Доклад №0200002013 за извършен одит на управлението и разпореждането с имоти в Столична община за периода от 01. 01. 2012 г до 31. 12. 2012 г
Разпореждане с имоти общинска собственост
Изтегляне 1.57 Mb.
|
- Навигация на страницата:
- Разпореждане с нежилищни имоти
- Продажба след решение на общинския съвет по чл. 50 от ЗОС 185
- Продажби без решение на общинския съвет по чл. 35, ал. 3 от ЗОС
- Учредяване на ограничени вещни права без търг или конкурс
- Учредяване на безвъзмездно право на строеж
- Учредяване на безвъзмездно право на ползване
Разпореждане с имоти общинска собственостСпоред внесения на 21.02.2013 г. от кмета на СО до председателя на общинския съвет отчет на основание чл. 66а от ЗОС, относно дейността по придобиване, управление и разпореждане с общинска собственост за 2012 г.174, приходите от разпореждане с общинска собственост, включително учредяване на ограничени вещни права, са в общ размер на 6 983 478 лв., разпределени както следва: от продажба на жилища и гаражи 3 760 674 лв; от продажба на земя 2 855 555 лв. В тази сума се включва 301 305 лв. от продажба чрез търг на 1 имот, проведен през 2011 г., а останалите приходи са от сделки по ЗУТ и от прекратяване на съсобственост. От учредяване на ограничени вещни права са отчетени приходи в размер на 367 249 лв. Относимата законова и подзаконова нормативна уредба предвижда особени правила при разпределението на компетентностите, предвид районното деление на СО, която се изразява в това, че договорите, с които се извършва разпореждане с общински имоти и вещни права, се сключват от кмета на СО, а в случаите на продажба на общински жилища на наемателите им - от кметовете на райони.175 Съгласно предоставената информация176, за периода от 01.01.2012 г. до 31.12.2012 г., от кмета на СО и от кметовете на райони, са реализирани общо 163 броя разпоредителни сделки с нежилищни и жилищни имоти177. Няма осъществени замени. Към обхвата на проверката имат отношение разпоредителните сделки, при които договорите са сключени през одитирания период, независимо от това кога е започнало реализирането на съответните процедури по тях - общо 96 броя, като в това число не влизат: сделки с имоти по реда на ЗУТ (44 бр.), продажби на жилища на правоимащи спестители по ЗУПГМЖСВ (12 бр.), прекратяване на съсобственост (8 бр.), дарение (2 бр.), продажба чрез проведен търг (1 бр).
За периода от 01.01.2012 г. до 31.12.2012 г. от кмета на СО са реализирани 12 броя продажби на нежилищни имоти – частна общинска собственост (1 брой – след решение на СОС, чрез търг или конкурс; 9 броя – без решение на СОС, без търг или конкурс; 2 броя – след решение на СОС, без търг или конкурс). В съответствие с определените одитни извадки, в обхвата на проверката се включват осъществените продажби на нежилищни имоти общинска собственост, при които не е проведен търг или публично оповестен конкурс (11 броя). По метода на подбор чрез стъпка през 2 със случайно избрано начало, са проверени общо 6 осъществени продажби на имоти без търг или конкурс.
Обект на продажбата е УПИ ІV-за КОО, кв. 83, м. „ж.к.”Дружба-1”. Приложено е изключение от общото правило за провеждане на търг или конкурс, с позоваване на специален закон, а именно Законът за насърчаване на инвестициите (ЗНИ). Разпоредителната сделка е извършена с договор за продажба от 21.06.2012 г., сключен от кмета на СО, по повод искане от прокуриста на дружество - инвеститор клас „А“, за придобиване правото на собственост върху имот за реализиране на инвестиционен проект „Високотехнологично производство на медицинска електроника“. Договорът е в изпълнение на Решение № 134 по Протокол № 11 от 08.03.2012 г. на СОС. Цената по договор е в размер на 210 000,00 лв. Представени са 2 броя пазарни оценки, изготвени от двама сертифицирани оценители (съответно 196 872,00 лв. без ДДС и 198 517,00 лв. без ДДС). Средноаритметичната стойност между двете пазарни оценки на имота, определени от оценителите, е в размер на 197 695,00 лв. Предвидена е в договора изрична клауза, че инвеститорът не може да се разпорежда с придобитите имоти в полза на трети лица за сроковете, предвидени в ЗНИ. Включена е клауза, съгласно която неизпълнението на инвестиционния проект относно срока и размера на инвестицията е основание за разваляне. Поставени са съгласувателни подписи от отговорните длъжностни лица. Анализът на установената фактическа обстановка179 и приложимите правни разпоредби води до следните изводи: Налице са законоустановените предпоставки, при наличието на които продажбата на общинския имот може да се извърши след решение на СОС, но без търг или конкурс180. Купувачът по сделката има качеството на лице, определено по специален закон. По преписката се съдържат доказателства, от които е видно, че дружеството-купувач е инвеститор, получил сертификат за клас инвестиция по ЗНИ, с местонахождение на инвестицията на територията на СО. Сделката е реализирана след издаване на надлежно решение на СОС. Спазени са изискванията за представяне на пазарни оценки, изготвени от двама лицензирани оценители181, като крайната пазарна цена, определена от СОС, не е по-ниска от средноаритметичната стойност на изготвените оценки182. Спазени са изискванията на чл. 35, ал. 6 от ЗОС: въз основа на решението на СОС, кметът на СО е издал заповед и сключил договора за продажба на имота. Спазени са изричните изисквания на закона183, като в договора за продажба е предвидена специална клауза, че инвеститорът не може да се разпорежда с придобитите имоти в полза на трети лица за сроковете, предвидени в ЗНИ, както и клауза, съгласно която неизпълнението на инвестиционния проект относно срока и размера на инвестицията е основание за разваляне184. Извършен е предварителен контрол за законосъобразност преди сключването на договора.
Обект на продажбата е общински обект - Гараж № 4– партер, ул. „Боговец“ №6, район „Красно село“. Сделката е реализирана чрез сключен на 30.11.2012 г. договор между кмета на СО и купувач физическо лице. Цената по договор е в размер на 21 256, 80 лв., представляваща данъчната оценка на общинския имот. Имотът фигурира в Приложение № 3 към Решение № 349 по протокол № 20/12.07.2012 г. на СОС – Списък на общински ателиета, гаражи и паркоместа, отговарящи на условията на чл. 52, ал. 2 и ал. 3 от НОСоб. Представен е доклад за определяне на пазарната стойност на имота, като оценителят е определил такава в размер на 17 500 лв. Поставени са съгласувателни подписи от отговорните длъжностни лица. Анализът на установената фактическа обстановка186 и приложимите правни разпоредби води до следните изводи: Налице са нармативноустановените предпоставки разпоредителната сделка да се реализира без търг/конкурс, след решение на СОС187: Представени са доказателства, от които е видно, че общинският имот представлява гараж и че наемателят, на когото е продаден имота, е бил настанен в него по административен ред, преди повече от две години без прекъсване, считано от датата на продажбата. Спазени са изискванията, съгласно които разпореждането с общинския имот се извършва с договор, сключен от кмета на СО, след издадена от него заповед188. Спазени са изискванията на императивните разпоредби на чл. 41, ал. 2 от ЗОС и чл. 38, ал. 3 от НОСоб: изготвена е пазарна оценка от оценител, сключил рамков договор със СО, тъй като така определената пазарна цена е по-ниска от данъчната оценка, сделката е сключена по данъчна оценка, при което не е необходимо последващо решение. Върху договора е документирано извършването на предварителен контрол за законосъобразност.
Приложените правни основания, по които са извършени проверените сделки, предвиждат две изключения от общото правило за продажба на общински имоти: към изключението, позволяващо при наличие на съответни предпоставки продажбата да се извърши без търг/конкурс, се добавя още едно – предвидено е това да стане и без решение на общинския съвет.189 Проверен е редът за сключване на 4 договора за продажба, при които е налице позоваване на посочените изключения. В два от случаите обект на продажба са урегулирани поземлени имоти, а в останалите случаи – идеални части от такива имоти. От фактическа страна по тези четири преписки се установи:
В имота е построена едноетажна жилищна сграда, собственост на физическо лице по договор за продажба от 28.12.2007 г. На 21.12.2011 г. сградата е продадена от наследници. В тази връзка, до кмета на СО е депозирана писмена молба от купувача да встъпи като страна по преписката за закупуване. Изготвена е пазарна оценка, при която оценителят предлага действителна пазарна стойност в размер на 15 622 лв. без ДДС. Данъчната оценка на имота е 4 373,50 лв. Проектодоговорът е съгласуван с отговорните длъжностни лица.
В имота е построена триетажна сграда на основание договор от 1990 г. за отстъпване право на строеж. Приложени са доказателства, че правото на строеж е реализирано. През 1997 г. вторият и третият етаж от постраената сграда са прехвърлени чрез дарение на наследници, които са изразили желание да се присъединят към преписката, в която се иска прехвърляне на правото на собственост на парцела, върху който е построена сградата. Представена е експертна оценка от оценител, съгласно която пазарната стойност на общинския имот възлиза на 21 405 лв. Договорът е съгласуван с отговорните длъжностни лица. в) Продажба на идеални части от урегулиран поземлен имот ІІІ-снс, кв. 176, м. Гео Милев-Подуяне-Редута, район Слатина, реализирана чрез сключен от кмета на СО договор от 02.05.2012 г. при цена 37 600 лв.192 В имота е изградена жилищна сграда, въз основа на отстъпено право на строеж. Със заповед от 2004 г. на кмета на СО, последвана от договор от 26.07.2005 г., на съсобствениците на сградата са продадени 77,328 % идеални части от парцела. СО е собственик на 22,672 % идеални части. Преписката е образувана по искане до СО за закупуване на общинската част. Представена е експертна оценка от лицензиран оценител, изготвена на 30.10.2006 г., която е оспорена. Представени са доказателства за извършени последващи пазарни оценки от лицензирани оценители, изготвени на: 12.12.2006 г., 28.05.2010 г. и 25.10.2011 г. Определената стойност на правото на собственост върху 22,672% идеални части от имота според последната оценка е в размер на 37 600 лв. Данъчната оценка на имота е в размер на 6 447,90 лв. Поставени са съгласувателни подписи от отговорните длъжностни лица.
Физическите лица, по молба на които е образувана преписката, са собственици на апартамент на 3-ти етаж на бул. „Христо Ботев“ № 40, като искането е да им се продадат 20,25% идеални част от парцела, върху който е изградена сградата. С приложеното към преписката копие на договор от 01.06.1967 г. за продажба на държавен жилищен имот е удостоверена частната собственост на апартамента на 3-ти етаж, заедно с 20,25% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имота. Определената от оценител пазарна стойност на 20,25 % ид. части от имота е в размер на 29 068 лв. Данъчната оценка на имота към 27.09.2010 г. е 3 539,80 лв. Поставени са съгласувателни подписи от отговорните длъжностни лица. Анализът на установените фактически констатации и на приложените правни основания при сключване на посочените договори води до следните изводи: Налице са законоустановените предпоставки194 процедурите да се реализират без провеждане на търг/конкурс – приложени са доказателства, че имотите представляват земя (или идеални части) - частна общинска собственост, молителите са собственици (или наследници на починали собственици) на законно построени върху имотите сгради. Налице са нормативноустановените предпоставки195 продажбата да се реализира без решение на СОС: обект на сделките са урегулирани поземлени имоти. В съответствие с нормативните изисквания разпореждането с общинските имоти е извършено по пазарни цени, определени от СОС по реда на чл. 41, ал. 2 от ЗОС и относимата общинска наредба, на база на пазарна оценка от оценители, сключили рамкови договори със СО. 196 Спазени са изискванията197 за издаване на заповед за реализиране на сделките от кмета на СО и сключени от него договори, в съответствие с функционалната му компетентност. Върху договора е документирано извършването на предварителен контрол за законосъобразност.
Осъществените сделки за учредяване на ограничени вещни права върху имоти – частна общинска собственост са 22 броя (1 брой - ограничени вещни права на строеж чрез търг или конкурс; 13 броя - ограничени вещни права на строеж без търг или конкурс; 8 броя - право на ползване без търг или конкурс). В обхвата на проверката се включват сделките, при които учреденото право е безвъзмездно и не се провежда търг или публично оповестен конкурс (11 броя). По метода на подбор чрез стъпка през 2 със случайно избрано начало, са проверени общо 6 договора и свързаните с тях процедури. Приложените правни основания, по които са извършени проверените сделки, предвиждат изключение от общото правило за учредяване на ограничени вещни права върху общински имоти с търг или публично оповестен конкурс, а именно - при наличие на съответни предпоставки сделката да се извърши без търг/конкурс. Нормативната уредба не предвижда възможност учредяването да се извърши без решение на общинския съвет, но изисква различно мнозинство при приемане на решенията. Проверен е редът за сключване на договорите, при които е налице позоваване на изключението от общите правила, в различните му хипотези. В два от случаите на проверените сделки е учредено безвъзмездно вещно право на строеж, а в останалите случаи – безвъзмездно вещно право на ползване.
а) По решение на общинския съвет, прието с обикновено мнозинство (по реда на чл. 37, ал. 6, т. 2 от ЗОС)198 Проверен е договор от 23.03.2012 г. и свързаната с него преписка за учредяване на безвъзмездно и безсрочно право на строеж върху УПИ І, кв.2, м. „жк Дружба-2” 192.06 м2, район „Искър“199, сключен по нормативна разпоредба, предвиждаща изключение от общите правила. Учредяването е извършено без провеждане на търг/конкурс. Приложен е по-облекчен ред за приемане на решението – с мнозинство повече от 1/2, вместо повече от 2/3 от общия брой на общинските съветници. Договорът е сключен в изпълнение на Решение № 583 по протокол № 36 от 15.09.2011 г. на СОС, (точка 33 от дневния ред), на основание чл. 37, ал. 6, т. 2 от ЗОС и чл. 61, т. 2 от НОСоб. за изграждане на православен храм със застроена площ от
Проверката на представените документи и на приложените правни основания установи: Съгласно приложимата редакция на чл. 37, ал. 6 т. 2, от ЗОС (ДВ, бр. 15 от 2011 г.), безвъзмездно право на строеж може да се учредява след решение на общинския съвет, прието с мнозинство повече от половината от общия брой на съветниците, на религиозни институции, регистрирани съгласно Закона за вероизповеданията, или на техни местни поделения за обредни, молитвени или богослужебни домове за публични религиозни обреди и служби, за храмове и манастири. Нормата е императивна по отношение на изискването за решение на общинския съвет, прието с посоченото мнозинство,.200 Приложимият подзаконов нормативен акт - чл. 61 от НОСоб201, не е актуализиран според измененията в съответната разпоредба от ЗОС, но не е в противоречие с нея (относно изискването за мнозинство). Ползвателят по договора попада в предметния обхват на приложеното правно основание по чл. 37, ал. 6, т. 2 от ЗОС, тъй като се включва в изброените в разпоредбата субекти – а именно „храмове“. С оглед представените по преписката доказателства, храмът, който е насрещната страна по сделката е правосубектен и надлежно представляван. Върху договора е документирано извършването на предварителен контрол за законосъобразност. б) По решение на общинския съвет, прието с квалифицирано мнозинство (по реда на чл. 37, ал. 5 от ЗОС)202 Проверен е анекс № РД-564-32/17.12.12 г и свързаната с него преписка за учредяване на допълнително безвъзмездно и безсрочно право на строеж върху УПИ Х-у-ще, кв. 43в, м. „Младост-1“, район „Студентски“.203 Допълнителното право е учредено към основен договор от 01.06.2010 г. Според основния договор е учредено безвъзмездно и безсрочно право на строеж, въз основа на съгласуван инвестиционен проект, върху парцел, отреден за училище, за изграждане на учебен комплекс със застроена площ 2071 кв.м. и РЗП 4564,80 кв.м. Договорът е сключен въз основа на Решение № 484 по протокол № 110/ 31.05.2007 г., според диспозитива на което СОС дава съгласие да се учреди безвъзмездно право на строеж за училище „върху имот-общинска собственост, находящ се в гр.София, североизточна реална част от УПИ VI „за училище“, кв. 43 В, по ЧИЗРП на м. Младост – Мусагеница, одобрен със заповед № РД-09-50-438/07.08.1997 г. на главния архитект на София.“ Учредяването на правото е извършено без провеждане на търг/конкурс. С анекса от 17.12.2012 г. се разширява обхватът на вече учреденото право на строеж – върху още 710,25 кв.м. Няма специално решение на СОС за учредяването на допълнителното безвъзмездно право на строеж. Проверката на документите и на приложените правни основания установи: Към момента на сключване на основния договор е действал чл. 37 от ЗОС според приложимата редакция на закона от 2008 г204. Нормата е императивна по отношение на изискването за квалифицирано мнозинство. Решението на СОС за сключване на основния договор не съдържа достатъчно конкретно определени параметри на обема на правото на строеж. Анексът не съдържа адекватното правно основание за сключването си. Като основание е посочена разпоредбата на чл. 37, ал. 5 и ал. 7 от ЗОС, във връзка с чл. 62 от НОСоб. и чл. 44, ал. 1, т. 15 от ЗМСМА. В нито една от тези разпоредби не се регламентира възможност за учредяване на допълнително право на строеж без ново решение на общинския съвет. Поради обстоятелството, че анексът не е административен акт, а договорен акт с гражданскоправни последици, непосочването на адекватното правно основание само по себе си не го прави незаконосъобразен205. По преписката е приложено писмо206, в което се посочва, че обемът на правото на строеж се определя с инвестиционния проект, като се позовава на чл. 57 от НОСоб207. Посоченият текст на чл. 57 от НОСоб. не е изрично упоменат в анекса като основание за неговото сключване, но на практика е единственото правно основание, което предвижда възможност за сключване на такъв при вече учредено безвъзмездно право на строеж, без ново решение на СОС. Текстът на чл. 57 от НОСоб е в противоречие със закона. ЗОС в своите разпоредби на чл. 37 и чл. 38 не дава възможност при вече учредено право на строеж и право на надстрояване и/или пристрояване същото да бъде променяно в посока увеличаване, а текстът на чл. 57 от НОСоб позволява това, т.е. налице е разширяване хипотезата на закон чрез решение на общинския съвет, което е недопустимо208.
а) По решение на общинския съвет, прието с квалифицирано мнозинство по чл. 39, ал. 4 от ЗОС209 Проверено е съответствието с нормативните изисквания на реда, по който на това правно основание са сключени 3 договора за учредяване на безвъзмездно право на ползване, в полза на юридически лица с нестопанска цел. По представените документи, от фактическа страна по тези три преписки се установи следното:
На проведено на 03.10.2012 г. заседание на Постоянната комисия по опазване на околната среда, земеделие и гори към СОС е взето решение да се подкрепя по принцип безвъзмездното предоставяне на имоти – общинска собственост, на неправителствени организации, желаещи да изграждат и стопанисват приюти за безстопанствени кучета върху тях, при изпълнение на Програмата за овладяване на популацията на безстопанствените кучета на територията на СО. Договорът е сключен без провеждане на търг/конкурс в изпълнение на Решение № 608/06.12.2012 г. на СОС и издадена въз основа на него заповед на кмета на СО. В договора е включено задължение на СО да покрива „режийните разноски, свързани с дейността на обекта, които включват ток, вода, изгребна яма, извозване на биологични отпадъци и др.“, както и такса битови отпадъци. Върху договора са поставени съгласувателни подписи на отговорните длъжностни лица.
Правоотношението възниква от сключен на 24.04.2012 г. от кмета на СО договор, без провеждане на търг/конкурс, въз основа на две решения на СОС.211 В договора, който е със срок 5 години, са включени допълнителни условия за ползвателя да приема ежедневно безстопанствени кучета по график, съгласуван с учредителя и с общинско предприятие „Екоравновесие“, както и да предоставя на учредителя ежемесечен отчет за свършената работа (точки 3.4. и 3.5 от договора). От представените доказателства е видно, че такива отчети са представяни, но не на учредителя – СО, а на ОП „Екоравновесие“. 212 Поставени са съгласувателни подписи от отговорните длъжностни лица.
Договорът от 17.12.2012 г. се предхожда от Решение № 421 по Протокол № 94/14.07.2011 г. на СОС. Върху договора са поставени съгласувателни подписи от отговорните длъжностни лица. Анализът на установените фактически констатации и на приложените правни основания при сключване на посочените 3 договора, води до следните изводи: Налице са елементите от законоустановения фактически състав при сключването на договорите, които са условия за законосъобразното учредяването на правото на ползване. Представени са достатъчно доказателства за наличие на предпоставките за реализиране на сделките без търг или конкурс по реда на чл. 39, ал. 4 от ЗОС: надлежно решение на СОС, спазени изисквания за квалифицирано мнозинство от две трети от общия брой на общинските съветници, издадена заповед от кмета на СО и сключен договор за учредяване на правото от кмета на СО. Ползвателите по сключените договори - сдружения с нестопанска цел, попадат в предметния обхват на приложеното правно основание по чл. 39, ал. 4 от ЗОС: законът не предвижда ограничение в кръга на лицата, които могат да са страни по договори, сключени по този ред, нито изисква те да имат специално правно качество. Спазено е изискването на закона за квалифицирано мнозинство от две трети от общия брой на съветниците при приемане на решенията на СОС. Към момента на приемане на Решения № 212 от 16.04.2009 г. и № 422 от 14.07.2011 г. на СОС, (последвани от договора от 24.04.2012 г.), както и Решение № 421 от 14.07.2011 г. на СОС (във връзка с договора от 17.12.2012 г.) е действала предходната редакция на основанието, на което са издадени - чл. 39, ал. 4 от ЗОС.214 Нормата е императивна по отношение на изискването за решение на общинския съвет, прието с квалифицирано мнозинство215. . Решението на СОС от 16.04.2009 г. се позовава на чл. 67, ал. 2 от Наредба за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество (НРПУРОИ) (отм)216. Същото е постановено на надлежно определено законово основание, но при неадекватно определено подзаконово основание. Действителното подзаконово правно основание е следвало да бъде чл. 69 от НРПУРОИ (отм.)217. Установеният порок е несъществен: решението съдържа необходимото основание по ЗОС, прието е с мнозинство повече от 2/3 от общия брой на съветниците (в съответствие с изискванията на закона), поради което същото е законосъобразно. Спазено е ограничителното условие за пределен десетгодишен срок на сключените договори по чл. 39, ал. 2 от ЗОС. Преди подписването на договорите е упражнен предварителен контрол за законосъобразност по реда на съгласуването. б) По решение на общинския съвет, прието с обикновено мнозинство (по реда на чл. 39, ал. 5 от ЗОС)218 С договор от 18.12.2012 г., сключен от кмета на СО, е учредено безвъзмездно право на ползване върху общински имот с адрес: ул. „Димитър Манов” № 18, УПИ І, кв. 30, м. „Ив. Вазов” - ІІ корпус от 47 СОУ „Хр. Г. Данов”, район „Триадица“ - зала за худ.гимнастика.219 Имотът е спортен обект - общинска собственост. Приложен е по-облекчен ред за приемане на решението – с мнозинство повече от 1/2, вместо повече от 2/3 от общия брой на съветниците. Сделката е реализирана по реда, предвиден в особената хипотеза на чл. 39, ал. 5 от ЗОС, която е изключение от общото правило относно изискването за мнозинство при приемането на решението на СОС. Прилагането на облекчения ред изисква лицето, на което се учредява правота на ползване, да е определено в закон. В случая е приложен Законът за физическото възпитание и спорта (ЗФВС). Договорът е сключен въз основа на Решение № 180 по Протокол 14/05.04.2012 г. на СОС. Представено е съгласувателно становище от Министъра на физическото възпитание и спорта. В него се посочва, че спортният обект е вписан в публичния регистър на спортните обекти и обектите за социален туризъм, който се води на основание чл. 48а от ЗФВС. Сдружението е вписано в Националния регистър на лицензираните организации и членуващите в тях спортни клубове. По преписката се съдържа удостоверение за вписване на клуба в Централния регистър на юридическите лица с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Проверката на документите и на приложените правни основания установи:
|