Особености на жилищния наем. Пренаемане

Настаняването в свободни за разпределение държавни жилища се извършва със заповед на областния управител при спазване на няколко изисквания:

• 
  в едно жилище се настанява едно семейство;
  
• 
  при смърт на лицето, което е било настанено, наемното отношение не се прекратява ако другите настанени отговарят на условията в закона;
  
• 
  не се изисква провеждане на конкурс или търг за имоти държавна собственост, които се отдават за здравни, образователни и социални нужди. Редът за отдаване на тези обекти се определя от Общинския съвет. Срокът на договора не може да бъде повече от три години. Възникналите наемни отношения се прекратяват по реда установен в ЗЗД, това е предвидено в чл.24/ЗДС.
  

Ако пренаемането е било изрично забранено инаемателя въпреки това е пренаел наемодателят може да развали дотовора за наем, освен това може да претендира от наемателя и вреди.

3. 
   Прекратяване на наемното отношение.
   

1. по взаимно съгласие;

2.с изтичане на наемния срок;

3.с предизвестие на едната страна до другата;

4.с едностранно предизвестие за разваляне на договора;

5. при погиване на веща;

6.поради погасяване на правото на ползвателя;

7.при етажната собственост – при изваждане от наетото помещение поради нарушаване наредбите за реда и управлението на ЕС.

Мълчаливо подновяване на договор за наем: ако след изтичане на срока, изпълнението продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита за продължен за неопределен срок. Когато наемателят продължи ползването въпреки противопоставянето на наемодателя, той дължи обезщетение.

Прехвърляне на наетия имот: чл.237 – при прехвърляне на недвижим имот, договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър. Договор за наем, сключен преди прехвърлянето на имота, ако има достоверна дата(вписан) е задължителен за приобретателя за предвидения в него срок, но не повече от една година от прехвърлянето. Когато договорът за наем няма достоверна дата и наемателят е във владение на имота, той е задължителен за приобретателя като договор за наем за неопределен срок.

4. 
   Лизинг.
   

Необходимо е уговореното предоставяне и безвъзмездно ползване да бъде фактически осъществено, т.е. да бъде предадена вещта на заемателяза ползване. Следователно това е реален договор, при това той се отличава от договора за наем. Договорът за послужване е едностранен договор и безвъзмезден.той е безвъзмезден, защото заемодателя ослужва на заемателя с вещта си и нищо не получава срещу ползването, което му предостаня.

Заемът е едностранен договор, защото заемодателят предоставя на заематела определена вещ за временно ползване. Други задължения той няма. Само заемателя има зъдължеине да пази вещта и да я върне. Понякога могат да възникнат и извънредни разходи, които заемателля е направил за вещта , но тези задължения не възникват от договора за заем, а от други обстоятелства.

Страни по този договор могат да бъдат всички правни субекти – ФЛ, ЮЛ и държавата като особен субект. Някои вещи се дават в заем на послужване и на непълнолетни, а дори и на малолетни. Напр. книги от библиотеката, но това не е валиден договор за зае, заото заемодетелят дава в заем на свой риск и няма иск за връщането и.

Предмет на договора могат да бъдат движими вещи и недвижими имоти, които не се унищожават при тяхната употреба. Но само индивидуално оределени вещи могат да бъдат предмет на заема за послужване – само такива, които не изчезват при ползването. Това е така, защото заемателя е длъжен да върне на заемодателя точно заетите вещи, а не други. Невинаги е необходимо заемодателят да е собственик на заетата вещ.

Договорът е неформален. Договорът за заем за послужване е сключен щом се постигне съгласие по неговите клаузи между страните последвано от предаване на заетата вещ. За някои видове заеми съществуват нормативно установени правила относно тяхното съдържание, следователно тези особени правила уреждат съответните заемни отношения. Законът не предвижда особена форма за този договор. Следователно той може да се сключи във всички възможни форми.

Право на заемателя е дя използва вещта, кято е получил в заем. Неговите задължения са : 1. да я пази и 2. да я върне.

Назаемателя е предоставена временното ползване на една вещ. Тази вещ не е негова, а чужда. Следователно може да си служи с нея само съобразно уговореното ползване. А ако то не е уговорена, съобразно нейното предназначение.ползването не му дава право да събира плодовете на вещта, освен ако противно не е уговорено.Заемателят има задължение да пази веща като добър стопанин и да предпочете нейното запазване пред запазването на собствените си вещи. Той е длъжен да посреща обикновените разходи за подържане, за запазване и естествено за използване на заетата вещ, както и да съобщава на заемодателя за повреди и посегателства извършени от трети лица върху нея. Законът забранява да се отстъпва заетата вещ за ползване от друг, защото вещта се дава в заем на лице, на което имаме лично доверие и което познаваме като грижливо и съвестно. Заемателят отговаря, ако не изпълни тези негови задължения, той отговаря дори и за вреди, които са причинени от членове на домакинството му, тъй като законът усилва твърде интензивно отговорността. Затова при неизпърнение на тези задължения заемателя дължи обезщетение и за вреди, за соито той иначе не отговаря, т.е. за предизвиканите от случайно събитие, освен ако той докаже, че те биха засегнели вещта и при неговата изправност. Ако имаме няколко заематели се нноси солидарна отговорност.

Другото му задължение е да върне веща. Заетатвещ е временно предоставена на заемателя . той трябва да я върне при изтичането на уговорения срок и след уговореното ползване в добро състояние, понеже до доказване на противното се счита, че е приел вещта в добро състояние. Това не важи за нормалното похабяване на вещта. За едно с вещта трябва да бъдат върнати и всички нейни плодове.

Заемодателят от своя страна няма задължения, а само права да иска вещта си обратно в пълна изправност. Все пак е възможно в отделни случаи да възникнат и задължения за него, които имат вторичен характер. Съгласно чл.247 заемодателят дължи обезщетение за вредите, причинени на заемателя от открити недостатъци на заетата вещ, ако умишлено или поради небрежност не ги е съобщил на заемателя. Той е длъжен освен това да търпи ползването, което е разрешил, да не отнема и да не ограничава заемателя в ползването, което му е предоставил- инто непосредствено, нито чрез правните си разпореждания в полза на трети лица. Може да възникне и задължение да плати извънредни разноски за заетата вещ, ако такива са направени и сабили необходими и неотложни. Заемателят има право да задържа заетата вещ до тяхното плащане.

Съгласно чл.249 договорът за заем за послужване се прекратява с изтичането на уговорения срок. Той може да бъде прекратен и предсрочно, ако заемодателят се нуждае неотложоно от заетата вещ, поради непредвиден случай. А така също и когато заемателят почине или не изпълнява задълженията си по договора.Заемодателят може да иска предсрочно вещта си и ако заемателят си служи с нея поначин, несъобразен с уговореното или с предназначението й или ако заемателят не я поддържа или не я стопаниства с грижите на добър стопанин. Погиването на заетата вещ също слага предстрочно край на договора за заем за послужване. Когато договорът е без срок, заемодателят може по всяко време да иска връщането на веща.

Заемът за потребление е договор, с който заемодателят предоставя в собственост на заемателя пари или други заместими вещи, а заемателят се задължава да върне заетите суми или вещи от същия вид, количество и качество.

Този договор е реален, предаването на заетата вещ е елемент от фактическия състав на сделката. В случаите когато съгласието предхожда предаването, договорът възниква сукцесивно – фактическият му састав е завършен едва с предаването му.

Този договор е консенсуален. Консенсуален е обаче договорът с който някои се задължава да даде заем, по своята правна същност този договор е предварителен договор за заем. Той е задължителен за обещателя. Въз основа на него може да се иска сключване на заема, т.е. предаването на обещаните пари или заместими вещи. В случай, че бъдещия заемател е станал междувременно неплатежоспособен обещателят може да откаже да изпълни обещанието си да даде заем. Съгласно чл.241 – който се е задължил да даде заем може да откаже да изпълни това задължение, ако другият съдоговорител е станал неплатежоспособен.

При този заем се прехвърля собствеността върху заетата вещ. Парите и заместимите вещи се предават на заемателя за потребление – за консумиране. Поради това те преминават в собственост на заемателя със скл. на договора. Преминават в негова собственост дори ако не са пренадлежали на заемодателя стига само заемателят да е бил добросъвестен при получаването.

Поради това именно заемателят не е длъжен да върне точно заетите вещи, а заетата сума респ. вещи в количество и качество като заетите. Докато при заема за послужване заемодателят не престава да бъде собственик на индивидуално определената вещ, която е дал в заем, при заема за потребление заемодателят загубва собствеността си върху заетите пари или заместими вещи и вместо това става кредитор.

Предмет на договора са пари или заместими вещи. Само парите и замедстимите вещи са количествени вещи. Една незаместима индивидуално определена вещ не може да бъде предмет на заема за потребление, затова и недвижимите вещи не могат да бъдат негов предмет. Такава вещ не е еквивалентна на друга вещ.

Договорът е неформален. При този договор също важат ограниченията установени в чл.133а/ГПК. Според него със свидетелски показания не могат да бъдат установявани договори на стойност над 1000лв. Договорът за заем за потребление е едностранен договор. От него възникват задължения само за заемателя. Той поначало е безвъзмезден, но може да бъде уговорена лихва. Освен това лихвите трябва да бъдат уговорени писменно и тази форма е установе за действителност на лихвеното задължение и е в защита на заемателя. Такава форма за действителността на задължението за лихва не е необходима когато заемът се дава от банка, защото банките дават парични заеми само срещу лихва. В този случай той се характеризира като несъвършен двустранен договор. Заемателят е длъжен да върне полученото в уговорения срок или в едномесечен срок от поканата. Заемодетелят отговаря за вредите от скрити недостатъци. Заемът за послужване винаги е безвъзмезден, докато заемът за потребление може да бъде и възмезден.

2.Банков кредит.

Договорът за банков кредит произхожда от договора за заем, но е по-особен. Договорът за паричен заем е реален (сключва се с предаване на сумата), а договорът за банков влог е консенсуален.

С договора за банков кредит банката се задължава да отпусне определена сума, а кредитополучателят - да я използва по уговорения начин и да я върне. Кредитополучателят може да осъди банката и да вземе парите, а след това да ги върне, ако банката не желае сама да му ги даде.

Договорът за банков кредит обикновено се погасява на части. Плащането става под формата на анюитети (текущата лихва е част от главницата). Може и чрез гратисен период (само лихвите, а главницата накрая).

Предсрочна изискуемост - всички плащания стават изискуеми наведнъж. Тя влиза в сила само при неизпълнение от страна на кредитополучателя. Това е санкция. Неизпълнението може да бъде :

- изпълнение на кредита по различен от договорения начин;

- когато кредитополучателя не даде обещаните обезпечения;

- когато кредитополучателя не плаща други заеми към същата банка. Лицето трябва да е изправно по всички кредити на банката.

1. Банков кредит. Уредбата е в чл. 430-432 ТЗ. Това е изключителна и активна банкова сделка. Условно казано, има публичен характер - само банката по занятие отпуска заеми на широката публика (за разлика от холдинга).

1.1. Договор за банков кредит.

1.1.1. Чл. 430 дава определение: договор, с който банката се задължава да отпусне на заемателя парична сума за определена цел при определени условия и срок, а заемателят да ползва сумата според уговореното и да я върне след изтичането на срока.

1.1.2. Понятие:

1) Двустранен. Страните са кредитодател (банка) и заемател. Кредитодтател може да само банка или клон на чуждестранна банка. Договорът се сключва по предложение на заемателя.

2) Възмезден (винаги лихвоносен).

3) Консенсуален.

4) Формален – писмена форма за действителност (чл. 430, ал. 3).

5) Каузален договор - винаги се отпуска с оглед определена цел за ползване. Използването в нарушение на това изискване води до неблагоприятни последици за заемателя - следователно, целта е съществен елемент.

6) Договорът винаги е срочен (обикновено има междинни срокове).

7) По дефиниция е обезпечен.

1.1.3. Договорът за банков кредит прилича на заема за потребление и е произлязъл от него, но има съществени разлики и може да се приеме, че е самостоятелен договор.

1) Банковият кредит не е реален договор, за разлика от заема за потребление.

2) Винаги е двустранен и възмезден, за разлика от заема за потребление.

3) Винаги е формален, заемът е неформален.

4) Предмет може да бъде само сума пари, при заема може и заместими вещи.

5) Банковият кредит е целеви и обезпечен.

6) Кредитор по банков кредит е винаги банката.

7) Кредитът по дефиниция е обезпечен.

1.2. Видове договор за банков кредит.

1.2.1. Според срока: 1) краткосрочни (до 1 г. - за оборотни нужди); 2) средносрочни (1-3 г.); 3) дългосрочни/инвестиционни (над 3 г.). Разликата е и с оглед целта. Разликите в срока и целта водят до други особености. По-дългосрочният кредит има по-ниска лихва, по-големи обезпечения.

1.2.2. Обезпечения:

1) Ломбарден - обезпечен с ценни книжа или други ценности. Според проф. Герджиков този кредит се обезпечава със залог върху инвестиционни ЦК, емитирани от БНБ (ДЦК) или залог върху акции и облигации, емитирани от АД. Според него е възможно обезпечението са бъде и особен залог върху вещи, стоки и т.н.

2) Варантен - обезпечен със стоки, които са в публичен склад (варант - заложен запис: ценна книга, която материализира правото на залог върху стоки в публичен склад).

3) Ипотечен.

1.2.3. Според начина на отпускане (икономически се наричат кредит, не юридически):

1) Сконтов кредит. Не е кредит, а е покупка на менителничен ефект преди падежа с отбив от номиналната стойност. Разликата между номиналната стойност и цената в деня на продажбата се нарича сконто, сконтов процент - включва лихвата върху главницата за времето между покупката и падежа + комисионна + разноски. Поначало сконтови сделки се извършват от банка. За времето до падежа банката ще се лиши от лихвата върху номинала, ако би го вложила, а не купила ценната книга - това е сконтов процент. Юридически това е продажба на менителница или запис на заповед – кредит, който се отпуска на приносителя на менителницата. Икономически не е кредит, краткосрочен (поначало). Поначало не се плаща на падежа от заемателя, а от платеца (или издателя) по менителницата или записа. Заемателят е регресен длъжник.

2) Акцептен кредит - краткосрочен. Банката акцептира теглени срещу нея менителници от заемателя, при условие че той ще плати сумата по менителницата преди падежа (преди да се ангажира отговорността на банката) - банката поема едно задължение. Банката не дава пари на приносителя. Смисълът е, че една менителница, която е акцептирана от банка, може лесно да бъде сконтирана на трето лице (сигурно е, че на падежа ще получи парите). Банката е по-скоро гарант на кредитополучателя срещу кредиторите му.

3) Овърдрафт - краткосрочен, високолихвен кредит. Отпуска се на титуляр по разплащателна сметка, в случай че средствата по сметката са недостатъчни за някакво плащане. Исторически е възникнал от чека – банката плаща чек без покритие като това е кредит за притежателя на сметката.

4) Револвиращ кредит (кредитна линия). Банката се задължава да отпусне кредит до някаква горна граница. Кредитополучателят може да ползва цялата сума или част от нея - винаги може да разчита на тези средства. Може и да връща определени суми междувременно. Кредитополучателят обаче винаги може да разчита на тази сума. Това е разликата с обикновения кредит, където сумата се отпуска наведнъж.

1.3. Действие на договора за банков кредит.

1.3.1. Преддоговорни задължения на страните:

1) Заемателят трябва да даде на банката необходимите сведения за сключване и изпълнение на договора - за финансовото състояние (1), трябва да даде обезпечение (2) - може и да е договорно задължение. В ЗБ има специални правила за обезпечението – то не може да е акции от банката или от свързани с нея лица; ако кредитополучателя е придобил собственост или вещни права върху недвижим имот, банката има право на законна ипотека върху тях.

2) Банката според ЗБ трябва да изготви общи условия - кредит се отпуска в съответствие с тях.

1.3.2. Договорни задължения:

1) Банката трябва да отпусне кредита съобразно уговорените условия и срокове.

2) Заемателят трябва: 1) да ползва съобразно уговорената цел; 2) да поддържа или да даде обезпечение; 3) да върне главницата; 4) да плати лихва.

1.4. Задължението на заемателя става предсрочно изискуемо, когато (чл. 432 ТЗ)

1) Кредитът не се ползва за целта, за която е отпуснат.

2) Има нарушение на преддоговорното задължение за сведения.

3) Обезпечението е недостатъчно и не бъде допълнено в срок след покана (израз на общото правило на чл. 71 ЗЗД).

4) Заемателят не връща други заеми към банката поради сериозно влошаване на финансовото състояние - банката трябва да даде достатъчен срок, преди да иска предсрочно връщане. В този случай проф. Герджиков също вижда връзка с чл. 71 ЗЗД.

Според проф. Герджиков част от тези основания са хипотези на договорно неизпълнение, т.е са основание за разваляне на договора по чл. 87 ЗЗД (т. 1 и 2), а при другите не става дума за неизпълнение, а за специални хипотеза на прекратяване на договора.