената употреба.Той е длъжен да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго.Чл. 58. Ползувателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността..

Правото на ползване, като вещно право е абсолютно то е противопоставимо на всички вкл. и на самия собственик. Правото на ползване е срочно право. То е неотчуждаемо вещно право и се учредява с оглед личността на ползвателя.

Задълженията на собственика на имота следват от съдържанието на правото на ползване и те са следните: 1. да предаде владението, фактическата власт в/у вещта, в/у която е учредено правото на ползване; 2. да съдейства при съставяне на опис на имота; 3. да не пречи на ползвателя да упражнява правото си на ползване; 4. да защитава имота от посегателства, както и да понася разноските във връзка с петиторните искове, тъй като ползвателят не би могъл да предяви ревандикационен иск от името на собственика.