Съсобственост – понятие и видове

В законодателството обаче не е даден легална дефиниция за съсобствеността. Съгласно чл. 30 от ЗС правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица. От тук следва, че при съсобствеността едно единно субективно право на собственост принадлежи на две или повече лица, т.е. при съсобствеността няма съпритежание на обекта, а съпритежание на самото субективно право. Всеки от съсобствениците има свой дял от правото на собственост, но то не е разделно по правомощия, например единият има право на владение, другият право на ползване, третият – право на разпореждане. При съсобствеността всеки от съсобствениците има в съответния обем право на владение, право на ползване и право на разпореждане. Частта на всеки се изразява математически. Други вещни права също могат да се притежават едновременно.

Делът, идеалната част, определят обема на правомощията на всеки от съсобствениците във вътрешните им отношения, в разноските, в придобиването на плодовете при делбата му, делът определя и участието на съсобственика в използването и управлението на общата вещ.

Съсобствеността може да се квалифицира на отделни видове, в зависимост от различни критерии. Така с оглед на това дали дяловете на съсобствениците са определени, съсобствеността бива дялова и бездялова. При дяловата съсобственост частите на всеки съсобственик се определени при възникването й било по съгласие, било чрез завещание, или от съда. За улесняване на доказването чл. 30 от ЗС установява презумпцията, че частите на съсобствениците се считат равни. Всеки от съсобствениците може да се разпорежда със своя дял, при условията на чл. 33 от ЗС, чл. 199 от ЗУТ и др. При бездяловата съсобственост никой от съсобствениците няма конкретно определен дял от общото право на собственост. Такъв вид съсобственост е например съпружеската имуществена общност. При бездяловата съсобственост делът не е определен, но той е определим. Така например при съпружеската общност дялове има, но те не са определени, едва след разтрогване на брака дяловете на съпрузите се считат равни, постановява чл. 27 от СК.

С оглед на това дали съсобствеността може да бъде прекратена чрез делба, се разграничава делима и неделима съсобственост. Принципът, установен за всяка съсобственост е, че тя е винаги делима, освен ако това е несъвместимо с естеството и предназначението на вещта или ако законът не разпорежда друго – чл. 34 от ЗС. Така например неделима съсобственост са общите части на сградата в режим на етажна съсобственост.

С оглед начина на възникване на съсобствеността, тя е доброволна, принудителна и случайна. Доброволната съсобственост възниква по съгласие на съсобствениците. Принудителната съсобственост възниква независимо от волята на лицата – например при наследяване. Случайната съсобственост възниква от юридически факт от рода на юридическите събития – например при наследяване наследниците се третират като случайни съсобственици.

Чрез смесен фактически състав съсобственост може да възникне например по силата на ПУП за упълномеряване на парцел по чл. 16 от ЗУТ.

Чрез придобивна давност също може да възникне съсобственост, като тук е необходимо владението върху определена вещ да е упражнявано от две или повече лица с намерение да станат съсобственици.

По преработване по чл. 95 от ЗС също може да възникне съсобственост, ако никой от материалите, от които е изработена вещта, не може да се счете за главен.

Полезни са разноските, които не са необходими за запазване на вещта, а водят до увеличаване на нейната стойност. Съсобствениците не са задължени да участват в тези разноски. Те не са тежести по смисъла на чл. 30, ал. 3 от ЗС и мнозинството не е властно да възложи тези разноски върху другите съсобственици. Ако все пак такива разноски се извършат от единия съсобственик и не съгласие на останалите съсобственици, отношенията ще се уредят по правилата за неоснователното обогатяване или по правилата на обезщетение, установено за владението.

Вещното право на строеж се учредява винаги и само върху чужд имот. Всеки субект на гражданското право може да бъде носител на ВПСт. – ФЛ, ЮЛ или кооперации. В предмета на ВПС се включва правото да се построи сграда – жилищна или вилна, стопанска постройка, ателие, паркинг, търговско заведение и пр. Обект на ВПС може да бъде и обект под земята. Строителството трябва да се осъществи съобразно подробните устройствени планове и в съответствие с уговорения или определения е архитектурния проект обем. Ако суперфициарът построи повече от уговорения обем, по силата на приращението по чл. 92 от ЗС, построеното в повече се придобива от собственика на земята.

Правото на строеж е отделно и самостоятелно ограничено вещно право. от е от категорията на сложните субективни права и включва в своето съдържание няколко правомощия:

1. Право да се построи сграда върху чужда земя. Правомощието да се построи сграда в груб строеж трябва да се реализира в определен срок, но и след построяването й, въпреки че възниква правото на собственост върху построеното, правото на строеж продължава да съществува върху постройката. Така ако построеното погине не се прекратява и правото на строеж, а суперфициарът може да я изгради наново в същия вид и обем, без да му се учредява ново право на строеж.

Правомощието да се извърши строителна дейност върху чужда земя, предполага суперфициарът да установи владение върху нея. Той може да иска от собственика предаването на владението върху земята по общия исков ред – чл. 108 от ЗС, а ако е установил владение и то му бъде отнето разполага с владелческите искове по чл. 75 и чл. 76 от ЗС. Суперфициарът разполага и с негаторния иск по чл. 109 от ЗС, ако собственикът на земята или друго лице му пречат да упражнява правото си на строеж.

2. изключително право на собственост върху постройката. С извършването на строежа суперфициарът става изключителен собственик върху постройката, върху която собственикът на земята няма никакви права. Затова нейният собственик може да е владее, да ползва и да се разпорежда с нея, като я продаде на трети лица, при условията на чл. 33 от ЗС.

3. правомощие да се ползва чуждата земя, доколкото това е необходимо за ползване на постройката. Предназначението на сградата и принципа на минимално пречене на собственика на земята ще определят и обема на това правомощие. При спор собственикът на постройката може да защити това свое право и да предяви иск по чл. 64 от ЗС.

Съгласно чл. 55 от ЗС, вещните права върху чужда вещ, доколкото те са предвидени в законите, могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по друг начин, определен в закон.

Най-често правната сделка е отделен договор – за учредяване правото на стоеж и понеже тя има за предмет недвижим имот, по отношение на формата ще важат правилата на чл. 18 от ЗЗД – т.е. за валидност на сделката ще е необходимо нейната форма да е в нотариален акт. Когато държавата или общината са собственици на урегулиран поземлен имот, договорът се сключва в писмена форма по реда на ЗДС и ЗОС.

Учредител или страна по договора за отстъпено право на строеж може да бъде само собственик на земята. Приобретател на право на строеж може да бъде всяко физическо или юридическо лице, или кооперация.

Правото на строеж може да се придобие по давност. Тази възможност следва от разпоредбата на чл. 85 от ЗС.

Доброволната делба е друг способ за придобиване правото на строеж. При съсобственост на застроен имот, съсобствениците могат да си поделят имота така, че един от тях да получи само собствеността върху постройката, а собствеността върху земята да остане за другия съсобственик. Щом земята и постройката принадлежат на различни лица, възниква правото на строеж. И тъй като делбата е доброволна, достатъчно е тя да бъде сключена в писмена форма с нотариална заверка на подписите.

Административните актове могат да пораждат и гражданскоправни последици. Отстъпването на правото на строеж върху държавна или общинска земя се осъществява чрез смесен фактически състав – административен акт плюс договор.

Правото на строеж се прекратява с различни правни способи – с изтичане на срока, по давност, с отказ от право на строеж, прехвърляне право на строеж и др.

Поначало учреденото право на строеж е безсрочно, но чл. 65 от ЗС дава възможност ВПС да се учредява за определен срок. С изтичането на този срок ще се прекрати и ВПС, а собствеността върху сградата ще премине безвъзмездно върху собственика на земята.

Съгласно чл. 67 от ЗС, ВПС се прекратява в полза на собственика на земята по давност, ако то не бъде упражнено в продължение на 5 години. Срокът започва да тече от учредяване правото на строеж, като в някои случаи срокът започва да тече от момента, когато суперфициарът придобие фактическата власт върху земята. Да се упражнява правото на строеж по смисъла на чл. 67 от ЗС означава не само за се извършат предвидените изисквания по специалните правила за строителство по ЗУТ или да се извършат подготвително работи, а сградата в основни линии да е завършена в груб вид, до покрив. Едва от този момент може да се приеме, че тя е обособена вещ, годен обект на вещни права.

Правото на строеж не се учредява с оглед на личността, поради което то не се прекратява след смъртта на приобретателя на това право. То може да бъде наследявано, както и прехвърляно чрез правни сделки. Прехвърлянето може да стане преди да е реализирано правото на строеж, така и след като сградата е построена. След реализирането на правото на строеж предмет на прехвърлителната сделка ще бъде изградената сграда, а ако тази сделка е продажба, съответно приложение ще намери правилото на чл. 33 от ЗС, т.е. суперфициарът трябва да предложи постройката на собственика на земята, изисква чл. 66 от ЗС.

Правото на строеж може да се прекрати и чрез отказ. Тъй като отказът има за предмет вещно право върху недвижим имот, трябва да е в писмена форма с нотариална заверка на подписите и трябва де е вписан.

Правото на строеж може да се прекрати и при унищожаване или при разваляне на правната сделка, с която е учредено. Тъй като развалянето има обратна сила, суперфициарът ще има правата на недобросъвестен владелец по чл. 72 от ЗС.

Правото на строеж не се прекратява с погиване на вещта, то може да бъде реализирано отново от неговия носител.

Носител на ПНП могат да бъдат както физически, така и юридически лица. Предмет на ПНП е изграждане на обособен обект в съществуваща постройка – етаж, апартамент, тавански помещения, магазин и др. Надстрояването и пристрояването трябва да се извърши съобразно подробния устройствен план.

ПНП е разновидност на правото на строеж и въпреки особеностите които има, неговото съдържание е еднотипно с това на правото на строеж. Така носителят на ПНП има същите правомощия – да извърши строителство на обособен обект; след пристрояването или надстрояването той става изключителен собственик на пристроеното, респект. надстроеното; може да ползва чуждата земя, върху която е построената сградата. Наред с това той придобива и дял в общите части на сградата и съответната част от съществуващото право на строеж.

ПНП се учредява от собственика на земята. При надстрояване и пристрояване на сграда етажна собственост, учредяването на ПНП се извършва чрез договор във формата на нотариален акт, сключен със собственика на земята и декларация-съгласие с нотариална заверка на подписите от всички собственици в етажната собственост. Когато държавата или общината е собственик на имот в сградата – етажна собственост, те дават съгласие в обикновена писмена форма. Когато ПНП се учредява върху имот държавна или общинска собственост достатъчна е писмена форма на договора, но той подлежи на вписване.

ПНП може да се придобие и по давност – чрез фактическо упражняване на действия, съставляващи съдържанието на това право.

ПНП може да се придобие и по силата на съдебно решение – напр. чрез съдебно решение по чл. 19 от ЗЗД, с което предварителен договор за учредяване ПНП е обявен за окончателен.

Към ПНП намират приложение съответно и правилата за прекратяване правото на строеж. Така ПНП се прекратява с изтичане на уговорения срок; по давност ако не се упражни до 5 години; чрез отказ. ПНП не се прекратява ако част от постройката погине – носителят на ПНП отново може да извърши надстрояването, респект. пристрояването, без да се учредява ново ПНП.

Всички разходи за надстрояването или пристрояването на застроената сграда, включително и тези за укрепване на сградата, са за сметка на носителят на ПНП. Собствениците на обекти в сградата не участват в тези разходи. Но ако при надстрояването или пристрояването се изградят допълнителни обекти за общо ползване, собствениците на останалите обособени обекти в сградата дължат разноските за това, съразмерно с техния дял от общите части. За сметка на носителят на ПНП е и строежът на тавански или избени помещения, а ако те са били премахнати във връзка със строежа, той има задължение да обезщети собственика. Носителят на ПНП трябва да поеме и евентуалните разходи по преместване и осигуряване на временно жилище на обитателите, ако това се налага с оглед строежа, както и да отстрани всички повреди, които строителната дейност е причинила.

Правото на ползване е ограничено вещно право. То има за обект главно недвижими вещи. Не може да се учредява ПП върху потребими вещи, тъй като при ползване се загубва субстанцията им. ПП е отделно и самостоятелно ограничено вещно право върху чужда вещ. Като всяко сложно субективно право неговото съдържание се състои от правомощията на ползвателя. Те се определени в чл. 57 и чл. 58 от ЗС. Съгласно чл. 56 от ЗС ПП включва правото да се ползва вещта съгласно нейното предназначение и да се получават добивите от нея. Но за да се ползва една вещ, е необходимо ползвателят да упражнява и фактическа власт върху нея, т.е. той има и право на владение. Следователно ПП включва в своето съдържание две основни правомощия – правото да владее и да ползва чужда вещ, включително да се получават добивите от нея.

ПП като вещно право е абсолютно, то е противопоставимо на всички, включително и на самия собственик. ПП, за разлика от правото на собственост, е срочно право. То е неотчуждаемо вещно право, учредено с оглед личността на ползвателя. Ползвателят не може да отчуждава своето право /изключение ПП държавни имоти може де се наследява/.

Както при всяко вещно субективно право, правомощието владение е съществен елемент от съдържанието на ПП. Това не е владение по смисъла на чл. 68 от СК, ползвателят упражнява фактическа власт върху чуждия имот на правно основание и липсва намерение да я държи като своя.

Друг съществен елемент на ПП е правомощието ползване. ЗС не сочи начините на ползване, той определя само границите, в които то може да се осъществява. Според чл. 56 от ЗС вещта трябва да се използва според нейното предназначение. Предназначението може да бъде определено от естеството на вещта, с нормативен акт /например ПП върху земеделски земи, поземлени имоти/, може да бъде определено и с договор. Меродавно е предназначението определено при учредяване на правото на ползване. Последващо изменение е допустимо в разумни граници – без вещта да се променя съществено.

Ползвателят придобива всички плодове от вещта – естествени и граждански. Правото да се придобият плодовете възниква от учредяване ПП и трае докато то бъде прекратено. Чл. 60 от ЗС позволява добивите от наем на полски имот да се придобиват и след прекратяване на ПП, до кроя на стопанската година. Ползвателят може да отдава под наем чуждата вещ, в заем за послужване, влог и др. сделки по управление. Сделки по разпореждане, като ипотека и залог, са недопустими, защото съгласно чл. 56, ал. от ЗС ползвателят не може да отчуждава своето право.

Правото да се получават добивите от вещта е ограничено не само във времето, но и в начина на упражняване. При получавенето на добиви вещта не трябва да се променя съществено. Всяка вещ при обикновено управление се променя, но ползвателят не отговаря за овехтяването и изхабяването на вещта, които се дължат на обиктновена употреба.

С учредяване на ПП възниква вещно правоотношение между неговия носител и всички други лица, включително и със собственика. ПП е абсолютно вещно право и противопоставимо дори и на собственика. И той трябва да се въздържа от въздействия, които пречат на ползвателя да упражнява своето право. Съществременно обаче между собственика и ползвателя възникват и правоотношения, които нямат вещен характер – това са взаимни задължения, така напр. собственикът трябва да предаде вещта, да съдейства за защита на ПП и др. От друга страна чл. 57 и 58 от ЗС възлага в тежест на ползвателя редица задължения.

Задължение на ползвателя е да плаща разноските, свързани с поддържане на вещта. Такива се необходимите разноски, тези, без които вещта би погинала или би се повредила съществено. Ползвателят няма право на обезщетение за тези разноски, нито право на задържане, тъй като той черпи облаги от вещта, затова в негова тежест са разноските, които той прави, за да получи добиви от същата вещ. Друг вид разноски са разноските, свързани с ползването на вещта. Тези разноски ще са най-често в категорията на полезните разноски. Чл. 57 от ЗС възлага и този вид разноски в тежест на ползвателя и собственикът не му дължи никакво обезщетение за тях. След прекратяване на ПП, което е направено върху вещта по силата на чл. 92 от ЗС, принадлежи на собственика. Не би могло в случая направените подобрения да се търсят по реда на чл. 55 от ЗЗД, тъй като няма неоснователно обогатяване, защото полученото не е без основание, нито на отпаднало такова. В тежест на ползвателя са и разноските, съставляващи плащане на данъци и такси. Задължение на ползвателя е и да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите по застраховката. При погиване на вещта собственикът ще бъде удовлетворен от сумата по застраховката.

Чл. 58 от ЗС задължава ползвателя да съобщава на собственика за всяко посегателство върху вещта. Носителят на ПП може сам да защити своето право и по този начин косвено да защити и правата на собственика, то чл. 58 от ЗС му възлага конкретно задължение – да съобщи на собственика за всяко посегателство върху вещта. Собственикът най-ефективно би осъществил защитата на своето право. Ако ползвателят замълчи за посегателство, той ще трябва да плати обезщетение на собственика за вредите, настъпили от това замълчаване, доколкото то се явява виновно бездействие.

Задължение на ползвателя е да върне вещта след прекратяване ПП, като вещта трябва да се върне в състоянието, в което е приета, като се отчете овехтяването или изхабяването, настъпващи от нейната употреба според предназначението. Затова при предаване на вещта се съставя опис, който определя нейното състояние при учредяване ПП.

Собственикът също има задължения, които не са изрично изброени в ЗС, но следват от съдържанието на ПП: да предаде владението, фактическата власт върху вещта; да съдейства при съставяне на опис на вещта; да не пречи на ползвателя да упражнява учреденото ПП; да защитава от посегателства имота, както и да понася разноските от петиторните искове.

Съгласно чл. 55 от ЗС вещни права върху чужда вещ могат да се придобиват или учредяват с правна сделка, по давност или по други начини, определени от закона. Тези способи важат и за придобиването ПП. ПП може да се учреди с отделен договор за учредяване на ПП или като клауза в друг договор. Ако се учредява ПП върху недвижим имот, то трябва да се спазва предвидената в чл. 18 от ЗЗД форма – форма на НА. ПП на ползване върху държавен или общински имот се учредява в писмена форма, като договорът за учредяване се вписва при съдията по вписванията. Правото на ползване в някои случаи може да се учреди и с административен акт или със конститутивни съдебни решения.

По давност ПП може да се придобие, ако едно лице през определен от закона срок фактически упражнява съдържанието на ограничено вещно право на ползване. Разликата трябва да бъде в намерението.

Правото на ползване върху недвижим имот, частна държавна/общинска собственост, се учредява възмездно или безвъзмездно със заповед на областния управител, съответно с решение на общинския съвет, за срок от 10 години, като въз основа на този акт се сключва договор за учредяване на ПП между ползвателя и областния управител, респект. кмета. Договорът подлежи на вписване.

Правото на ползване може да се прекрати на различни основания. ПП се прекратява с изтичане на уговорения срок, с изтичане на който ползвателят е длъжен да върне вещта на собственика в състоянието, в което я е приел. Той не отговаря за изхабяването или овехтяването на вещта, произтичащи от обикновеното й употребление, но дължи обезщетение на собственика за причинени по-големи вреди. ПП се прекратява със смъртта на ползвателя, тъй като то има личен характер и не се наследява. Ако титуляр на ПП е ЮЛ, то ПП се прекратява с прекратяване на ЮЛ. ПП се прекратява с погиване на вещта, но не и с погиване на част от нея.

Съгласно чл. 59 от ЗС правото на ползване се погасява, ако то не се упражнява в продължение на 5 години. ПП се учредява в интерес на ползвателя, затова, ако той не го упражнява, законът предполага, че няма интерес от правото на ползване и затова въздига бездействието на ползвателя в правопогасяващ факт.

Едно от съществените задължения на ползвателя е да не променя съществено чуждата вещ. Ето защо в чл. 61 от ЗС е предвидена възможността собственикът предспорчно да прекъсне учреденото ПП. За да възникне това право за собственика, ползвателят трябва да е извършил действия, с които да застрашава вещта от разрушаване или повреждане или да не е изпълнил някое от своите съществени задължения като плащане на данъци, такси и др. Освен това е необходимо и предупреждение, като няма изискване за форма, но с оглед доказването, то /предупреждението/ може да бъде отправено чрез нотариална покана. Ищецът по този иск е собственикът, а ответник – ползвателят. Компетентен да разгледа иска е районният съд по местонахождение на имота. Искът е конститутивен и прекратява ПП.

С отчуждаване на имота за държавни или общински нужди ПП се прекратява. ПП може да се прекрати и с отказ по чл. 100 от ЗС в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписан в имотния регистър. ПП не подлежи на делба, поради което ако то е учредено на две лица, при смъртта на едното, неговото право не преминава върху преживелия ползвател, а се връща у собственика. ПП може да се прекрати и чрез сливане – напр. при смърт на собственика, ако ползвателят е единствен негов наследник.

20. Защита на вещните права – видове. Разграничение между петиторна и посесорна защита. Петиторна защита. Ревандикационен и негаторен иск.

Иск за установява на граници.